房地产是改革开放的产物。
在1978年改革开放之前，中国没有所谓的房地产行业，实行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的单位分房制度。
直到1978年10月的一天，邓小平在北京视察新建的几十栋公寓住宅楼时， 突然问随行的人：“居民住房可否成为商品？”当时在场的人无人敢回答。
1980年4月2日，邓小平站在北京一片灰旧低矮的建筑物旁边，对胡耀邦、万里等人发表了关于住房问题的言论，回答了这个问题。他表示：城镇居民可以自己购买房屋，也可以自己盖房。不但新房可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年还清。
从此，中国的房地产行业正式拉开序幕。
1987年底，深圳举办了土地拍卖会，一块紧靠水库的土地，最后以525万元的价格成交。这是新中国第一次将土地作为商品来交易。此后，国家允许土地交易加快了房地产发展的步伐。
90年代初，海南岛和广西北海出现炒房热。我的好朋友冯仑曾回忆说：“一些从北京南下的人，靠政府背景拿到一块地，仅凭一纸批文就可以获利上千万元，看得让人心惊胆战。”
大量资金的涌入使得海南房价一路飙升，最终导致了中国地产的首个调控政策的出台，一举刺破了1993年的房地产泡沫。此后房价一路下跌，海南、北海、深圳和上海等地出现多处烂尾楼。
直到1998年东亚危机，政府为了将陷入低迷的产业经济拉出泥潭，再一次开放房地产行业。这年7月，朱隆基总理做出重大决定：党政机关一律不得再进行实物分配福利房制度，推行住房分配货币化，允许商业银行开展住房按揭贷款服务。
这项政策的出台，在某种意义上意味着中国真正进入商品房时代，房地产大佬们的好日子也从这个时候开始。
此后的20多年里，中国房地产价格的上涨和政府宏观调控的大棒交替出现。在周期性的反复中，企业家对房产市场做出了不同的判断。
2008年1月底，中央电视台新闻调查记者柴静采访了房地产界的三位明星企业家——王石、任志强和潘石屹。她问了同一个问题：一路高涨的房价是否走到了下跌的拐点？
万科的王石认为，未来三年房价将下跌30%到50%。在他看来，2008年的房价已经上涨得令他胆战心惊，所以，他认为房地产价格拐点已到，不再具有继续上涨的理性空间。
他的老朋友任志强在过去的20年里，是房价上涨的坚定拥戴者，还因此被人扔了破皮鞋。任志强甚至在一次南方的论坛上说：“为什么你们觉得房价高，我觉得还早！”
当年闭口不谈的潘石屹谈论房价问题也积极了很多。他认为，在人工智能、互联网时代，使用比拥有更重要，分享比使用更重要，因此未来房价会跌。
过去一年多时间里，房地产市场一直是被遏制的领域。全国前70大主要城市，先后进行了200多次房产调控，这些城市的房价总体呈现出稳中趋降的走势。所以在即将到来的2018年，楼市总体会比较疲软，在销量上甚至可能出现负增长的趋势。
其中备受关注的京津冀城市圈、大上海城市圈和珠三角城市圈，在2018年的表现可能会非常的迥异。
首先，京津冀城市圈，将面临巨大的不确定性。
2016年，北京净流入的人口数量首次出现负数——6万人逃离北京。而在此之前的五年里，北京、天津每年至少净流入40万到60万的人口。今年的数据尚未公布，但我认为净流出数据还会不断扩大。
除此之外，在过去的半年里，北京清逐所谓的低端劳动力，引起很大的争议。这也导致京津地区的产业结构调整将面临巨大的不确定性。
第二，大上海城市圈，房价很可能整体走高。
从2015年开始，上海也出现人口净流出现象。但不同的是，它并非源于清逐，而是向周边良性扩散优化的结果。
如今上海拥有全世界最大的集装箱港口，也是中国最大的金融中心和商业文化中心。受上海的辐射，近五年来浙江人口净流入30万，安徽净流入24.4万，江西净流入10万。这些省份有较好的人口消化能力和吸附能力，也侧面反映了长三角区域经济发展的均衡性。
所以，2018年长三角地区的房价很可能整体走高。
第三，珠三角城市圈，或将成为全球第十五大经济体。
过去几年，深圳和广州的户籍人口一直在稳步增长的通道里。最近五年内，广州、深圳共吸纳了3.9万个广西人、10万个江西人、10.4万个湖北人。
此外，在深圳经济的带动下，广东省经济规模不断扩大，今年经济总量必将超过俄罗斯，相当于全球第十五大经济体。
所以，由于政府决策和产业创新程度的不同，2018年中国三大超级城市圈的房价将呈现出迥异不同的态势。这种变化对每一个生活在其中的人来说，将对他们的就业和投资造成巨大的影响。
来源：吴晓波频道
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发表于 2017-12-17 13:05:57
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