本帖最后由 19miles 于 2018-10-28 21:32 编辑
前言： 前两篇已经写过世茂的前五期了，可以说，世茂在生态城的小区质量，差不多和生态城的发展有某种联系，生态城建设初期有着很高的期望，之后遇到了人口增长的迟缓期，接下来就是人口快速增长，而对于世茂的小区，有兴趣的朋友可以看看前面的两篇。
项目区位： 今天要说的世茂玖熙，在交通位置上可是说是这几期中最好的了。紧邻中央大道和中津大道，出城都不用等红绿灯，生态城就没有比玖熙出城更便捷的了。另外，传言很久的轨道交通Z2、Z4线在生态城的第一站，生态城站，就在玖熙的旁边，到玖熙最近的入口只有350米，算是最为纯正的地铁房了（不过Z4线具体啥时候能竣工，一直都算是一个未知数）。除了交通便利，据说与玖熙一路之隔的科技园靠近生态城站的部分地块改成了商业。如果这是真的，那玖熙的业主真的是赚了。
社区分析： 1、项目概述 玖熙最为世茂早期6块地中最后一个开发的项目，一期项目已经在6月底交房，据说装修质量非常好，在产品上也改进了不少，从璟苑二期三期就在变好。小区占地面积17.09万平米，总建筑面积23.93万平米，容积率1.4（这几块地有4块都是这个容积率）。玖熙的产品则比较多，有别墅、洋房、小高层和高层，选择的面比较广。洋房7层到顶，小高层11层到顶，都是1梯2户，舒适性很高，精装交房，免去了装修的烦恼；高层则是15层、18层到顶，2梯2户，高层全部为3室，双卧朝南，比前面几期的高层都有很大的优势。 不过整个小区有个问题，最为定位较高的别墅、洋房、小高层，竟然是靠近中央大道最近的，纵然小区内也做了小的隔音墙，靠近中央大道的别墅和洋房受到噪音的影响还是很明显的，要往里走至少100米，声音才逐渐变小，也就是有近一半的别墅和洋房都会受到公路噪音的影响。这还不算玖熙南面地块未来如果建设高层，对前排的采光影响。
2、小区内部 玖熙6月底刚刚交房，现在还看不出什么太多的问题，大家就抱着欣赏得到眼光来看看吧，说不定过了一年两年就不一样了。 首先是小区的出入口，地库入口设在出口处，最大限度保证人车分离，可以为小区内提供最安全的环境。当然，也有人觉得旁边的53号楼比较倒霉了，天天受到行车的影响，这个没办法，东边户低楼层只能委屈一下了。
地库出入口设在小区出入口处 有高层，就有足够的绿化，玖熙洋房和小高层一楼送小院，不过并不会占用太多绿化面积。因为是刚交房，所以绿化现状还是很好的，道路也很干净，好好珍惜。 人行出入口处绿化 干净整洁的消防车道和人行步道 绿化部分做的比较连续，但没有什么明显的风格 洋房部分鲜有人至 小高层与洋房之间的便道 小区内设置了比较多的临时访客车位，希望以后停靠的车辆都是临时停放的。
访客车位 高层前位置设置了较多空间，看上去很整洁。不过这么多空间会给部分业主留出遐想空间，是不是车可以直接停在楼下了。
高层一楼入口处有较大空间 从上面看，做得还是不错的 一期有一处儿童游乐场，位于洋房15号楼北面，一处健身场，位于15号楼西面。只是，二者的项目和器材都比较有限。
儿童游乐场 健身场 别墅区现在的绿化还是很好的，不知道别墅业主装修及小院做硬化后还是不是这个样子。
洋房和别墅之间的便道，感觉还不错 别墅之间还有休憩的地方 别墅入口处背景 说完小区整体环境，就看看每栋楼的建筑效果。 还是先从高层开始说，一期高层位于小区最后一排，都是南入户，所以入户厅不能做太高，只有一层，不过，也还算简洁。
高层单元门 入户厅继承了世茂一贯的风格，虽然不能做出2-3层楼高，但装饰效果还算不错。
一楼入户厅、电梯厅 即便是精装交房，电梯内也装了保护隔层。
高层电梯内部 高层一楼楼梯就开始用水泥地面，而通往地下车库的楼梯却镶了瓷砖。
一楼拍摄，左边上楼，右边是打开的消防门，去往地库 我一直以为世茂的外墙是混合涂料+贴砖，看来我想错了，单纯的混合涂料勾勒出的贴砖的效果，好在细节处理的还算不错。世茂对成本的控制真的太认真了。 高层外墙 接下来是小高层和洋房，都是北入户，所以有空间把一楼厅做的高一些，也有地方做漂亮的背景板。楼梯从一楼到顶楼都贴了砖，铁艺护栏+木扶手，对世茂来说难得这么大方。一楼二楼的电梯厅都是瓷砖贴壁，规格真的算是很高了。
小高层和洋房的一楼厅，装修是相同的 二楼电梯厅 通往地下室部分也是贴了瓷砖 地库的电梯间，白色的门是一楼业主的地下室，挑空足够，可以把管道隔开 接下来说说洋房和小高层的小院，小院分为两层。地上部分宽约2米，位于最南侧，小院内可以种些花花草草，客厅伸出一个平台，与地上小院相连。地下小院宽约3米半，也算是为了方便地下室的采光，地面做了防水处理，后面可以做成天井，养些较高喜阴的植物，而雨水管道直接排到了地上的小院里。
小院地上部分 小院地下部分 接下来说说别墅，有了尚苑和璟苑做别墅的经验，世茂在做玖熙的时候也聪明了一些，对于别墅小院私扩现象，世茂干脆直接把小院做到了台子上，以前用的木栅栏，现在都改成了铁栏杆；别墅整体没有露台，一楼二楼探出部分均做成了坡顶（但这就能难倒聪明的中国人了吗）。 接下来看看具体的部分：
小院门柱装饰为干挂石材 小院分为南北院，一上一下，整修也更随心 别墅部分没有地下车库，消防车道即为平时车行道 别墅无露台，小院分南北 小院做到了台子上，私扩会特别明显 小区内加装的隔音墙，然而并没有什么用 最后说说地下车库，现在一期的车库出入口都在北门，而北门都是在高层附近，因为小区楼栋位置设计的原因，高层区车库也是拐来拐去的，我只是希望地库地面不会起皮。
高层区地库，水泥地面，简洁实用 地库电梯厅的门禁开启，希望能保持下去 洋房区车道变长了很多，更安全 洋房区地库指示地标 精装标准 当然，一期高标准的装修，不代表二期也会有着完全相同得到标准。想想这两年大的开发商高价拿地后要通过什么来追求和保证总公司的账务平衡。 户型说明：
高层99平米户型 高层117平米户型 高层123平米户型 小高层132平米户型 洋房142平米户型 玖熙的户型不多，但都算得上是精品，高层产品都是三室，非常典型的H户型，双阳卧室，面积刚好；小高层三室也是双阳，动静分离，有一个开间5.7米的客厅，想象空间比较大；洋房四室，三卧朝南，舒适度很高。 总结： 在看过世茂生态城这几期的产品，相信很多人对世茂有了新的认识，有人觉得世茂的产品确实很好，有人觉得世茂的房中规中矩，还有人觉得世茂的房子问题很多。一方面是每个人对细节的关注很高，部分细节出了问题就觉得整个世茂都不好了；另一方面是世茂就是“为了好看”的那种开发商，在出镜率高的地方从不吝啬，在表面上做足了功夫，在看不见的地方尽量节省，有些人对细节没那么执着，也就觉得世茂的房子确实很好。具体房子的好坏，每个人心里都有杆称，我不做评论。不过，没有哪个开发商建的房子都是良心货，差不多就可以了。 不过我还是很期待二期的交房质量的，价格比一期贵，就是不知道装修和一期比怎么样。
预告： 除了早期这6块地，世茂于今年8月1日在旭辉西边又拿了一块地。这块地东至中天大道，南至惠风溪，西至生态谷，北至华一路，占地面积79422平米，总建筑面积不超过79500平米，容积率1.1，楼面价10504。这块地在南开斜对面，算是南开学区；又靠着惠风溪和生态谷，环境没得挑；又紧邻社区中心，青坨子和星光汇，北面也有商业规划用地，商业配套齐全；距离中天大道和中央大道非常近，到Z4南开中学站的路程也只有1.5公里，交通优势明显。说实话，综合来讲，位置这么好的住宅地在生态城是找不到第二块的。我很喜欢这块地的位置，不过对于小区的建设持观望态度。
这地块案名世茂国风锦唐，是叠拼和洋房产品。目前规划图和叠拼户型图已出，看样子，整个小区户型比较少。
叠拼是主力户型，一共大概400套，上下户都赠送挑空，相当于增加了小区的容积率，上叠入户在二楼，比较贴心。目前叠拼已经开始排卡了，预计售价2.2-2.5万，算是也受到了限价的影响，但就这样的周转速度，做到和玖熙一期差不多的质量和效果就谢天谢地了，土地成本在那里摆着呢。洋房有5栋，大概180套，还没有户型图出来，猜测应该是2种户型，都是3室，大概90-120平米；售价应该不到2万，感兴趣的可以关注。
以上内容，包括之前的2篇都是闲来无事写的，一方面是练手，另一方面也是想让各位想在生态城置业的朋友对小区有比较清晰全面的认识，非中介，如果有错误或欠缺的地方，欢迎指正或补充。
| 
[复制链接]
发表于 2018-10-17 00:23:39
收藏
支持
反对
提升卡
楼主
