万科例会火了！现场标语高喊“活下去”！同行瑟瑟发抖？郁亮透露关键转折信 ...

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导读：在持续的、不断收紧的“五限”调控下，房地产行业的拐点似乎已来临。近期的一系列市场数据以及地产巨头们的策略改变也能佐证这一点......


来源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21 记者：张晓玲 实习生 林诗苑）、新浪微博、每日经济新闻、华尔街见闻、公开信息等


9月28日、29日，万科在深圳举办秋季例会，会场屏幕与侧墙上“活下去”的字样引人注目。

有网友和媒体评论，房地产企业巨头万科的这例会标语让同行看了会瑟瑟发抖。

　

郁亮：万科把“活下去”作为基本要求，也是最终目标

实际上，这并不是万科第一次发出“活下去”的呐喊

据报道，万科董事会主席郁亮在万科南方区域9月月度例会上就曾讲话称，房地产行业的转折点已经到来，在社会迎来全方位转折的背景下，所有行业无一幸免。


郁亮指出，应对转折点和不确定情况的最好方法就是“收敛”和“聚焦”。在此关键节点上，万科把“活下去”作为基本要求，也是最终目标，回款目标的达成因此变得非常重要。


他认为：


“6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障。如果6300亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”


不过，今年迄今，万科的回款目标仍有超过半数尚未完成。按照目前的销售情况来看，万科年末还会有1000亿的长期库存。


同时，郁亮在讲话中也提到，万科正在做的四件大事分别是：战略检讨、业务梳理、组织重建及事人匹配。从各种表述上可以体会到，郁亮这次讲话的大基调是“悲观”。

郁亮 图/图虫

万科这简短却非常有分量的标语到底有何深意？我们或许能从近期市场的一系列数据以及房企的动作中找到线索。

房企动向：资金压力显现，现金流成为“最后的稻草”

楼市进入下行周期的准确信号已出现？

今年前8月，虽然房企的销售仍然高企，但融资和现金流问题从年初就已凸显。


一方面，作为资金高度密集的行业，当表外融资大幅收紧，房企仅剩的融资通道只有开发贷、海外发债极少数了；来自购房者的首付和按揭贷款，是房企资金的主要来源，但今年也严重受限。


另一面方面，房企的开发投资仍处高位，新开工、竣工、三费支出上涨，今年又遇偿债高峰，在年中的经营性现金流集体转负或大幅缩减后，三季度开始，一些房企就率先降价回笼现金了。


降价促销是房企最后的杀手锏。当价格战打响，就是楼市进入下行周期的准确信号。


近期，泰禾、恒大、碧桂园、招商蛇口等多家开发商，打出了降价促销的招牌。


其中，恒大推出国内全部楼盘8.9折，如果将全部优惠进行叠加，最低可至7.4折，更胜于今年2月份8.8折的促销力度。此外，碧桂园个别项目出现8折优惠，泰禾的合肥院子部分户型降价4000元/平方米。


美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，降价可以归结为房企的资金压力、业绩压力，自身的营运费用也是一笔很大的开支。趁“金九银十”给予折扣，期望增加销售，快速回款。

图/图虫

房企的“偿债高峰”已至

一位知名房企CFO认为，今年以来房企面临巨大的资金压力，根源是融资渠道大幅收缩，而房企的投资、经营活动却维持惯性，并没有同时收缩。


从中期财报来看，大多数房企出现了经营性现金流转负或缩减，如万科实现经营活动产生的现金流量净额-42.55亿元，上年同期为218.5亿元，上年末则为823.2亿元；保利发展截至中期的经营性现金流为-98.33亿元。


此外，碧桂园上半年的净经营性现金流虽保持为31.7亿，但相比2017年中和年末的164.2亿元、240.8亿元均大幅缩减。


其他二线房企的状况也不乐观。渤海证券显示，中低评级房企现金流吃紧，AA房企的现金及等价物负增长，资金面出现缺口。


中信建投监测，随着流动性的改善，自筹资金增速从4 月低点4.8%已经连续攀升至11.2%。此外，国家统计局数据显示，2018年1-8月份，房地产开发企业到位资金106682 亿元，同比增长6.9%，增速比1-7月扩大0.5个百分点。


但兴业证券分析师阎常铭认为：


房企资金来源增速有所波动，但是整体资金来源增长中枢下行是中期趋势，预期从销售和资金角度，难以有大幅度的持续缓解。

偿债高峰的来临，也没有给房企足够的喘息机会。


东海证券指出，进入9月后，房企偿债高峰已至，据目前已披露完毕的半年报显示，50%的公司面临偿债压力。


平安证券分析师杨侃认为，在此情况下，若销售回款亦恶化，且银行信贷依旧偏紧，不排除部分中小房企面临资金链风险。


整体看，即便多数房企的销售金额同比攀升，但2018已经过去三分之二，留给房企完成销售目标的时间已经不多了。


据21世纪经济报道记者统计：


2018上半年销售排行前20的房企，14家设定了年度销售目标。


其中，1-8月销售目标完成率在三分之二以上的有8家，分别是中国金茂、阳光城、新城控股、世茂、中海、正荣、恒大、招商蛇口；总共13家的目标完成率在50%以上，华夏幸福还没到50%，年度完成率堪忧。


去年的房企销售冠军碧桂园，以及万科，则干脆就没有设定年度销售目标。

图/图虫

回款是关键

保利地产研究院认为，面对融资和偿债的双重压力，房企“现金流”管理尤为重要。加紧回笼资金、确保财务稳健，是面对行业短期调整风险的首要举措。


对房企而言，最大的回笼资金手段是销售。但受信贷持续紧缩影响，今年以来，各房企销售回款率普降。


据21世纪经济报道记者统计：


一线房企销售回款率平均值稳定在80-90%的较高水平。


纵观TOP50房企，销售回款率在90%、80%、70%以上的分别有16家、8家、15家。


其中，碧桂园、恒大、万科、保利四家“龙头”，除恒大保持95.04%的回款率外，万科销售滚动回款率为93%，历年这一数据往往在95%以上。


半年报显示，保利上半年累计实现销售回笼1698亿，回笼率仅 78.9%，同比下降3.5个百分点。


财报显示，碧桂园2016、2017的销售回款率分别为92%、90%。而今年上半年，碧桂园实现销售现金回款约3360.2亿元，回款率约为81.5%。


国盛证券指出，从资金回笼角度看，较高的销售去化率并不一定伴随着较高的销售回款率。按照销售去化率从高到低排序，排在前20名的房企平均销售回款率为76.3%，后20名的平均销售回款率为95.7%，差异显著。


销售放缓对房企实现回款将是雪上加霜。国家统计局数据显示，1-8月销售面积累计增速 4%，比7月回落 0.2个百分点；8 月单月增速2.4%，比上月大幅回落7.5个百分点。


9月份以来，绝大多数房企都把回款和回款率作为首要的目标来执行。


前文提到万科董事会主席郁亮透露，今年制定了6300亿回款的目标，现在完成还不到一半。


而佳兆业财务部总经理吴建新表示，将加快整工程建设速度以及存货去化速度，以完成现金的迅速回笼、回款率的提升。


除了通过加快销售回款缓解资金压力，一些房企准备通过变卖资产实现资金回流。


佳兆业集团主席兼执行董事郭英成称，还将通过出售资产等多渠道保证资金周转。


克而瑞研究指出，在国家和地方政府调控政策层出不穷，尤其是信贷持续紧缩的背景下，规模房企上半年的日子并不好过。不过，下半年货币政策或将由稳健中性转向中性偏积极，三季度房地产市场进入难得的销售窗口期，开发商资金压力将有所缓解。


其预计，下半年将有更多房企继续“高周转”策略，积极抢收业绩和回款，保障企业规模的持续增长。


天风证券认为，随着去杠杆转为稳杠杆，按揭贷款同比继续正增长，融资环境有所改善，但整体资金压力仍存。

图/新华社

市场样本：杭州二手房最高降幅36%

从一线的北京、上海、深圳，到二线的杭州，楼盘纷纷打折降价促销。可就在4个月之前，也是在杭州，曾出现过万人抢房、甚至有人晕倒的景象。


但在即将过去的九月，据《钱江晚报》报道，杭州市区（含富阳不含临安）二手房成交量为2718套，环比8月下降了32%，成交量大概率将创6个月来新低。


随着成交量跌入谷底，二手房价格也开始松动。大部分板块二手房成交价平均下跌幅度在5%～10%左右，个别小区甚至超过30%。


据《钱江晚报》报道，在余杭区临平，年份较老的二手房价格大约在2万元/平方米左右，与6月相比，下降了大约2000元~3000元/平方米；而次新房价格约在2.5万元/平方米左右，下降了约1000元～2000元/平方米。就整个临平区域来说，降价幅度已然接近了10%。



而在江干区的景芳区域，自6月以来，二手房的单价下降了约3000元/平方米，目前普遍价格在3.8万元/平方米左右，降幅约7%。



在余杭区的闲林，个别小区的表现更是让人大跌眼镜，例如，从透明售房网公布的数据来看，新时代城市家园小区8月签约均价环比7月下降了36%。

“精装变毛坯”

在杭州，冷清的楼市还可以从另一个现象中体现，那就是，“精装变毛坯”。



据《杭州日报》报道，9月21日，大江东宝龙广场最新一张预售证公示，从备案价格显示，房源均价为14000元/平方米，跟之前5月16日那张预售证16200元/平方米的均价相比，低了2200元/平方米。


表面上看，是降价了，但是，最新推出的房源是毛坯房，而5月推的是全装修房，16200元/平方米的均价里含了3000元/平方米的装修标准。


在上一轮行情低谷期（2011年、2012年），杭州市场上众多楼盘变相降价的一个法宝就是“精装改毛坯”。当时，起初想用精装产品卖出高溢价的项目纷纷遇挫，只能选择毛坯产品面市，当年还出现了一个新词“高端毛坯房”，用低价吸引购房者。


销量下滑，房价下滑。4个月之后，杭州楼市可谓一片冷清。

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