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1、后面房价还会再涨吗？
如果我理解你的房价指的是中东部地级市及以上城市，会的，但不会出现15、16年普涨的情况，应该形容18、19年的房价是追涨的阶段，就是市场的恐慌还没完全过去，普涨的惯性效应还在延续，现在的一些政策还没有发挥作用。初中就学过吧，市场具有滞后性，这就是那个滞后性效应的显示。但情况会更复杂，有涨有跌中微涨，各城市表现也不一致，只能从大盘上看。这个你们也能够看出来，很简单，价格走势都是曲线，曲线都是平滑的，没有一个山尖，如果出现山尖那就是大危机了。现在就是到上面平滑的那一块，大方向肯定是向下，不管绝对还是相对，现在叫强弩之末，你也不可能硬把它一下子掉个头。
2、那哪个地方会涨的多？
你要我说哪个城市涨能涨多少，这个事谁都做不了，那不是科学，那是神学。我们做政策分析和预判的也是至少从区块上去分析和引导，甚至也要等市场反应来参考和修正。比如15年的合肥，其实是有关于抬升房地产市场的政策动作的，但开始我们预测的应该是郑州，没想到最后是合肥，这就是我们做研究跟算命的区别，我们只能说从什么类型的地方引爆，但算命的能跟你斩钉截铁说哪哪的会怎么样。其实现在这个问题已经没有意义了，有大方向，流动性又被锁死了，你这时候比那三步两步有啥意义？只是数字上的，就跟大家都去刑场，你说谁走的快谁走的慢有意义吗？
3、不是一直在调控吗，怎么还会涨？
刚才不是跟你说惯性吗，现在是惯性在发挥作用。就跟你开车掉头一样，你永远拐不出直角，就是惯性的原因。调控的一些东西还没有落地生根，也要一个周期，这个周期跟惯性叠加就是这个效果。另外，调控并不是让房价掉，从一个政府的层面讲不会做让自己任何一个经济板块冷掉的事情，除非这个东西是违法的，或者已经具有高风险的。所以你要知道调控的目的是什么，只是防范风险而已。房价太高、房地产过热都不是风险，这么大量的资金进进出出才是风险。
你要知道现在的房子叫什么？叫商品房，这可是新称呼，90年代才有的，以前从来不认为房子是商品，也就没有房地产市场，也就不需要调控，房子不够抓紧盖就是了，充其量是生产的问题。那为什么要创造出这么一个新东西出来？你想想90年的发生了什么？就是南*巡讲话是吧，那个事情的背景你知道吧，你们应该知道。政治上的东西不讨论，从经济上看，是社会前进动力不足了，就是生产力不能得到有效释放，很多人不知道干什么去，也没地方可去。因为没什么大需求，社会很稳定，城市人没从计划经济体制下释放，小日子很安稳，农村人能吃饱饭，也就老婆孩子热炕头了。所以你看那时候就是这么个状态，可以说是啥也不缺，你说什么汽车啊、冰箱啊什么的还真没多少人羡慕，也没多少人觉得自己可以拥有，跟现在的风气两回事，现在你看人家开宝马，你的想法是我好好干也挣辆宝马开，那时候没有，可以说没人有胆量去想自己开小汽车，觉得自己就该骑自行车，这就叫风气。你看94年是中国电影的黄金年代吧，那时候的姜文啊、张艺谋啊什么的，电影里面的人是不是都有很自由的感觉，就是不去思考现实问题，都是说民族啊、伤痕啊、活着的意义啊什么的，那时候没有电影告诉你要努力奋斗，要去买车买房，这都是那时候政治经济的投影。现在的影视作品现实了很多吧，而且感受到的是每个人都有压力，是不是？要不然是搞笑的，让你释放压力，要不然是励志的，让你化压力为动力，你对比着看，是不是不一样？
所以你说为什么弄个房地产市场出来？自古以来土地都是永远最能调动积极性的东西，古代王朝更替要靠土地重新分配才能让那么多亡命之徒出来跟你打天下，我D靠土地革命才站稳了根据地，打土豪分田地才有了红军。90年代的破局也是一样，政治上定下了走市场经济，马上就从土地入手了，所以才有了商品房。假设你是90年代一职工，突然单位不给分房了，你咋办？努力挣钱买房呗。怎么能挣钱？你想的办法就是政府希望你干的，抓紧去干吧，对吧？国企分流了、市场活跃了，消费也有了，又一次验证了土地的巨大力量。
所以，所谓调控是什么？是别把这个市场玩砸了，怎么叫玩砸？一个是太高了，都不来了，市场没人了，砸了，一个是太乱了，不相信你这市场了，也不来了，还是砸了，所以调控都是从这两个点出发的。为什么不怕低了？因为在任何一个市场经济下，土地永远不会低，所以其实调控不存在往高了调，只存在抑制过热的调控和放松调控，调控一放松，马上就热了，你看历年来是不是这样？从来没有鼓励房地产的政策，只有放松调控的政策，但从效果上看，放松调控就等于鼓励了。
4、这次调控不是为了抑制房价？
房子既然是商品房，就不存在抑制价格的政策，一个是动机上不可能，另一个也没有一个行政命令能让一个商品降价，市场规律是铁的，要抑制价格也只能用市场手段。比如粮食，为什么价格这么平稳？不是国家说你必须卖多少钱，而是有国家粮食储备。你市场价格高了，我就抛粮食，增加供给，市场自然下来了。房子也是一样，要让价格降，只能减少需求或增加供给，现在的租购同权是减少需求，放开土地入市是增加供给，可以说我们D是良心政府了。你要搁其他国家都向资本家靠拢你们更活不下了。所以任何调控都不是为了抑制房价，只是说你们别把我好好的市场玩砸了。
5、那现在调控政策为什么这么设置？
我说调控不是抑制房价可没说房价一直涨啊。一是现在动用了一些市场手段，用市场规律平抑房价，这个是战争，要过段时间才能分出胜负。二是你要深刻去理解中国。
你能回答我，为什么我们一直说“国富民强”而不是“国强民富”吗？一个更好的社会不应该是国家足够强大能够保护公民，老百姓足够富有能够生活滋润？为什么变成了国家要有钱而老百姓要强大？想过没有？
这不知道？我该找你导师了，你们现在这些硕士、博士都学些什么。
国家的定义是什么？是统治阶级维护统治的工具吧。那统治阶级靠什么维护统治？军队？官员？都不是，是经济秩序，经济基础决定上层建筑。所以所有的国家更迭伴随的都是经济秩序的重建。经济秩序是什么？说白了就是政府有没有钱。老百姓为什么要强壮？强壮的老百姓才能生产，才能打仗，才能贡献力量促进社会进步啊。所以国富民强是对的，要是反过来就不行了，老百姓有钱了，但老百姓的钱不是政府的钱，而且老百姓有了钱就开始想三想四，就开始不愿意干活，国家能安稳吗？社会能发展吗？民富了国也肯定强不起来，因为干活都不愿意，你让我去打仗？所以你看中东那些国家，老百姓算是有钱的了，土豪那么多，但是国家一个比一个差，就是这个道理。
所以国家是不希望老百姓有钱的，就像很多企业老板不希望员工有钱一样。我跟很多企业老总接触过，我发现很多老板喜欢让员工买房、买车，甚至用期权的方式送给员工，尤其喜欢让员工换豪宅、买豪车，这样的老板很受员工喜欢，企业也都做的好。为什么？因为老板最想让员工消费，最好是贷款，反正尽量不要让员工手里有现金，因为员工现金多了就没动力工作了，跟老板顶的底气也足，但背着贷款的不一样，一想贷款没还就干劲十足，还生怕失去现在的工作，连空窗期都不敢太长，否则就一下子过不下去了，不管住的多好的房开的多好的车，都扛不住一段时间没有收入，因为债务一直在。国家也是希望老百姓能够保持适当的债务，否则不是跟国家讨价还价的问题，而是大量的资金在民间，如果再能够随时换成外汇，那就是庞大的金融风险。还记得国民党吗？四大家族国内挣钱，再换成美元汇出去，然后结果你们都知道了。所以国家要随时回收老百姓手里的钱，让大家时刻处在挣钱的状态。这也是房地产市场从一开始设置的初衷。
这样是不是就看出调控的设置了？现在是过热，这么样的大宗商品过热证明老百姓手里有钱了，有钱就很容易产生刚才说的一系列金融问题。所以这一轮首先是外汇管制，先禁止钱出去，再拉高房地产，用房子消耗老百姓手里的钱，这个决策的依据就是居民储蓄，每年持续升高的居民储蓄时刻让外汇管理局胆战心惊，这一轮下去基本就稳定了，现在就算放开外汇大部分钱也回收了，基本不会产生什么大问题。而且现在市场上活力有下降的趋势，越来越多人奢望提前退休啊、享受生活啊什么的，通过这一轮很多人也背上了债务，只要是入市的，大部分都是杠杆，也就是借贷，你身边是不是也有很多人，原来是稍有存款的，现在都背负债务了？有的债务还不小，这样是催生市场动力的一种手段，如果说有驭民之术，那么这就是驭民之术。
6、那18年应不应该入市？
入市的有两种，一种是作为商品，去消费他，也就是俗称的刚需，将房子作为消费品，主要看重商品的使用价值。另一种是作为投资品，去投资他，靠房子产生收益。先说投资的，什么叫投资？用资本产生收益对不对？什么能产生收益？生产资料才能产生收益，生产资料的概念你懂吧？这个不懂我真得找你导师了。房子是生产资料吗？刚才我们是不是给房子定过性了？房子是商品，不是生产资料，所以房子本身不能产生收益，只能靠利润，利润才是商品的属性。但马克思说过获取利润是“惊险的一跃”，否则摔坏的不是商品，而是资本家。什么意思？就是说商品你得交易、流通才能产生利润，不交易永远是成本。对于房子来说，现在的流动性已经很差了，你看这一轮是不是限售的越来越多了，就是不准你房子交易，这就是锁死流动性，一件商品不能交易了，也就不存在利润了。当然现在不是不让你交易，只是将交易周期拉长、成本增加，相对的也就利润下降了。有人说可以再加到房价里啊，所以还是有利润的，是有利润不假，但相对来说成本上升、周期拉长，也就是风险增加、利润率降低，这样下去资本会用脚投票的。另外，对于高杠杆入市的，锁死流动性将会是致命的，如果现在的收益覆盖不了杠杆成本，就面临现金流断裂，现金流断了后房子又短时间不能变现，会出现违约、滞纳金等一系列问题，所以大规模的限售政策出台前会尽量挤出这部分资金，防止到时候出现社会问题。你看17年很大精力都在打击高杠杆，就是给他们出逃的时间。如果还执迷不悟的，只能背负相应的责任了。另外就算现在的收益能覆盖成本的，也得不断祈祷不要出现现金流大变动，比如家庭变故、工作变动等等，否则也会随时面临断裂风险。主席说“房子不是用来炒的”，你以为就说说而已？正常投资可以，大杠杆炒房的估计问题就严重了。所谓正常投资就是你愿意长久持有的，能够扛得住在限售政策内不交易的。所以现在很多开发商也直接签合同表示自持多少多少年，就是聪明的表现。
另一种是当消费品，就是所谓刚需。我看一些所谓的专家提建议，说刚需反正都要买，晚买不如早买，反正早晚都得涨。这有点误人子弟了，其实分析一切都要从事物本质去分析，刚需是把房子当消费品，消费品就是用来消费的，跟手机一样，你看到有些女生裸贷去买手机，你会怎么评价？消费不起就不要消费，买个自己买的起的就行了，为什么非要新款苹果哪？你会这么想，但对于借首付、大量贷款甚至每月还款超出自己收入的人，你反而要去鼓励，说晚买不如早买，不是害人吗。刚需要买房，不应该看自己能不能凑得出首付，而是自己能不能扛得住持有成本，也就是说你能不能扛得住这些债务。不单是现在，还要考虑未来的种种变动，否则会死的比投资客还惨。你说反正都要涨的，我自住也当投资了。那你还是没懂调控的方向，投资客都玩不起，你的杠杆从比例上说跟投资客差不多，你能玩得起？你急用钱了或者现金流断了，房子根本不能变成现金，或者由于交易成本利润率很低，你能从容应对？
有人说那年轻人还是需要房子的，不买房子又怎么办？所以这就是本次调控的关键所在，“多渠道保障”能不能严格落地，就是在购买之外能不能把租赁市场做好，其实原来满足居住需求的租赁比例我们国家是很低的，但任何成熟的经济体租赁都是居住需求的大头，而不是购买。这个面临的一是社会意识的转换，二是制度的保障。首先是租赁供给，这个已经明确落地了，就是配建租赁房、集体土地租赁房形式入市，可以大量增加租赁住宅的供给数量。其次是租赁运行，就是防止租房子带来的不安全感，这个基本方向是靠国企大量来运行，一个是鼓励国企进入租赁市场，一个是原本很多房地产企业本身就是国企，直接大量开展租赁运行业务，这样在租赁时间上有很大保障，租客权益能得到保护。再次是租购同权，原本捆绑房子的教育、医疗等都会捆绑到社保、公民身份等，不管你怎么居住在这个城市，只要是这个城市的纳税人，就可以享受均等的公共服务。当然你说好学区啊什么的可能短时间内还要跟房子绑定，现在只能保证有学校上，其他的是教育体系改革的另一个课题了。
所以，你要不要买，看你自己对风险的估量，以前买房子是奔着收益去的，现在则更注重风险导向，你觉得你未来没啥需要花钱的，工作稳定的不得了，还款绰绰有余，可以消费一下，毕竟买什么都是买。如果你对于债务感觉是个沉重的负担，甚至对自己5年内的现金状况么有那么乐观，那么还是慎重，毕竟有时候无债一身轻还是至理名言。还有，奉劝各位，能全款不要贷款，能6成不要3成，能不买尽量别买，毕竟，债务危机可能来得比你想象的早多了，再不小心叠加个中年危机，这半辈子算是交代了。
如有想深入讨论的请加微信:qzxzzfz ![]()
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发表于 2018-5-22 16:54:43
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