土地新政之下,天津房价还会涨吗?

卷毛哥大嘴弟

3月上半月，北京、上海、深圳、天津等城市的房地产市场都出现了交易反弹，新房项目到访量和二手房带看量都在逐步恢复。国务院于3月12日下午印发了《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》，下放农地转建设用地的指标权力，永久基本农田之外的直接下放到地方，一定面积以上本由国务院审批的委托下放给省级试点。

一时之间对新政和市场的解读众说纷纭，那么此项新政会对天津产生影响吗？在土地政策放宽、楼市交易反弹背景下，天津房价还会涨吗？天津中原研究院结合天津城市规划、经济产业、人口导入及房地产市场基本面认为：

“土地新政”对多数城市的发展和房地产市场实质影响较小

详细分析此次“土地新政”的内核不难看出，政策的实质是“放权”而非“放松”，用地审批权的下放主要是行政审批程序的变化，而发挥总量管控和空间布局的规划权限并没有下放，对土地供应格局的影响并不大。地方政府审批项目，仍必须在国土空间规划、土地年度利用计划和城镇开发边界限制范围内。目前自然资源部正在组织编制各级国土空间规划，天津中原研究院也将持续关注相关动态，及时分享。

“土地新政”主要为中心城市带来利好

对于北京、上海、深圳等已经进入“存量时代”的中心城市，“土地新政”将为他们腾出新的发展空间，带来较大利好。在国内当前发展背景下，城镇化的失衡造成人口向中心城市涌入，这种趋势短期内是不可逆的。在这种情况下，为了避免生态恶化，也是为了提高城镇化的效率，发挥大城市的作用，就需要放松对大城市发展的种种限制。这次土地新政，就是放松对大城市“发展空间”的限制。

但是我们也必须看到，不同等级的城市，土地、产业、人口与市场的平衡点是存在巨大差异的，对于非中心城市而言，政策的影响将十分有限。那么作为中心城市之一，“土地新政”具体会对天津产生哪些影响呢？

01. “天津不缺地”

“土地新政”对天津影响较小，但天津土地供应量增加、地价平抑的趋势明确

对于天津土地资源是否足够的评判，我们从两个角度进行分析：一是天津的土地供应能力是否与城市发展相匹配，二是天津的土地供应是否与市场需求容量相匹配。

从城市发展角度，天津中原研究院团队在《黑天鹅下，落户放宽与新基建能否点亮天津》一文中指出，天津历史上存在规划偏差造成的区域发展失衡问题。从城市发展的脉络和规划分析，中短期内天津城市的发展仍主要集中在主城区以及外环线外5-10公里以内的核心区和滨海新区核心区：

其一，截至2019年天津建成区规模1007.91平方公里（合100791公顷），仅次于北京、重庆和广州，排名全国第4，但根据《天津市土地利用总体规划（2006-2020年）》发布数据，在天津市行政辖区（含清河农场、汉沽农场、芦台农场）范围内，总面积1191732公顷土地上，早在2005年建设用地规模已达346269公顷，占土地总面积的29.1%，而未利用地面积为138133公顷，占土地总面积的11.6%。而规划至2020年，建设用地总规模控制在403400公顷以内，其中城乡建设用地控制在250000公顷以内，交通水利及其他建设用地控制在153400公顷以内。

从城市规模与土地开发规模角度分析，天津不缺地。特别是滨海新区，陆域总面积约为227000公顷，其规划至2020年建设用地总规模控制在147600公顷，存在大量简单平整后即可进行建设的土地。

其二，从城市发展历程及规划方面分析，天津城市功能仍过渡集中于主城区，虽然近期规划调整将原有“一主两副”格局扩展至“一主五副”，但城市核心功能仍围绕外环线以内区域的城市更新进行，外围区域的发展仍需“新基建”加速推进。

图示：天津主城区发展历程及规划演变

根据天津中原研究院统计数据，目前天津环线以内人口密度高达3万人/平方公里以上，而环线外新四区人口密度骤降至几千人/平方公里，迫切需要提高土地的城市效能，完善城市结构，因此从城市发展和规划角度，天津并非缺地。

从市场角度，受限于目前天津产业发展和人口导入的规模，近年房地产市场住宅去化的规模稳定在1150-1350万平方米（建筑面积），对应的宅地规模约800-900公顷，而过去5年平均每年成交的宅地规模也在700-1100公顷之间，基本平衡，从市场角度天津也不缺少建设用地。

在“不缺地”背景下，受城市发展和财政因素影响，天津政府2020年将保持推地的规模，根据政府公布的计划，预计2020年土地出让金规模为1783亿元，目前具备即时挂地条件的土地合计超过100宗，土地规模超过1500公顷。而这些土地主要将来自：

市内六区：城市更新、棚改拆迁、校企迁址等带来的新增供应，2020年是房企调整货值结构，补仓中心区的机会，今后核心区基本不会再出现如此大规模的土地供应；

环城四区：城市扩张、“新基建”盘活的热点区，包括配套提升的热点板块及轨道牵引或重大项目建设带动发展的新热点区域，另外大量工业区及原规划工业用地土地指标变更也有条件为环城四区提供大量的土地供应。

远郊五区：受“土地新政”利好影响最大的区域，继续受城镇化推动，但热点区域仍为传统成熟区域及高铁等城建带动发展的区域。

滨海新区：由于辖区面积广阔，现规划147600公顷建设用地中仍有绝大部分处于待开发状态，土地供给能力最强，围绕热点规划的产业、城市板块土地供应量最为充足。

基于上述背景，“土地新政”对天津的影响较小，但天津在2020年土地供应量增加、地价平抑的趋势是明确的。土地是城市发展和房地产市场的基础，保证足量价格平抑的土地供应也对天津保持房价稳定、进而吸引外来人才落户起到积极的作用。

02. 天津房价还会涨吗？

供应足、地价平、人口稳、收入平，天津房价目前不具备上涨空间

在当前整体环境下，天津房价理想的状态是保持稳定，不具备上涨空间：

政策层面：“房住不炒”的大原则不容更改，无需赘言。

人口层面：截至2019年末，天津全市常住人口1561.83万人。其中，外来人口499.01万人，占全市常住人口的32.0%。常住人口出生率6.73‰，死亡率5.30‰，自然增长率1.43‰，暨常住人口仅增加了2.23万人。本地人口增长缓慢，新天津人在市场中的比例稳定增长，但是尽管“海河英才”计划目前已经引入24万人，但相比2018年末，人口增长的速度仍然偏缓。而2020年扩大人才范围后，有望引入的新进人口多数为高校毕业生和高阶蓝领，在居住需求方面多数为刚需，房价承受能力多集中在总价200万以内甚至150万以内。

产业层面：疫情黑天鹅影响下，多数行业/企业全年业绩将受到冲击，居民收入受到一定影响，尽管信贷政策方面可能出现一些放松，但影响对冲的结果对市场交易量可能有一定促进，但对价格起不到提振作用。

供需层面：目前天津新房销许存量约2011万平米，去化周期20个月，而2019年成交的宅地规划建面也达1800万平米。市场规模基本见顶，同时在资金压力下，选择以价换量的项目将出现激增。

市场格局层面：在2016-2017年，激进的市场预期曾将天津的房价格局定义到“3、5、8”，但目前的市场情况，市内部分行政区已有项目销售单价降至2-3万元/平方米区间，尽管这些项目具有拿地时间较早、土地成本相对较低的因素，但能形成流量的主流改善产品单价降至3字头已成不争事实。

综上，天津本地人口增长趋缓、新天津人需求以中低总价的刚需为主、城市经济发展环境和产业现状决定居民收入不会出现明显增长，同时市场供应充足、新的价格梯度逐步确立，未来整体房价将以“稳”为主基调。

天津中原研究院认为局部成交反弹不会对房价造成上涨压力，天津地产市场仍将保持理性回归——地价回归地段、住宅回归自住、客户回归理性、开发回归稳健。