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楼市寒风过境，房企似乎有了回归热点城市的迹象。
同策研究院通过对300个城市的土地交易进行分析之后，发现今年10月，一线城市成交的土地金额为606.91亿元，环比大幅上涨143.36%，同比上涨13.11%。同期，二线城市和三四线城市的土地交易金额均出现下滑。该机构指出，“受政府政策影响，众多房企重返一线城市。”
我国的房地产市场有着明显的轮动特征。当市场上行时，通常是一线城市率先升温，二线、三四线城市依次跟进。当市场下行时，顺序也大致如此。
以最近两个楼市小周期为例，2009年，楼市从金融危机的影响中恢复，一线城市率先升温。次年，二三线楼市跟进升温，房企大举布局这些区域。但随着2013年末楼市风险凸显，企业的区域布局又回归核心一二线城市。
在2015年末至今的这轮市场周期中，历史重演。一线城市曾是最先升温的市场，但从2016年年中开始，二线城市全面回暖。此后，借助货币化棚改大潮，三四线楼市升温明显。很多全国性房企的布局重心，也从一线城市层层外扩。
如今，随着货币化棚改政策的退潮，三四线楼市面临巨大利空。很多房企也在布局策略上做出了调整。另外土地交易的热度，还能反映出市场预期的好坏。在易居克而瑞对40个城市的统计中，10月一线城市宅地成交面积和成交均价都有提升，属于“量价齐升”，二线城市“量价齐跌”，三线城市“量跌价涨”。
至于未来风向吹往何方，也许现在已经悄悄变了方向。
与卖方市场的转向不同，买方市场的压力一直没能得到缓解。融360在11月9日发布的最新数据显示，10月全国首套房贷款平均利率为5.71%，环比上升0.18%，同比去年10月首套房贷款平均利率5.30%，上升7.74%。这已是2017年1月以来连续22个月上涨。
房贷利率的持续上涨，最直观的影响是购房成本上升。同期比较2017年和2018年10月份的房贷利息，今年贷款100万买房，要比去年多付5.6万的利息。
虽然利率仍在上涨，但环比涨幅已经回落，且下调贷款利率的银行数量明显增多。报告称，10月首套房贷款利率下调的银行数量为19家，较9月增加16家银行。融360认为，银行房贷利率高位下调一定程度上会有助于提高银行市场竞争力，扩大市场份额。
房贷利率逐渐平稳，与房地产市场趋冷有很大关联。此前受央行多次降低存款准备金率等因素影响，货币市场宽松信号比较明显，这也导致房贷利率涨幅有所放缓。
专家表示，首套房贷利率有继续回调的可能，到2019年年初，下调幅度或达5%~10%，如果房地产市场降温过快，二套房贷利率也有下降的可能。
房企转战一线，利率即将见顶……各种信号的释放虽然不能预测未来楼市的走向，但可以肯定的是，“传说多年”的楼市拐点真的来了。
来源：华尔街见闻网、中国经济网
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发表于 2018-11-13 21:41:30
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