|
第一段是一个网友的提问，我把问题写在这里，以下是我的回答。
如果房地产利润低，那么很难解释那么多的地产大亨在富豪排行榜中，很多人拿所谓上市公司百分之十的利润说事，问题是开发商很多都不是自己的本金，都是借来的，举个例子，如果用十倍杠杆，1000万本金借来1个亿，到最后扣除银如果房地产利润低，那么很难解释那么多的地产大亨在富豪排行榜中，很多人拿所谓上市公司百分之十的利润说事，问题是开发商很多都不是自己的本金，都是借来的，举个例子，如果用十倍杠杆，1000万本金借来1个亿，到最后扣除银行利润盈利1000万，你能说他的利润只有百分之十吗？这是百分之一百啊，而且就本人所知目前制造业利润只有百分之一比比皆是，企业问题也不大，房地产利润百分之十就叫苦不堪，是否更能说明房地产贷款更多，资金流更紧张？当然现实生活中不太可能借到十倍的借款，具体我也没参与过，但是就我所知负债率应该是不低的
这是很多朋友吐槽的点，总觉得开发商都是暴利，都是赚老百姓的血汗钱，那我今天的回答，不带任何感情色彩，直陈述部分事实，是非曲直，由大家来评论，最近有个生态群，就是叫什么哥什么拉建立的，市场不好的时候总有这种出来说点凉话，难免。你说他每天告诉你说别买房，新房都没人要，没人排卡，都是开发商自娱自乐，号召大家别动手买房，真的招徕了一信徒，信以为真，天天嚷嚷着不买房，结果这一轮开盘下来，蓄客比例都在1:5以上，供不应求，就连不看好的亿利国际，16000多的价格，都有800组客户，你说是不是实力打脸，跟百亿体量的集团叫板，和人均手握一百万的客户叫板，得拿出资本来叫板，你不买就不买呗，这个社会有权有势的人也就百分之20，人人都想向上走，你不上进，管不着，到最后，新房都开完了，没有然后了。
当然了，在市场经济发展的浪潮中，社会的功利主义思想越来越浓厚，拜金的思想越来越普遍，最后矛盾点集中在了能把人精确区分阶层的房子上面，说白了，对高房价的抗议，应该呼吁的，是广大下等人民对阶层固化的有声的抗议，实际上根源不在房价上，但是，胆子到此为止，背后的势力，造成今天这样情况的，远远不是一个开发商能够翻江倒海的，我们都是惊涛骇浪中的小鱼虾米，与其风浪中搏击，不如提前找好避风的港湾，给自己的爱人找一个家，给自己建立一个稳定的经济后盾，这才是当下顺应潮流的事情。相机行事，切记逆风而行。
好多人买房总是被政治正确这种假大空的东西引导，而不求深究其背后隐藏的市场逻辑，在供给侧改革的新常态下难道看不出回到哪个年代么？买房的人岁数也不小了，都是经历过七八十年代的人吗，难道还不明白在计划经济体制下如何抢占资源制高点吗？奇货可居的市场，不是你一厢情愿的不买，而是你压根买不着。
好了，扯了半天理论，再回归开发商利润这块
1、房地产利率润低是实际情况。
很多库存压力大、采取降价的项目，利润率更是低到惨不忍睹。这一点是不用过多探讨的。
更何况，这个世界上我们看到的、看不到的，合法的、非法的、灰色地带的暴利行业多了去了，揪住地产的这个数字没有太多意义。
2、作为难得的对全民开放投资的行业，房地产涌现出一批规模性企业和企业家，是非常正常和健康的现象。
富豪排行榜衡量的是规模，和利润率不一定完全正相关。零售业的利润也是出名的低，沃尔玛还不是常年排在财富500强前列。而房地产恰恰是能产生规模性企业的一个行业。实际上，在这几年百亿销售额开发商涌现之前（2017年超过了150家），中国的地产行业都还算不上规模集中，（比如和同样是民营企业活跃的互联网行业对比）。但这个趋势是很明显且也应该是行业健康发展的方向。2016年万科一年2600亿的销售额，在全行业87000亿中也不过占了不足3%。TOP100的开发商总计销售额35000亿，占比也只有40%。
想想BAT这样寡头横行的互联网行业、或者私人企业肯本无法有所作为的电信、石油这样的国家垄断行业，房地产确实可以说是中国企业家的大舞台了。假想中国电信、中石油这样的企业是私人老板的，你说他们的名字会排在富豪榜的什么位置？
3、地产商“赚钱的本事”是哪里来的？
说地产“赚钱”，确实和杠杆有关系，开发商初始投入的资金主要就是土地等前期成本，然后依靠房地产融资、快速开盘销售回款、想方设法延缓付款等各路神通，在滚动开发中提升自有资金回报率。说白了就是“开源节流”这种最基础的规律。所以优秀的开发商会特别重视ROIC、IRR和融资成本这三项指标，而绝大多数开发商在大项开支上都会使出各种拖延的手段（尤其是工程款）。
另外，外界（甚至包括一些对行业常识不尊重不去学习的小开发商）对一个地产项目的成本，有很多方面是不了解的，通常只知道看地价、建安成本和融资成本。但从一块土地拿到手，到把房子成功交付给个人业主，这中间的支出项目多如牛毛（主要是ZF及其关系单位拿走的各类税费、企业管理/营销成本这两类），虽然每一项单拿出来看都不大，但一项项累加起来也很吓人。所以有的时候你身边做地产的朋友说“我们是在给ZF打工”这样的话，也算不上玩笑。
结合以上两段，早些年说地产赚钱容易，原因就很清晰了——靠着错综复杂的ZF关系和利益网，土地获取成本、融资成本、开发环节的成本或者付款进度，都可以低到不符合正常市场经济下的标准；同时市场需求旺盛，销售回款快。当然了，这样成长起来的企业可以视同为打了激素长个子的小孩，可能路都走不稳，完全不是一个合格运营的企业。
而近几年市场经历了几轮波动和洗牌，同时一二线城市开发环境日趋规范后，开发商才越来越开始重视成本管控、现金流管控这些本应该是企业基本功的东西。如今来看利润率高的开发商大致分两类，一类是有背景有资源的央企或者是有当地官商背景的地方企业，靠着地价便宜、融资成本低挣钱；一类则是土地阶段没什么优势，靠着硬功夫在开发环节死磕各类成本、提升产品力和销售力得以在不影响回款速度的前提下提升售价的民营企业。
这方面在中国是缺乏系统性研究的，行业外的人有诸多不解，也算正常。总的来说这个行业是趋于规范健康发展的，和黑幕灰幕众多的诸多行业来比，也算是比较开放透明的了。
如果有一天这个国家每一个关系国计民生的行业都能像地产一样去被大家去随意的讨论和批评，那才真的是国家幸事，衷心希望这一天能早日到来。
| 
[复制链接]
发表于 2017-8-19 15:09:21
收藏
支持
反对
提升卡
楼主
