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最近密集的跑了几个盘，总结了一点儿心得，分享给大家
目前生态城比较火的版块里，以成熟配套为主的起步区、以刚需为主的中部片区、以刚改低密度为主的临海新城，以低总价为主的航母旅游区和中心渔港
起步区
生态城最早开发建设的核心区，优点是人气高比较成熟，周边是社区级配套；
缺点是缺乏大型商圈；人口密度比较高，所以早晚高峰堵车也比较严重，需要提前出来1个小时才能按时到滨城城区上班...
在售项目龙湖双珑原著和格调菁园位置不再属于核心区，平均单价在20000元/㎡左右，价格略高，谨慎推荐吧
中部片区
产品以高层小高层为主，产品密度相对较高这一点不太“生态城”，优点是有南开的小学和中学，华夏未来私立小学，缺点是道路规划的比较窄，早晚高峰会堵车，暂无生活配套，均价17000元/㎡；
这个版块，大家多半都是冲着南开牌子来的，各家开发商都说自己是铁片儿，学位就这么多，不可能全都是铁片儿，作为购房者如何分辨呢？
能不能进南开的高中主要看考试分数，而初中的政策则是摇号，是不是南开就要拼运气了
比较一下这两个项目：贻成学府世家 融创观澜壹号
贻成的优点是离南开的小学和中学都比较近，缺点开发商品牌口碑一般，是个只做滨海的本土企业；
融创观澜壹号 对面就是华夏未来的私立，社区是洋房+高层的产品规划，洋房均价在19000元/㎡左右，均价在16000元/㎡的高层产品总觉得不是很生态城
当然选融创最大的问题是前期的承诺的兑现力不足以及价格的不稳定：市场好的时候涨的厉害，不好的时候也会不计成本的砸价儿
精装品牌用的是箭牌、摩恩，厨房和浴室该用铝扣板的改了石膏板，客厅的立式空调改成挂式，相比于其他开发商，用料不算厚道，所以总的来说卖的贵了，学校再不稳就不太值了
临海新城片区
临海新城（国家海洋博物馆所在地），教育有生态城管委会引进的北师大九年一贯制学校，和九年一贯制的生态城枫叶国际学校，高中一样要考，但是一贯制的初中，省去了家长们摇号的“惊吓”
产品以6/7F洋房、4F叠拼为主，社区比较低密舒适度更高一些；比较符合生态城的定位
片区内现有宝龙广场和社区商业，再加上爱琴海购物公园即将开业，弥补了生态城稀缺大型商业的短板，会迅速聚集起大量的人气以整体提升版块内的价值，周边住宅14800元/㎡入手成本低，刚需和改善都比较适宜，眼下也是非常好的入手时机
爱琴海购物公园主体结构已封顶，目前正在进行场内精装、设备安装等施工，外立面精细化处理等工程。预计在今年七月份营业
比较一下这两个项目：红星天泊湾 新城金樾府
之前滨海的销冠就是红星天泊，新地块红星天泊湾又继续接棒
至于为什么卖得好？其实成交逻辑很简单----性价比高
1. 商业配套：生态城稀缺的爱琴海和天街
2. 教育配套：九年一贯制的北师大和九年一贯制的生态城枫叶国际学校
3. 产品：密度低舒适性高的精装修洋房，大开间户型和精装配置在生态城的整个版块内都算上乘
4. 价格：定在14500元/㎡也比较适中
所以一直以来成交都相当不错
歪个楼，怎么比较开发商的精装修厚不厚道？
内行看门道---看品牌 盯细节 节省二次装修成本
多说几句，看过一份内部人士整理的精装品牌对比清单：
红星用了科勒、方太、施耐德、海尔（热水器）等知名品牌，空调是格力的，还送了2台包括1个立式，实属厚道！
当然也因为红星总部就是红星美凯龙，家装起家自然在采购上有天然优势。
交房时，做好了吊顶石膏线和氛围灯、地面波打线，还预留了客厅投影仪插口、主卧电动窗帘电机，细节感人，省下不少后期加装的成本
而今的购房者再也不是会被信息不对等忽悠的小白，谁家用料足性价比高一目了然，自然就会用脚投票。
同版块靠北一些的还有一个新城金樾府，均价15500赠3万车位券，新城这个品牌本身就是快周转的企业所以兑现力不被看好。也许是这个原因，金樾府从开盘卖的就不太好，在翘尾的2020年12月开盘，却以个位数交卷，同一版块两种如此截然不同的反应，也挺让人差异的
航母旅游区&中心渔港片区
这两个版块没别的，就是便宜，北部中核智慧城后期规划了中核大学还需要几年的时间兑现预期，世茂起云湾和力高阳光海岸的高层9000-9500元，周边没有配套，学校配套需要依靠起步区，更适合预算不高的门槛级落户需求
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发表于 2021-3-21 22:32:13
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