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商业地产投资三要素:地段价值、主题定位、业态规划

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发表于 2017-7-18 18:13:55 | 显示全部楼层 |阅读模式

潮辉·星光汇,璀璨星盛放

位踞滨海新区“一主三副”北部核心区,目前居住、就业人口已达约10万,未来规划35万人口,商业辐射力约达60万人。教育资源和产业资源强势荟萃,因循生态城发展脉络,填补区域主题商业空白。星空影城强势签约入驻,这是中新天津生态城内首个巨幕影城,整合国际最先进的放映设施,强调大堂、休息休闲区域及配套空间的空间释放主题;教育并驾齐驱先行进驻,凝聚未来产业链条,衍生多态休闲娱乐活动,成就聚客源动力。未来将以4万㎡(建筑面积约)商业风潮,点亮一座城的繁华风潮!


经历过基金、股票市场的飘忽不定、高通胀下银行的负利率,无论是实业起家还是股权投资致富的精英阶层们目前还多倾向于做地产投资,而随着近几年国家对住宅地产的屡次调控,对住宅地产投资的狂热有所降温,取而代之的是对商业地产投资的追捧。

然而,商业投资不像住宅投资那样简单。住宅购买后或出租或持有待售,基本上都有获得一定的回报保障。而商业投资则需要相当的专业知识以及前瞻性的眼光,否则可能面临血本无亏本的后果。很多投资业主在选择此类物业时,会单纯地以开发商的售后返租回报率作为核心决策依据。事实上,开发商的返租回报大多只是一种为了实现短期营销目标的促销手段,为了最大程度地吸引投资,返租回报往往比实际盈利水平要虚高很多。普通投资者将此返租承诺简单地对等于商铺未来的实际租金水平就大错特错了。

也就是说,判断商业是否具备投资价值的核心因素不在于租金回报率,原因在于往往商业地产的实际运营普遍滞后前期销售,实际租金水平此时根本无法预测。在营销中,我们建议决策依据更多应该关注三点,即地段价值、商业主题定位与业态规划以及开发商的自持比例。

地段价值


李嘉诚曾说过,决定地产价值投资的考量因素第一是地段,第二是地段,第三还是地段。尤其是商业地产,最讲究地段。锁定了黄金地段,相当于锁定了地块核心商圈内的有效消费群体。

这句话的意义众人皆知,但是,很多人在判断地段价值的时候仅仅简单地将其划分为市中心、开发区、效区及周边县乡等三六九等。在他们的思维逻辑下,地段价值理所当然是地市中心>开发区>效区>周边县乡。仅此而已。

其实,地段价值是一个广义的范畴。它的价值高低应结合具体方位、自然因素、社会因素综合评估。其中具体方位包括商业项目所在的具体地址,与周边生活、办公、教育等相关社会场所的实际交通距离。

其次,商业投资项目地段价值高低的判断依据除了是否有与项目规模相匹配的消费群体,还应该分析其是否具备四通八达、具有辐射力的交通动线。

商业投资项目地段价值高低的另一个衡量标准是其自身及外围是否具备先天的生态资源优势。毫无疑问,具备一定的山河湖水等典型地貌景观资源,产品规划将景观资源巧加利用,很大程度上能为地产的差异化竞争增色不少,甚至借势一举跳出市场竞争的红海。

商业投资项目地段价值高低的第三个考量标准是地段的社会因素的优劣,即指的是商业地块所在区域的政治、经济、文化、历史地位。比如地块所处区域为政治经济中心,产品投资应尽可能向金融、商务、购物类对口物业等倾斜;地块为城市的文化、旅游中心,产品投资则应该更多地关注餐饮、展示、酒店类物业。有效地把握区域的城市角色地位进行投资,能够降低一部分市场风险。

需要强调的是,地段价值并非是一尘不变的。交通配套设施、自然资源、社会因素随着时间的推移,其中任何一个因素发生变化,就有可能改变其地段价值。所以在判断一个项目时,要以前瞻性的眼光来看待其投资价值。

商业主题定位与业态规划


当然,再好的地段价值,如果没有创新性的主题定位及业态组合,也注定了商业项目的开发是无法成功的。现代商业竞争激烈,没有特色的定位及业态吸引,很难形成消费黏性,二次或重复消费的可能性会比较低甚至为零。

早期的传统商业仅仅需要考虑如何最短时间内最大限度地满足客户的物质需求。而进入21世纪后,商业更多地是为客户创造体验型消费,为商家创造展示促销空间。外立面、停车方式及交通动线的科学组合、特色化的业态组合、情趣舒适的购物环境都是吸引消费者的有效利器,而广告展示空间、中庭、活动造型空间等则是为了满足商家的促销需求,为主力店招商增加筹码。

因此,投资需要充分考证项目的开发者是否事先经过详尽的市场调研,把握消费心理特征的基础上,以创新性的主题定位指导产品规划,掌握主要、次要业态组合和分布,确保未来各个商家、投资商、代理商之间的融洽合作关系。  

开发商的自持比例


有好的地段,有差异化的主题与业态规划,但是却没有主力商家入驻,好比开餐厅有一流的装潢和餐饮设备却没有厨师一样豪无价值可言。国外的大型商业地产项目一般都是开发商自己持有,以便获取长期资产增值收益。而国内的开发商,目前为止,迫于资金缺乏其他渠道,往往不得不选择销售,租售并举正成为主流开发模式。

因而,为了尽可能规避销售型商业项目的投资风险,将开发商的商业持有比例纳入投资决策依据是一种相对直接有效的方法。持有商业项目大部分比例的开发商作为最大的业主,对项目的市场定位及规划必然反复推敲考证,同时,也会引入一流的商业管理团队进行专业化招商运营,从而可保证商业项目稳步上升的增值空间。
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