浅谈房地产三条红线

生态城德佑地产

目前，全球十家负债最高的房地产企业中，有7家位于中国。今年8月，被媒体称作“三条红线”的监管指标引发了关注，根据该政策，开发商如果想借更多的钱，它必须满足“三条红线”所提出的要求。由于中国房地产相关行业的经济产出占到全部经济产出的29%，这一新的监管措施会改变现有房地产的游戏规则。

三条红线到底是什么呢？

1剔除预收款后的资产负债率上限为70%

2净负债与股本之比的上限为100%

3现金与短期债务比的上限为1

红档的房企（三条全踩），有息负债规模增速不能增加；橙档的房企（踩二条），有息负债规模增速不能超过5%；踩黄档的房企（踩一条），有息负债规模增速不能超过10%；绿档的房企（一条没踩），有息负债规模不能超过15%（上市房地产企业资产负债表中的有息负债，主要包含“短期借款”、“一年内到期的长期负债”、“长期借款”、“应付债券”、“应付票据”这几类）。

比如恒大和融创就是红档企业，恒大8000亿负债，融创3000亿负债，按上面规定不能再增加负债，只能最多保持8000亿和3000亿的规模，当然可以借新还旧，保证负债总数不增加就好。新城控股是踩了一条黄线，总负债是2000亿，按照规定，今年今年总负债不能超过2200亿，所以对地产的经营并没有太大影响
    那么三条红线到底为什么出现呢？

很大一部分原因是担心房地产泡沫——以及后续的崩盘。在过去的15年里，中国的房价飙升了6倍，深圳等城市的房价已经超越伦敦。房地产开发商的债务狂潮一直是房价上涨的重要推动因素：为了获得融资，大量开发商不得不承受更高的利息，负债越来越高，成本越来越高，推动了房价的上涨。

融资新规将导致房企投资行为出现分化，但未能直接影响投资增速变化。新规下，房企的行为可分为三类：
1）停止负债，加快销售实现预收款和货币资金比例提升。
2）快周转策略，即回款增速快于负债增速。（碧桂园）
3）增加所有者权益。主要有引进战略投资、合作开发土地、“明股实债”等表外融资方式。

对于一般购房者来说，选择买房的企业品牌选择应该是央企≥国企＞民企，而且这几家央企主业也不是地产，如果这几家央企出事，其他房企都灰飞烟灭N遍了。