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首先做下自我介绍，我是生态城的一个中介从业人员。关于这点希望看帖的大家不要介意。2008年8月份踏入房地产市场，第一家公司是中原地产，可能滨海的朋友们不是太了解这家公司，这家公司教会了我如何成为一个合格的经纪人。第二家公司是滨海新区的凯成房地产，从事一手房代理业务，4年的一手经验让我学会了专业。第三家就是现在在职的公司，有想了解的可以加微信私聊 。（第一次网络发帖可能思路会稍微乱一点）
相信关注土拍市场的各位朋友都注意到了一个信息，那就是生态城新推出的一个地块20b以楼面价19795元/㎡的起始单价挂牌转让，该地块容积率0.8，地块面积10.97万平米，规划总体量8.78万平米，建筑限高55米，土地年限剩余61年（非关键参数，现在都是不动产，没有使用年限了）。该地块靠近永定洲湿地公园。其实说的白话一点就是这个项目是一个低密度项目，由于没有建筑密度参数，只能做一个大概的判断，应该是一个洋房叠拼联排的复合型社区。整体居住品质肯定是有了。 土拍市场的溢价不能超过起始价的50%，如果多家房企都拍到最高价就拍自持百分比。这个现在对大家来说应该不是很陌生的情况，因为在地方频出的16~17年，大家耳朵可能都已经磨出糨子了。也就是说这个地块的价格有可能会到3万的地块是不是有人会接手就成了很大的问题。我可以肯定的告诉大家，这个地块肯定会有房企接手，而且很有可能是央企或大的国企接手。我们来分析一下这里面的道理。
回看生态城2016年7月至2017年3月的生态城土拍，大家会发现从16年7月的天津市住宅集团将生态城的楼面价搞到8000以后，生态城的二手房一路飞升，一路高歌的同时，在2017年的1月，联发，中建，新城，又将生态城的楼面价推至13700元/平米，再到后来2017年3月1日的天保竞得的15511元/平米的原属旅游区地块，碧桂园北侧天成旁的地块，无不是把生态城的楼面地价推上新高。
那我们需要知道一个信息就是开发商在竞得土地后的两年之内要对该土地进行开发建设，现在生态城一手房的存量空间已经不足以消化一个周期了，所以16~17年之间这些拍出来的地都要在2018年有所动作。但现在在全国大形势的限购、限贷、限售的环境下，这些高价地将何去何从就是个问题。因为原来在生态城拿地的开发商楼面地价较低，再加上政府限价导致一手项目的平均价格高层16000，洋房最高价格不超21000的情况下，这些地块的成本都要高过早起拿地的开发商了，他们的价格由谁来买单呢？这就要强调一下面包换面粉了，当土地价格与在售商品房价格基本一致的情况下，大家都会争相出手为开发商买单了。这个道理从2013年市区的钻石手表厂就能知道了，如果不知道钻石手表厂的可以在网上自行补充下。据个人了解，新城樾府项目的叠拼别墅预计售价在3.2万每平米（叠拼，注意不是联排），联发及中建项目与新城樾府的产品类型基本一致，可以参考价格。那这种价格如果出现在现在的市场下谁会去买呢？这个时候就需要一块高价地来推动市场了，这块地最后的归属很有可能是央企，大型国企或者有一定背景的开发商去拿下。这个点最有可能出现的时间应该是在今年的5月份。因为这个时候需要一块地去将周边新建商品房的价格烘托起来，这个招数屡试不爽，但是没办法，这就是事实。而谁有实力，有资金，有政策去拿这块地那就不言而喻了。
各位朋友一定要清楚一点就是中国是一个一党制的国家，很多行业都是要看政府政策的。那房地产行业对政策的依赖性是不容置疑的，对政府导向也是最为关注的。那在土拍市场如此高价的情况下，我们还奢望房价真的如同像我们这些平头百姓期望的一样会下降吗房价下降不会超过上个周期最高点的30%，否则会出现大量的不良资产，原因是已经超过30%首付款的降价比例下，还有多少人回去还银行的贷款呢？征信烂了就烂了吧。现在生态城二手房的价格是2017年3月底最高价格的80%-85%左右。所以建议各位朋友在能出手的情况下尽快出手，有置换想法的朋友尽快置换。
前两天看了一个笑话挺有意思，说的是6套房一下的都是刚需，一套自己住，一套父母住，一套岳父母住，一套留给儿子，一套留给女儿，一套出租。如果这样算的话那咱们大部分人应该还在刚需线上趴着呢。玩笑归玩笑，但是大部分人都是普通老百姓，买过来房子还是自住的多，所以有想法的就赶紧多看看吧。
以上是个人的一些小看法，有可能会与一些人的想法不一致，也有可能会被人认为我是个中介唯利是图。我想说的是我是个中介，我只赚佣金，这是我的职业，我有我的职业操守。咱们互相尊重，互相理解。欢迎大家加微信沟通，微信号：maxf51888。谢谢您能看完我写的东西
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发表于 2018-4-10 12:32:37
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