10月新房成交下行！天津楼市步入实质性调整阶段

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“金九”失色之后,“银十”同样成色不足。数据显示,10月份，某数据院主要监测城市商品房成交面积环比下降5.91%，近六成城市环比下降，其中一线城市成交面积环比下降超过三成。与此同时,10月份易居研究院监测的北京、深圳、杭州等10个典型城市二手房成交量3.9万套,环比下降25%,成交量创48个月新低。

在坚持楼市调控目标不动摇、力度不放松的背景下,交易面积下降以及不少城市出现的降量价齐跌现象,证明市场从10月份开始进入实质性的调整阶段,并且这种特征越来越明显。而在当前融资收紧、偿债压力增加、项目去化率下降的情况下，房地产企业或选择以价换量，以保证现金周转和完成年度销售目标。

热点城市收紧政策仍在进一步强化。据中原地产研究中心统计,叠加10月份全国范围内24次楼市调控,2018年以来房地产合计调控次数高达410次，同比上涨超过80%。

在坚持楼市调控目标不动摇、力度不放松的背景下，数据显示，在刚刚过去的10月，受监测的主要城市商品房成交面积环比下降5.91%，近六成城市环比下降；与此同时，各城市库存总量环比上升4.6%，市场下行趋势明显。

同策研究院首席分析师张宏伟表示：“不仅是交易面积下降，从10月1日前后各城市开始出现了大幅降价的个案项目,量价齐跌的现象证明市场从10月份开始进入实质性的调整阶段,并且这种特征越来越明显。”

天津“银十”暗淡收官 楼市逐渐回归理性

据不完全统计，已经收官的10月天津楼市，开盘入市的项目在20个左右。虽然有10多个项目赶在10月底抢收，但市场反应难以预料。一些新项目更是受到了市场冷遇，开盘去化率创下历史新低。

相关机构数据显示，天津截至2018年9月，库存量约为1593万平方米，去化周期的合理区间为12—16个月，高于此区间说明库存规模较大。截至目前，天津商品住宅市场存量足，整体去化周期在22个月左右，整体去化效果不是很理想。
据悉，临近10月底，天津房地产市场才迎来一波推盘小高峰，全市共有15个重点项目开盘加推。市内六区、环城各区、滨海新区均有涉及。但反观去化方面，由于整体市场行情持续低迷、购房者观望情绪浓厚以及项目自身对市场预期的不足，导致个别项目的去化率再创新低。
今年以来，在政策调控的持续作用下，开发商推货步伐放缓，市场交易量下降。数据显示，天津楼市成交量额显著下降，1—9月以877万平方米的成交面积、80777套的成交套数和1429亿元的成交金额落幕，相比去年的1076万平方米、99417套和1689.5亿元，下降幅度分别达到22.7%、23.1%和18.2%。2018年整体楼市低迷，供应成交双降，楼市供求关系总体来说已是供大于求，购房者观望情绪明显。

需求全面降温一二线城市成交环比双降

监测的26个重点城市中,近六成城市10月商品房成交面积环比下降,市场整体呈下滑态势。

分城市看，四个一线城市商品房成交面积环比下降33.44%，其中广州以57.93%居降幅首位。一线城市成交同比增长11.32%，上海增幅明显,为40.77%。

二线代表城市商品房成交面积环比下降4.92%，同比微升0.37%，温州以环比降幅35.86%领跌。三线代表城市则同、环比较双双增长,增幅分别为21.60%和8.54%。其中徐州市成交环比大涨70%,同比上涨41.80%。

此前曾报道，在今年国庆小长假期间，北京、深圳等城市的新房成交均持续低迷，众多楼盘项目推出特价房源吸引购房。

值得注意的是，10月8日国务院常务会议对棚改安置政策最新定调，强调因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。10月底，新华社发文重申“中央遏制房价上涨的决心不会发生改变、决不会允许调控前功尽弃”。这表明,在房地产长效机制未完全建立之前,已建立的调控政策体系不会出现松懈,房价再次上涨的情况更加不允许出现。

中原地产首席分析师张大伟表示，当前融资收紧、偿债压力增加、项目去化率下降的情况下，房地产企业或选择以价换量，以保证现金周转和完成年度销售目标。

库存总量持续上升一二线城市反弹明显

　　
截至10月末，主要城市库存总量环比上升4.6%,其中一二线城市升温明显,深圳、杭州升幅均超16%。而库存出现下降的城市仅有福州(8.29%)、南京(4.38%)和广州(2.12%)。

截至2018年9月末，主要城市库存总量环比上升9.3%，包括北京、上海、杭州、南京、温州、宁波等市场，库存均出现环比上升,除少数热点刚需项目外,去化率快速下行,热点城市开始进入“卖不完”时代。

张大伟预测，从全国热点城市看,因为有大量的房源供应，各种调控政策也继续严格执行。在过去一年多通过各种约束性政策抑制市场高温后，后续市场将逐渐进入供应加量周期。

查阅中原地产研究中心统计数据发现，北京市新增库存环比增幅虽然保持平稳，但在9月、10月两个月间新增库存达11268套，超过2016年、2017年同期新增库存之和。

对于这一变化趋势，张大伟，表示：“截至日前,北京合计入市限竞房26个项目入市,合计15982套，而网签累计只有2581套,累计网签比例只有16%。虽然网签数据滞后,但统计实际销售也只有3成。从价格看，限竞房项目开始出现了价格调整,而且随着后续供应量的继续上升,去化难度加大,区位属性不好的限竞房有可能开始价格战。”

对于三四线城市,张宏伟分析认为房价分化趋势仍将持续:“东部、中部的城市其实已经开始调整了,尤其是环北京、环上海、环广深三大经济圈。环北京经济圈城市调整最明显、其次是环上海,然后是环广深。部分城市已经经过一轮调整,也有部分城市仍处于发酵和上涨阶段,后期中西部的一些三四线城市仍将涨跌互现。”

来源：每日经济新闻、每日新报