滨海新区购房指南之——生态城篇，想入手的看这篇就够了

房产达人

之前谈过了开发区、响螺湾，今天，我们来聊聊生态城。

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序言

最近关心生态城的人特别多。
一大波新房开盘在即，后台用户讨论最多的就是生态城。
估计大伙都忘了，十年前生态城在塘沽土著眼里是个什么样儿。
位置偏，鸡不生蛋鸟不拉屎。
人少，方圆几里看不见同类，甚至被叫做“鬼城”。
荒，看不见未来的那种，发展起来不知道要多少年头。
那个时候什么样的人才会买生态城？
外地人，主城区留不下，又不想卷铺盖回家。
没钱，开发区不敢想，二手房又看不上，只承受得起最低单价。
换句话说就是，迫不得已。
像我常去的一家理发店，店长阿华，山东人，来塘沽已经十年了。2013年买了生态城的鲲贝园，入手的时候还不到6000，现在均价已经小两万了。
我问他，几年前怎么就拥有这么长远的投资眼光。
他说：完全是出于无奈之举，孩子要上学，穷，没别处可买。
当时周围人都劝他，“傻啊，生态城那块荒地，就是一潭死水，起不来”。
后来这群人才真的傻眼了，一边惊叹于生态城的崛起，一边后悔没早入手。
还有人吐槽，生态城的房价是爆炸炸起来的，这...又是怎么一说？
今天，我们就来好好聊聊生态城这块区域。

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区位现状

名称：中新生态城
面积：30平方公里位置：东临中央大道，西临蓟运河，南临永定河，北临津汉快速路
规划人口：35万人
关键词：新移民、宜居、生态、配套齐全、学区房、发展前景可观
周边环境

从发展上来看，生态城建成前，这里是一片盐碱荒地。现在配套、商业都慢慢起来了，而且还在不断完善。从08年到现在，九年时间，可以说比当初的开发区发展还要快。
从整体规划来看，生态城的定位是生态、宜居，其海绵城市的概念也不错。再看产业布局、房企进驻等方面，都已越来越完善。
不过目前生态城人口逐渐增多，交通拥堵是比较明显的一个问题。之前我们倒也讨论过，生态城越堵车越有价值，你信吗？
下面再看配套：

• 商业资源：
  新乐汇商业街、宜禾汇、星光汇
  
• 教育资源：
  幼儿园：华夏未来艺术幼儿园、东方剑桥幼儿园、哈巴谷亲子中心、艾毅幼儿园、艾毅和风路幼儿园、海丽达幼儿园、海丽达美信幼儿园、海丽达美意幼儿园、三之三幼儿园、小金星幼儿园
  小学：滨海小外一部、二部、三部、华夏未来小学、天津生态城南开小学
  中学：滨海小外中学部、南开中学滨海生态城学校、北师大生态城附属学校
  
• 医疗资源：
  天津医科大学中新生态城医院、3个社区分设卫生服务中心
  
• 交通资源：
  区内免费公交1-4号线、旅游专线1路、旅游专线2路、506路、133、459、462
  
• 人文资源：
  永定洲公园、生态公园、南堤公园、海堤公园、贝壳堤公园、遗鸥公园、生态城健身中心
  
• 旅游资源：
  方特欢乐世界、欢乐水魔方、泰达航母主题公园、国家海洋博物馆、妈祖文化园、滨海鲤鱼门、生态城国际乡村俱乐部、东方艺术馆、塘沽记忆博物馆
  
  

说起生态城的发展潜力，经常有人拿一桥之隔的北塘与之比较。但相对生态城已趋于成熟的社区而言，北塘的商业及配套可能还需要很长一段时间。

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房价走势

先来看看新区的房价：滨海新区7月新房均价11650元/m? ，环比上月持平，跟天津整体比差距较大。

再看生态城：
忽略6、7月未统计，从去年5月至今年5月，生态城的房价一直趋近甚至持平于整个天津市的整体均价。






从价格来看，生态城大体上一直在稳定增长。
再看数据，目前除了大港、塘沽，销售量要数生态城最多。生态城从五六月开始，陆续加推了的亿利、旭辉、力高、众美等项目，销量都不错。

（六月数据）

而从目前楼盘储备来看，生态城楼市的后劲儿也是比较给力的。

（六月数据）

光是上个月，生态城新建商品住宅就成交了7.4万㎡，占整个新区比约为24%。而下半年，还有多个项目要集中开盘，可想而知这力度将有多大。下面给大家一些楼盘推荐。

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楼盘推荐

说楼盘先看规划，生态城的整体规划是南部起步区-中部区-北部区。
目前起步区建设已经趋于完善，教育、医疗等生活配套都已健全，房价涨得那叫一个字——稳。像我朋友评价生态城就是，“核心地段买不起，外围位置看不上”。
后面，中部片区是生态城的下一步发展方向，这一点，在十三五规划里有提及。
而北部片区的发展，可能还要再等等。
从最近新上市的一些项目里也能体现，加推楼盘还是多分布在起步区。像学区房也是如此，除了北师大，基本上都在起步区。
不过据了解，中部片区除了双威、星光汇（起步、中部区交汇处），还有3个新项目已备案，年底左右会开盘，并且项目名称刚刚确定下来，翠谷园，博仕苑，宸和园。


我们下面来看具体项目信息。
先来看看看目前生态城在售/待售的项目：

从新房供应上来看，从5、6月份开始，不少项目相继开盘，而后续还会有很多项目陆续上市，房荒问题将得到缓解。

再来看看生态城的学区房：

生态城在售/待售楼盘信息
项目名称	面积户型	参考均价（元/㎡）
朗诗中福翡翠澜湾	现已排卡验资，主推科技洋房，108、131、150㎡户型，预计7月开盘	待定
鼓浪水镇	预计首推高层，主推78-127㎡户型，预计7月开盘	待定
双威悦馨苑	主推高层，二期预计7月开盘	待定
力高阳光海岸	目前正在排卡，后期将加推高层，主推50、124㎡户型	待定
亿利国际生态岛	预计后期加推洋房产品，主推116、135㎡户型	11000
宜和美墅	尾盘在售，剩余少量320㎡户型双拼别墅	26000-28000
远雄兰苑	二期预计开盘高层，主推78-161㎡户型	待定
世茂玖熙	预计后期加推高层，主推99、117、122㎡户型	待定
吉宝沁风御庭	双拼别墅，主推约311-317㎡户型	20000-24000
	独栋，主推405-538㎡户型	24000-28000
吉宝季景兰庭	预计后期加推高层、洋房，主推87、 129、150㎡	待定
万通新新逸墅	2期预计后期开盘	20000
中加生态示范区	暂无房源在售，预计后期加推洋房	待定
季景峰阁	暂无房源在售，预计后期加推高层	待定
众美青城	暂无房源在售，后期加推别墅与电梯洋房	待定
宜禾一墅	暂无房源在售，二期相关加推信息待定	待定
星光汇	开盘信息待定	待定
旭辉陸號院	暂无房源在售，后期加推计划待定	待定

生态城的教育资源还是值得一提的，这里名校资源比较平均，实力相当，不太涉及其他区域争抢优质教育资源的情况。很多家长落户生态城，学区也是决定性的一个因素。

最后再看看生态城地铁开通后的地铁房：

生态城学区房
学校	小区	均价（元/㎡）
滨海小外一部	鲲玉园、鲲贝园、鲲玺园、尚苑、璟苑、新颐园、南苑、香堤苑、雅境园、首玺园、荣馨园、和畅园、锦庐园、美逸园、季景园	22100
滨海小外二部	新新园、天和园、红树湾、仕景苑、景杉园、兰苑、澜水苑	24000
滨海小外三部	兰景园、家和园、美林园、美韵园、雍海苑	24000
华夏未来小学	悦馨苑、依水园、芦花庄园	20000
天津生态城南开小学	（暂不划定学区片）附近的小区：旭辉陸號院（溪景园）、众美青城（青溪花苑）、双威悦馨苑、依水和墅（依水园），还有芦花庄园、力高阳光海岸（雍海苑）	20000
滨海小外中学部	兰苑、美韵园、宜和美林（美林园）、家和园、首创康桥郡（仕景苑）	29000
南开中学滨海生态城学校	亿利（颐湖居）、双威悦馨苑、依水和墅（依水园）、世贸玖熙（玖熙苑）、宜禾一墅（慧水苑）	23000
北师大生态城附属学校	宝龙城（瑞龙城）、中加生态示范区（枫丹园）、碧桂园滨海城（凤凰苑）、和畅园、美韵园、美林园	17000

目前，规国局已经公示了Z4线在生态城的四个站点的具体位置。2020年，全线开通后，学区+地铁房必然还会迎来新一轮上涨，这个不必再多解释。

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写在最后

有人说，曾经的生态城你爱答不理，如今的生态城你高攀不起。






这评价，听着似乎有些过。但想想，也不无道理。
生态城从最初的一片盐碱地、污水池，发展到如今的生态、宜居片区，可以算是一个奇迹了。

• 从宏观上来看，中新生态城中部片区被指定为北部副中心，这在很大程度上表明了政府的信心和决心。
  
• 从地理位置来看，生态城衔接汉沽-北塘-开发区，交通便利，能源供应保障条件好。
  
• 从规划上看，中津大道（和惠北路与和韵路）道路工程将于今年10月1日开始施工，中天大道、中生大道、中新大道开通后，堵车现象会有所缓解。
  
• 从政策上看，生态城是中国与新加坡合作项目，而且国家十八大决议第九条“大力发展生态环境项目建设”。两国支持，加上国家生态试点龙头，配套建设资金不会少。
  
• 从产业入驻上看，服务类企业、教育引进、医疗引进步子都很大，各家入驻也氛围不错。
  
• 最后从微观上看，从当初建设前期的规划，到如今配套趋近成熟，生态城区域开始逐渐符合市场需求。
  
  

至于有人说是爆炸炸出来的房价，我想反问你一句，如果这个片区什么价值和潜力都没有，会有人选择这里吗？
其实，在812前，生态城的房价已经在稳中上涨了。
比如早一些的荣馨园，13年开发，从最初到现在一直在涨，只是涨幅略有变化。

我们只能说是两年前的那个突发事件，间接导致了生态城市场的“火爆”。但是，房价的升涨，总归是建立在项目自身价值基础上的。
一个区域的配套、商业起来了，市场自然会把眼光投向这里。

总体而言，生态城片区目前已逐渐成熟且自成一体。
跟其他区域相比，生态城对于滨海新区，其实更像是一个独立的小区域，这有点像滨海新区对市区的感觉。这里多为外地人，生活配套也相对独立。
事实上，这也是房地产最好的走向，即城市中没有绝对的中心和边缘之别。
每个区域自成一体，具备商店、饭馆、医院、学校、医疗等设施，为居民提供必要的生活配套。
而生态城在这点上，走在了前沿。
最后再说说发展。
从区域位置来看，比起响螺湾，生态城的逆袭可见一斑。响螺湾距离主城区很近，但发展现状并不乐观。反观生态城，区域位置其实并不占优势，却能在不到十年的时间里翻身，这足以证明了实力。
从投资角度来看，虽然现在已经过了最好时机，房价很难再像之前那样疯涨。但从长期发展的角度来看，生态城的规划和市场都摆在那儿，前景不会差。尤其是在轻轨开通之后，应该会迎来新一波房价变动。
至于生态城未来怎么样，我们拭目以待。

文章中数据来自搜房、安居客等网站，部分内容参考自网络。文章内容如有疏漏或疑问，欢迎留言指正。

来源：天津地产圈儿

wufeng

2013年买了生态城的鲲贝园，入手的时候还不到6000__亮瞎了眼，比我入手的还要便宜，有眼光！！！

843335634

我想说，这是哪来的价格和数据啊，看的心潮澎湃呢

梦网网友

我也是13年初来的生态城，但那时候世茂7000多，将近8000，5000的价格有吗？

rulane

这价格表。。啧啧。。。

wufeng

全国金融工作会议终于再次召开，金融大转向由虚转实，房地产是尸体呢还是实体？

wufeng

全国金融工作会议终于再次召开，金融大转向由虚转实，房地产是尸体呢还是实体？请高手解答。另外BILLPALM为什么只要提示房价风险的帖子他都删除，你们有过吗？

阳光总在风雨后

楼主 你不要逗我  亿利亮了  首开均价12500   这回加推均价11000？我以为是力高的价钱了，楼主你确定不是给亿利打广告？

~云淡风轻~

占个位。买完了。很开心。

小楼一夜听春雨

这房子价格貌似、、、