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2月20日，央行披露最新贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR利率为4.05%，5年期LPR利率为4.75%。
相比2020年1月份的4.15%、4.80%，本次1年期LPR下降10个基点，5年期LPR下降了5个基点！
01 LPR下调，降息果然来了
LRP数值是贷款利率的参考基数，由18家商业银行根据来源资金的成本、市场资金的宽裕程度、各自银行的运营成本、呆坏账率损失等综合评估后报出。LPR数值即相当于过去的贷款基准利率，LPR数值降低即相当于过去的降息。
企业和居民在银行贷款时，会在LPR数值的基础上加点或减点（每一点为万分之一），并由此形成实际的贷款利率。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。对于商业性个人住房贷款利率来说，首套房不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套房不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
简单来说，以前利率是上下浮动比例不变，以后则为加点差值固定不变。举个栗子：以前房贷利率4.9%，利率上浮涨幅20%即5.88%，2019年12月LPR 为4.8%，两者差值为1.08%。1.08%就是永远固定的数值。如果在利率折扣期买房，如打9折，那么你的利率就是4.9%*0.9=4.41%，与最新LPR差值为-0.39%。-0.39%也是永远固定的数值。
而根据央行公告，存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR自2020年3月1日开始，原则上应于2020年8月31日前完成。也就是说，还有一周多，存量房贷即将开始大规模转换行动。
此时个人将面临两个选择：选择固定利率或浮动利率。考虑到未来长期的趋势，利率应该是进一步走低的，因此主流意见都是建议大家选择浮动利率。加上此次LPR利率的下调，也让已办理过贷款的人看到LPR下降的趋势，更愿意接受浮动性转换。
02 只是开始，降息周期将持续
此次LPR降低后，不论存量贷款还是新增贷款，都有望享受降息的利好。
对于以LPR数值计息的存量贷款客户来说，如年底前LPR数值保持不变或继续降低，则2021年1月其还贷金额会降低；包括以LPR计息的存量房贷客户，月供也会减少。对于新增贷款客户来说（包括按揭房贷），其贷款利率也大概率会降低……
其次，这只是开始，从趋势看，降息还将持续。在经济下行压力之下，货币政策仍会趋于宽松。
事实上，早在2月3日，央行就已透露了降息信号。此前为维护市场稳定，央行发布的一系列操作有：
- 2月3日，央行逆回购操作1.2万亿，增加市场流动性；
- 2月4日，央行再次逆回购操作操作5000亿，确保市场流动性充足；
- 2月10日，央行逆回购操作9000亿，维护流动性合理充裕；
- 2月11日，银行逆回购操作1000亿，确保市场流动性充足；
- 2月17日，央行宣布开展2000亿元的中期借贷便利（MLF）操作，期限为1年，利率为3.15%。
短短半个月内，央行通过公开市场操作投放的流动性就已高达3万亿元。由LPR数值的再次降低也可以判定，本轮信贷宽松周期在进一步加速。
03 “稳”字当头，不在刺激房地产
受疫情影响，近期各地房地产政策层出不穷。据不完全统计，2月份全国已有超过40城市发布了多轮房地产相关调控，主要集中于公积金和土地款缓解方面，加上预售加快政策等，个别城市也有针对契税减免购房补贴。
多地发布房地产政策，一定程度上确实缓解了房企资金压力，特别是包括天津在内的多个城市明确土地款可申请延期或分期缴付，对于很多意向拿地企业有较大作用。
但各地政策主要还是围绕“节流”展开，对于房企来说，目前最大的问题还是“开源”，在全国售楼处基本关闭、工地普遍停工的情况下，如果销售不能快速恢复，3月份开始更大的资金压力还将持续加码。
这种情况下，楼市急需一剂强心针，而房贷利率下降在刺激市场成交、降低企业成本、缓解资金压力等方面都有直接利好作用。
当然，必须明确，LPR降低的主要目的是未来引导实体经济利率降低，降低资金成本，并不是为了刺激楼市。
央行2019年第四季度中国货币政策执行报告指出：坚持“房住不炒”定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。2020年初，银保监会发布的《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》也强调，银行保险机构要落实“房住不炒”的定位，防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长。
最高纲领没变，因此降首付等大幅度调控的可能性较低，而下调房贷利率等方面则有较大操作空间。去年开始房贷利率已走向市场化，且调节频率增至一月一调。如今受疫情影响，大部分行业遭到重伤，下调房贷利率，既能减轻买房人购房压力、刺激需求入市，又能借此助力房企资金周转，进而减轻地方财政压力。
虽然实际操作有点纠结，但归根结底，降息不是为了刺激房地产，更旨在稳定房地产。
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发表于 2020-2-21 09:43:43
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