楼市烈焰将烧尽，调控已进入深水区，该小心了...

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刚刚过去的5月份，全国就有超过40个城市发布多达50次的调控政策，创下单月调控次数最多的纪录。同时，调控城市明显从热点的一二线向周边三四线蔓延。

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调控来袭，竟卡不住房价上涨命脉？

“防止房价明显过快上涨”，15日，国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读5月份房价变动情况时表示，70个大中城市新房价格指数环比增幅连续3月扩大。

5月70个大中城市中有61个房价环比上涨，4月为58个。 5月份70个大中城市中62个房价同比上涨，4月为59个。

1、从数量上可知，楼市上涨的火焰并没有如预期般熄灭，相反还在进一步扩张。广州与深圳也出现了明显回温。

2、另外，因朝鲜半岛局势缓和遭大卖的丹东，继4月份环比涨幅高居榜首后，5月份丹东再次占据第一位，新房价格环比上涨5.3%，涨幅进一步扩大。

3、受“全岛自贸区、全岛自由贸易港”利好影响的海南，延续4月份的涨势，三亚环比涨幅扩大0.5个百分点至2.4%，同比涨8.2%；海口环比涨2.1%，同比涨幅10.1%。

4、让人一脸懵B的是，在更能反映市场的二手住房价格方面，新疆首府乌鲁木齐同比上涨16.2%，领涨全国。

限购、限贷、限售、限价、以及摇号买房等政策在地方上不断出台、落地、执行。

然而，密集调控政策下，纵观全国各地城市，房价上涨的局面仍旧存在。

政策频出，为何依旧卡不住房价上涨的命脉？尤其是三四线城市房价。

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三四线城市房价大涨原因何在？

1、刚需强劲

随着城镇化的推进，三四线城市大量农村人口转移为城市人口，他们或因拆迁安置进城生活，或因子女求学进城购房，或因为追求更好的生活环境而迁入城中。同时，在三四线城市的广大农村地区，单身男女结婚，在城市里买婚房已经成为标配。

另一方面，棚改货币化安置政策刺激下，2017年三四线城市房屋销售维持高速增长态势，房地产库存加速去化。

2、大型房企的入驻

随着一二线城市的土地政策不断收紧，竞争激烈，再加之密集出台的楼市调控政策，各大品牌房企的处境越来越艰难，从而开始转向政策较为宽松的三四线城市，从而推动了当地的土地价格。

3、人们强烈的投资意愿

十几年之中，全国各地轮番上演房价暴涨的戏码，房子俨然成为老百姓眼中的“肥肉”。不过一二线城市的房价不断高涨，提高了购房门槛，而且不断出台的楼市调控政策日益严格，广大投资客只能“望楼兴叹”。于是，相对价格低、管控松的三四线城市成为热钱流向的“洼地”，新的问题逐渐下沉到三四线城市中。

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三四线城市的房产泡沫已经过高

我们常说，“需求反映价值”，目前三四线城市楼市一片火热，有些地方风头甚至超过了部分二线城市。但是三四线城市的楼市，真像市场反应的那样，有那么大的投资价值吗？

从城市发展来看，支撑一个城市的经济发展，除了区位优势之外，还要看到这个城市有没有强大的产业集群做背书。

而根据常住人口增速来看，三四线及以下城市人口增速一直处于0.3%左右，低于全国人口平均增速0.5%，也远低于一二线城市人口增速，这说明人口仍旧存在由三四线向一二线城市的涌入的情况。

一线城市严控人口的情况下，人们没有选择回乡，而是转投到了各二线城市。而二线城市抓住时机，纷纷出台优惠政策，以吸引人才落户。当然除了优惠政策之外，二线城市经济的迅猛发展，也是人口持续流入的重要因素。

然而，三四线城市的定位并不是像二线城市那样“破局”发展成大城市，我们也很少看到国内的三四线城市参与抢人，三四线城市更多的是满足老百姓的基本生活，并且让当地人的生活水平维持在一定高度，这样就达到了目的。而且这种定位主要是给老年人的，因为三四线城市很难留住年轻人，大家可以试想一下二十年后的三四线城市里的年轻人比例。

大量的人口外流就使得三四线城市的老龄化越来越严重，日本的很多小城市最终变成了空城，这其实只是发展阶段的问题，国内的小城市也在走这条路，只不过还需要时间，中国东北的现状就很说明问题，大量的东北人散落到全国各地，前后不过二三十年时间。

由上所述，相比于一二线城市来说，三四线城市不具备房价长期上涨的基础，三四线城市未来的房价更多应该是看跌才比较正常，看涨就绝对出问题了。

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谨慎！疯狂炒作背后 怕是一场大风暴

房价接下来是涨是跌？哪些调控政策会发布？影响很多人的买房决策。

但对房价的预测，不同的人有不同看法：有人想房价跌了后买，有人担心再不买会更贵。

调研发现，62.9%的购房者认为一二线城市房价短期内趋于稳定，未来还会上涨。同时，61%购房者和59.6%经纪人均认为，政府会继续控抑制房价上涨。

然而，有业内人士称：“不排除最近2个月，各地再次发布密集调控政策的可能性。”

那房价未来会咋样？

“预计未来几个月市场将整体保持平稳，多项指标涨幅将有所收窄。”某研究院研究员沈昕说。

而业内一些专业人士也认为，楼市调控政策在持续，包括12个约谈城市都发布了调控政策，预计后续的价格上涨幅度将被抑制。

所以想要规避风险，一定要拨开迷雾看事实！

目前我国的经济出现了结构性问题，人们手里大部分热钱流入了房地产市场。国家已经出台政策，引导资金分流。央行决定适当扩大中期借贷便利(MLF)担保品范围。

随着放出去越多的MLF,意味着基础货币的成本越高，这是什么意思呢，就是实质性加息啊，放出去越多，意味着对全社会所有资金的成本利息提升影响越大。

手中有粮，心里才不会慌。这么推导起来结论就是，如果世界主潮流是货币政策正常化、美国人持续加息、缩表，那么我们不管是直接官宣加息，还是通过MLF的中标利率提高，起到的效果都是实质性在加息。

实质性加息，会使市场流通的资金紧张，从而利空楼市。

中国人自古以来就对买房情有独钟。对于现代人来说，买房更是买的一个城市的潜力，会影响到生活的方方面面，比如户口，学位，就业机会等等。买房也绝不是一劳永逸的投资，楼市的风险也越来越大，在哪里买房也要经过深思熟虑。

来源：凤凰网房产、财经观潮等