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滨海新区房地产市场月报 2015年10月 新居100 目录 PART1 政策背景.............................................................. 5 一、政策资讯................................................................................. 5 1房产政策.................................................................................... 5 2市场动态.................................................................................... 6 3城市规划.................................................................................... 7 PART2 土地市场.............................................................. 9 一、市场综述................................................................................. 9 二、经营性用地供应分析............................................................. 9 1经营性用地供应情况................................................................. 9 2经营性用地供应用途结构....................................................... 10 3经营性用地供应区域结构....................................................... 11 三、经营性用地成交分析........................................................... 11 1经营性土地成交情况............................................................. 11 2经营性土地成交用途结构...................................................... 12 3经营性土地成交区域结构...................................................... 13 4土地成交溢价率分析............................................................. 13 4本月成交重点地块................................................................. 13 PART3 新房市场............................................................ 15 一、商品房住宅市场................................................................... 15 1供应数据一览.......................................................................... 15 2供需占比变化.......................................................................... 16 3供应结构分析.......................................................................... 17 4商品房住宅销售数据............................................................... 17 5商品房住宅成交结构分析....................................................... 20 6商品房住宅项目成交排行....................................................... 24 二、商业商品房市场分析........................................................... 25 1商业商品房供应数据一览....................................................... 25 2供应结构分析.......................................................................... 25 3商业商品房销售数据............................................................... 27 4商业商品房成交结构分析....................................................... 25 5项目成交排行.......................................................................... 31 PART4 二手房市场........................................................ 33 一、二手房市场分析................................................................... 33 1二手房成交数据一览............................................................... 33 二、二手房成交区域分布........................................................... 34 三、二手房成交面积分布........................................................... 34 PART5 各区商品房住宅市场.......................................... 36 一、塘沽....................................................................................... 36 1区域供销数据一览................................................................... 36 2区域供销及价格走势............................................................... 36 3区域新增供应明细................................................................... 37 4区域成交套数排名................................................................... 37 二、开发区................................................................................... 38 三、中心商务区........................................................................... 40 四、中新生态城........................................................................... 42 五、北塘经济区........................................................................... 44
PART 1、政策背景 一、 政策资讯 1． 房产政策 Ø 央行决定自10月24日起降息降准 中国人民银行决定，自2015年10月24日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低社会融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%；其他各档次贷款及存款基准利率、人民银行对金融机构贷款利率相应调整；个人住房公积金贷款利率保持不变。同时，对商业银行和农村合作金融机构等不再设置存款利率浮动上限，并抓紧完善利率的市场化形成和调控机制，加强央行对利率体系的调控和监督指导，提高货币政策传导效率。
Ø 天津市明年起全面启动不动产统一登记 日前，市政府办公厅印发《天津市不动产统一登记工作实施方案》(以下简称《方案》)，自2016年1月1日起全面启动本市不动产统一登记工作，实现在本市由一个统一的登记机构，依据统一的法规和规范，在统一的登记系统上办理各类不动产登记，发放统一的不动产权属证书，形成本市不动产统一登记制度体系，确保不动产统一登记顺利实施、平稳过渡，农村土地承包经营权予以5年过渡期。
根据《方案》，要贯彻落实国家不动产统一登记的要求，实现本市不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四个统一”。按照各类不动产登记事项统一由一个登记窗口受理、一个登记机构办理的要求，进一步优化各类登记程序、提高登记效率、降低行政成本、减轻企业群众负担，更加方便企业群众申请办理登记手续。各类不动产权利证书继续有效、逐步替换，建立各部门协调配合机制，确保新老制度有效衔接，做好舆论引导和解读，实现不动产登记工作平稳过渡。全面推进统一登记职责机构整合、政策制定、系统建设、簿册证书启用等工作，既明确责任分工，又加强部门协调沟通，积极推进、稳妥把握，力争提前完成统一登记工作目标，确保本市不动产统一登记工作顺利实施。
2． 市场动态 Ø 银行下调“首付比例” 购房迎来好时期 据9月30日下午，央行公布了个人住房贷款新政：在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。本市符合新政实施的条件。 按照央行此前政策，首套房按金额贷款最低首付比例为30%，以购买一套总额为100万元的房屋为例，此前需要首付30万元，而现在，符合条件的，最低首付25万元即可，这对计划购房一族而言，无疑减轻了首付压力；与此同时，几次降息后，当前贷款利率相对较低。采访中还了解到，当前本市还有不少银行针对首套房贷客户，能给出9折甚至是8.5折的利率优惠。因此，在业内人士看来，当前购房人迎来了买房的好时期。 “天津属于非限购城市，降低首套房首付比例可以进一步改进住房金融服务，使得合理住房消费得到支持。”对于购房者来说，购房的一个最好窗口期或已形成。望。
Ø 央行双降后房贷成本创十年新低 今年楼市或迎暖冬 央行近日宣布下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。而上周末各地开发商抓住这一利好开盘加推，力保“银十”收尾，上海、深圳、广州等地在开发商集中开盘的同时，房价也继续攀升。有业内人士表示，目前买房利率负担是近十年来最低的，此次降息将继续利好楼市，楼市或将迎来“暖冬”。不过，也有分析认为，房价的上涨或将阻碍后续的成交放量，且已有购房者期待楼市调控再出“大招”而暂缓购房计划。 那么本次降息对房贷成本具体影响究竟有多大呢？记者以100万元30年期的等额本息还款房贷为例，降息后每月可省下153元，累计还款金额将减少55078元。这使得买房者的利率成本再度降低，房贷利率已达到近十年来新低。 记者查阅资料发现，最近一轮频繁降息起始于2014年11月22日，至今已累计降息1.65个百分点。有业内人士对比发现，目前，商业房贷利率已是近十年来的最低水平，而公积金贷款利率早已是历史最低水平。这意味着，目前买房，利率负担是近十年来最低的，在很多业内人士看来，这将是促使一些购房者选择出手的重要因素。
3． 城市规划 Ø 开发区泰达MSD青年广场项目正式投入运营 被列入天津开发区2015年10项民生实事的泰达MSD青年广场项目正式投入运营，以麦当劳、先锋时代影城为代表的多家主力店铺同期开业，填补了西区大型商业的空白，为西区近10万建设者提供集购物、休闲、娱乐于一体的生活服务，进一步完善开发区的生活配套功能。 泰达MSD青年广场位于天津开发区西区新业六街与春华路交汇处，与西区管委会仅一路之隔，为开发区西区的核心黄金地段。泰达MSD青年广场为三层商业综合体，总面积约16000平方米，集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体，包括电影院、KTV、超市、餐饮、零售等多种业态，定位为区域内一站式生活消费中心。
Ø 中新天津生态城一批民生设施将投用 从中新天津生态城管委会了解到，生态城新一批民生配套设施正在加紧建设，年内陆续投入使用。这些设施涉及医疗、教育、社区中心等领域，对进一步提升城市形象，改善居民生活质量起到推动作用。 作为滨海新区“十大民生工程”项目之一，天津医科大学中新天津生态城医院建设已进入医疗设备安装调试和医护人员招聘阶段，预计明年5月正式开诊。 在中新大道与和旭路交口，总占地1.5万平方米的第二社区服务中心也在抓紧建设，预计今年底投用。 第一社区服务中心项目也已进入收尾阶段，预计今年11月底交付使用。项目的商业部分将在中新双方政府及相关企业支持下，积极引入包括新加坡在内的国外进口商品。另外，为进一步满足社区居民需求，还规划了包括餐饮、零售、休闲、儿童娱乐等业态，与第三社区中心形成互补，完善社区居民需求。 此外，位于中央大道的南开中学滨海生态城学校也进入内部装修阶段，预计明年交付使用。老校区的经典建筑“伯苓楼”“范孙楼”“中楼”也将出现在生态城学校。学校将设60个教学班，可容纳3000名学生就读。
PART2、土地市场 一、 市场综述 2015年10月份滨海新区无经营性土地新增供应， 2015年10月份滨海新区共成交土地2宗，成交土地面积为13.27万平方米，成交建筑面积19.9万平方米，土地用途均为工业用地，分别位于开发区西区和开发区现代产业园区。
二、经营性用地供应分析 1．经营性用地供应情况 滨海新区10月无经营性土地新增供应 滨海新区10月份共新增供应土地2宗，供应面积为47.68万平方米，土地用途为港口用地和仓储用地，分别位于临港经济区和天津航空物流区。
三、经营性土地成交分析 1．经营性土地成交情况 2015年10月份滨海新区无经营性土地新增成交。 本月，滨海新区共成交土地2宗，成交土地面积为13.27万平方米，成交金额为4010万元。2宗土地均为工业用地，分别位于开发区西区和开发区现代产业园区。
PART3、新房市场 一、 商品房住宅市场（本数据不包括保障性住房） 1. 供应数据一览
滨海新区10月份，商品房住宅新增供应854套，环比下降74.2%，同比下降53.8%，新增供应面积为11.27万平方米，环比下降66.9%，同比下降40.2%。本月新增供应集中在塘沽、滨海旅游区和保税空港经济区。塘沽南益名仕华庭和滨海旅游区力高阳光海岸项目供应面积超过2万平方米以上；保税空港经济区夏洛兹花园、汉沽天房美域澜苑以及塘沽中铁诺德名苑供应面积超过1万平方米。
2. 供需占比变化 10月，在“930”新政刺激下，滨海新区商品房购买力大量上市，成交量得到强劲的提升，同时本月供应量大幅下滑，导致于本月去库存明显，有效供需占比下降。
3. 供应结构分析 （1） 供应区域结构分析
10月，塘沽区新增供应总量为3.54万平方米，占滨海新增总量的31%，领先于其他各区，新增房源368套，新增供应项目为南益名仕华庭和中铁诺德名苑，供应产品为高层住宅产品。 滨海旅游区供应量占比为28%，供应总量为3.16万平方米，新增房源89套，供应项目为力高阳光海岸，别墅住宅产品。 保税空港经济区供应量占比为23%，总供应量为2.56万平方米，新增房源246套，供应项目为夏洛兹花园和意境·兰庭，供应产品为高层住宅产品。 本月滨海新区重点区域中汉沽和北塘经济区也有新增产品供应，供应项目分别为天房美域澜苑、融公馆。
（2） 供应面积结构分析 滨海新区10月商品房住宅新增供应中小户型户型占比略减，60-90平方米中小户型产品占到32%，较上月增加减少13个百分点；90-120平方米的中等户型产品占37%，较上月增加11个百分点。 10月120-144平方米的中大户型产品占比为12%，较上月相比增加3个百分点；144平方米以上的大户型产品新增供应19%，较上月相比增加2个百分点。 本月60平米以下户型无新增供应。
4. 商品房住宅销售数据 2015年10月滨海新区共成交商品房住宅2938套，环比上涨27.1%，同比上涨71.8%，成交面积为33.6万平方米，环比上升29.6%，同比上升78.7%，成交均价为10787元/平方米，环比上涨6.8%，同比上涨10.7%。 10月滨海商品房住宅成交量价齐升，成交量远高于“金九”月，从全年走势来看，仅次于5月，成交均价也达到了顶峰，可见传统交易旺季”银十“份量十足。”930“新政公布，首付门槛的降低进一步扩大刚需首次置业和部分改善型消费群体的购买基数与购买力，最大限度上促住房消费。 本月滨海新区七大区域成交面积有所上涨，五个区域成交量下降。其中临港经济区商品房成交在缓慢恢复成交面积上涨662.3%，成为本月上涨幅度最高的区域；其次为中心商务区，上涨幅度为192.5%。汉沽区成交下降24.4%，成为本月下降幅度最高的区域；其次为东疆保税港区下降幅度为24.3%。 滨海商品房住宅成交均价为10787元/平方米，环比上涨6.8%，同比上升10.7%。开发区成交均价上涨26.9%，是本月均价上升幅度最高的区域。中心商务区下降幅度为12.6，是本月均价下降幅度最高的区域。
5. 商品房住宅成交结构分析 （1） 商品房住宅成交区域结构分析
本月中新塘沽、中新生态城和中心商务区是成交最为活跃的3大区域，其中塘沽成交占比为29%，较上月增加,4个百分点，是本月成交量最高的区域。中新生态城成交占比为20%，较上月减少8个百分点。中心商务区成交占为13%，较上月增加7个百分点。 本月北塘经济区成交占与上月持平，大港成交占比较上月减少1个百分点，开发区成交占比较上月增加1个百分点，大港成交占比较上月减少1个百分点。
（2） 商品房成交面积结构分析 本月商品房住宅成交120平方米以下中小户型产品占到63%，其中60-90平方米小户型产品成交903套占比为31%，较上月减少2增加1个百分点；90-120平方米中等户型产品占30%，较上月减少5个百分点； 60平米以下户型成交最少，仅占2%。 120平方米以上的大户型产品中，120-144平方米的户型产品占比为16%，较上月减少3个百分点，144平方米以上的户型产品占比为21%，较上月增加7个百分点。
（3） 成交均价结构分析 本月，9000-11000元/平方米价位的房源成交量最大，占整个滨海新区的30%，较上月增加5个百分点；7000-9000元/平方米价位的房源成交占比为22%，较上月减少2个百分点；5000-7000元/平方米价位的房源成交占比为14%，较上月减少5个百分点。 11000-13000元/平方米价房源成交占比为10%，与上月相比增加2个百分点；13000-15000元/平方米价房源成交占比为7%，与较上月持平；15000-20000元/平方米价房源成交占比为8%，较上月减少4个百分点。
（4） 成交人口结构分析 10月滨海新区购房人口中，本市人口占据主要地位，本市人口购买量占比为78%，较上月增加2个百分点，本市人口购房主要集中在塘沽、中新天津生态城和中心商务区。外地人口购买量占比为22%，较上月减少2个百分点，外地人口购房主要集中在塘沽、中心商务区和中新生态城。 此外本市购房人口成交均价11139元/平方米，外地购房人口购买成交均价为9254元/平方米，可见本月本市购房人口商品房购买力高于外地购房人口。本月临港经济区外地购房人口超过本地购房人口。
6. 项目成交排行 （1） 成交套数排名
（2） 成交金额排名 二、商业商品房市场分析（本数据包括公寓、写字楼、商铺） 1商业商品房市场供应数据一览
滨海新区10月份，商业商品房市场新增供应75套，环比上涨316.7%，同比上涨66.7%，供应面积为7.8万平方米，环比上涨4005%，同比上涨108%。本月新增供应项目为中心商务区的宝策大厦。
2.供应结构分析 （1）供应区域结构分析 10月滨海新区仅一个区域有新增商业商品房供应，新增总量为7.8万平方米， 新增区域为中心商务区，供应套数为78套，为办公及商业用途产品。 2、 商业商品房销售数据 2015年10月滨海新区共成交商业商品房113套，环比上涨14.1%，同比下降39.2%，成交面积为1.94万平方米，环比上涨26.8%，同比下降2%，成交均价为13133元/平方米，环比下降11.9%，同比下降16.3%。 本月滨海新区成交商业商品房1.94万平方米，其中大港成交面积上涨533%， 保税空港经济区成交面积上涨385%，是本月成交量上涨幅度最大的两个区域；东疆保税港区成交面积环下降86.2%，滨海高新区成交面积环比下降73.4%；是成交量下降幅度最高的两大区域。 本月成交均价为13133元/平方米，环比下降11.9%，同比下降16.3%。塘沽和中心商务区下降幅度最大，分别为33.6%和19.1%。东疆保税港区和保税空港经济区两个区域均价上涨幅度最大，分别上涨129.6%和36.1%。
3、 商业商品房成交结构分析 （1） 商业商品房成交区域结构分析 本月中心商务区、保税空港经济区、和塘沽是商业商品房成交最为活跃的区域，成交占比分别为29%、26%和20%。 中心商务区成交占比较上月增加15个百分点，主要成交项目为浙商大厦和中惠熙元广场；保税空港经济区成交占比较上月增加19个百分点；塘沽成交占比与上月持平，滨海高新区成交占比较上月减少27个百分点。 （2） 商业商品房成交面积结构分析 本月滨海新区商业商品房成交120平方米以下中、小户型产品占到57%，其中60平方米以下户型产品成交占比为30%，较上月减少1个百分点；60-90平方米以下户型产品占比为16%，较上月减少9个百分点；90-120平方米中等户型产品成交为11%，较上月减少4个百分点。 120平方米以上的大户型产品中，120-144平方米的户型产品占比为39%，较上月增加29个百分点；144平方米以上的户型产品成交占比为4%，较上月减少15个百分点。
（3） 成交均价结构分析 本月滨海新区商业商品房多集中在9000-10000元/平方米均价房源，成交占比为26%。 5000-7000元/平方米均价房源成交量占比为1%，较上月减少3个百分点；7000-9000元/平方米价位房源成交量占比为8%，较上月增加8个百分点；9000-11000元/平方米价位房源成交量占比为26%，较上月减少1个百分点。 11000-13000元/平方米均价房源成交量占比为25%，较上月增加增加12个百分点； 13000-15000元/平方米价位的房源成交占比20%，较上月增加11个百分点；15000-20000元/平方米价位房源成交量占比为4%，较上月减少5个百分点； 20000元/平方米以上价位房源成交量占比为16%，较上月减少13个百分点.
（4） 成交人口结构分析 10月份滨海新区商业商品房购房人口中，本市人口购买面积占比为68%，较上减少1个百分点，本市人口购房主要集中在保税空港经济区、塘沽和中心商务区。外地人口购买量占比为32%，较上月增加1个百分点，外地人口购房主要集中在中心商务区和塘沽。 本月，本市人口购买均价为13815元/平方米，高于外地人口购买均价，外地人购买均价为11362元/平方米。
4、 项目成交排行 （1）成交套数排名
（2）成交金额排名 PART4、二手房市场 一、 二手房市场分析 1. 二手房住宅成交数据一览
2015年10月滨海新区共成交二手房2237套，环比下降7.72%，同比上升43.2%，成交面积20.81万平方米，环比下降6.2%，同比上升60.9%。 10月滨海新区二手房成交均价为8178元/平方米，环比下降1.9%，同比上升12.3%。 本月，受“十一”长假影响，交易日有所缩短，使得本月二手房市场成交情况与九月相比走势放缓，成交量与上月相比降低7.7%，但日均成交量与上月相比呈增长趋势，整体活跃度较高；于此同时，”930”政策无疑对于购房者来说是一个利好消息，有效提振购房者的信心，刺激改善购房需求的持续释放。
2. 手房住宅成交区域分布 本月滨海新区二手房市场，塘沽成交850套，占比为38%，与上月持平，其次为大港区占比为29%，较上月增加2个百分点。本月开发区成交二手房27套，占总成交量的12%，较上月增加2个百分点；汉沽成交占比与上月持平；中心商务区成交占与上月持平，保税空港经济区成交占比较上月减少2个百分点。
3. 二手房住宅成交面积分布 本月滨海新区二手房市场成交，主要集中在60-90平方米中小户型产品，共成交716套，占总成交量的32%；其次为90-120平方米中等户型产品，占比为26%，较上月增加1个百分点；60平方米以下小户型产品占比为24%，与上月持平。 本月大户型产品成交量不高，120-144平方米中大户型产品占总成交量的9%,较上月增加1个百分点；144平方米以上大户型产品占比为9%，较上月增加1个百分点。 PART5、各区商品住宅市场 一、 塘沽 1. 区域供销数据一览 2.区域供销及价格走势 10月塘沽区商品房住宅新增供应368套，环比下降74.4%，同比下降70.5%，新增供应面积3.54万平方米，环比下降76.3%，同比下降71%。 10月塘沽区商品房住宅成交925套，环比上涨56%，同比上涨65.5%，成交面积9.74万平方米，环比上涨51.2%，同比上涨67.9%。成交主力项目为远洋城和中铁诺德名苑，分别成交148套和127套。 10月，塘沽商品房住宅成交均价为9975元/平方米，环比下降2%，同比上涨9.3%。
3区域新增供应明细
4.区域成交套数排名
二、 开发区 1. 区域供销存数据一览 2.区域供销及价格走势 10月开发区商品房住宅无新增供应。 10月开发区商品房住宅成交152套，环比上涨25.6%，同比下降39.9%，成交面积2.39万平方米，环比上涨67.1%，同比下降11.5%。本月开发区商品房成交主要集中在泰达MSD佰席和融科瀚棠等项目，分别成交81套和15套。 10月开发区商品房住宅成交均价为23058元/平方米，环比上涨26.9%，同比上涨61.6%。
3区域新增供应明细 10月开发区无新增商品房住宅供应。 4.区域成交套数排名 三、 中心商务区 1. 区域供销存数据一览 2.区域供销及价格走势 10月中心商务区无新增商品房住宅。 10月中心商务区住宅成交468套，环比上涨194.3%，同比上涨249.3%，成交面积4.41万平方米，环比上涨192.1%，同比上涨215%。成交主力项目为海昌天澜和亚泰津澜，分别成交328套和53套。本月海昌天澜项目开盘热销直接提升了中心商务区整体成交量。 10月中心商务区商品房住宅成交均价为9761元/平方米，环比下降12.4%，同比下降7%。
3区域新增供应明细 10月中心商务区无新增商品房住宅供应。 4.区域成交套数排名
四、 中新生态城 1.区域供销存数据一览 2.区域供销及价格走势 10月中新生态城无新增商品房住宅。 10月中新生态城商品房住宅成交531套，环比下降14.2%，同比上涨83.1%，成交面积6.84万平方米，环比下降6.9%，同比上涨84.9%。成交主力项目为季景华庭和世茂泊郡，分别成交65套和60套。 10月中心生态城商品房住宅成交均价为11597元/平方米，环比上涨5.6%，同比上涨16%。
3区域新增供应明细 10月中新生态城无新增商品房住宅供应。
4.区域成交套数排名
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发表于 2015-11-27 13:48:15
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发表于 2015-11-27 14:10:23
