本帖最后由 房产达人 于 2018-3-23 21:14 编辑
看楼市库存，知房价冷暖！
全国知名房地产专家杨红旭曾表示，短周期理论中，决定房价走势的核心外部变量为政策与资金，但最终决定直接房价波动的是存货。
所以研究城市的库存和去化周期很有必要，从中可以把握房价原定方向与与节奏的内在第一引擎的微妙变化。
那么，作为准一线城市的天津，在经过近几年的强消化后，如今库存规模在什么水平？哪里房子不愁卖？哪里又严重过剩？……别急，且随小编往下看！
01 天津去库存效果显著
远的不说了，咱就看近几年，2015年无疑是高点，天津每月库存量差不多都在2400万平米以上，到了第四季度去库存战役打响，在多重利好政策的叠加作用下，天津库存量也有所下滑，2016年下滑趋势更加明显。
去化速度的加快，带动着去化周期也一路走低，2015年初去化周期还30个月，到了年末降到了15个月，而到了2016年更是降到了个位数。
从上图也可以看出，从2016年6月一直到2017年5月长达一年去化周期都在10个月以下。
从2017年4月开始，库存量又开始上行，去化周期也在逐渐拉长。
截至2018年2月底，天津商品住宅总存量为1399.5万平米，按照近6个月的平均成交水平，推算全市存量的去化周期将近17个月。
02 库存分化 武清存量最多
分区域来看，天津库存分化明显，库存量排在全市前四名的为武清、塘沽、宝坻、津南区，库存面积均在120万平米以上。最多的武清区库存面积更是高达142.9万平米，塘沽与之不相上下，库存面积为141.4万平米，而宝坻、津南区库存量分别为131.7万平米、122.4万平米。 有多也有少。截至2月底，库存量最少的为空港经济区、滨海旅游区、开发区、东疆保税港区，库存面积均在10万平米以下，最少的空港库存量仅为375套房、4.1万平米。
03 南开去化压力大
不过库存量大并不代表着去化压力大。
武清虽然库存规模全市第一，但武清区每月成交也多，近半年月平均成交量都在10万平米以上，仅次于东丽区，所以由此推算下来，武清区的去化周期仅为13.4个月，处于合理区间内。
而真正去化压力大的却另有“其人”——南开！是不是出乎很多人的意料？！
数据显示，截至2月底，南开区库存面积为48.3万平米，位居全市存量第11名，不算特别多。但是南开成交少，一个月才成交0.1万平、0.2万平，而2018年1月份更低，一个月才卖出了2套房，成交面积0.02万平米。因此按照近6个月的平均成交水平推算下来，南开区去化周期约达161个月！
161个月呐！要知道去化周期24个月已经属于严重过剩了！需要注意的是，这数据有一定程度的“失真”。
一方面，虽说南开房源比较紧张，但有些项目还有“货”，只是不开，而且2月份王顶堤故里又新增了1300多套房源；另一方面捂盘惜售，“人为”压低了成交量，比如天房崇德园上一次开盘得追溯到2016年4月份，没有开盘没有供应自然没有成交量，两种情况叠加从而导致推算的去化周期有所偏颇。
最近有消息说，天房崇德园也快要开了，主推大面积户型，157平米3居、186平米4居，价格5万5左右。
其次，中心商务区的去化压力也比较大，去化周期高达121.5个月，而和平区、滨海高新区、北塘经济区的去化周期也排在全市前五，去化周期均在50个月以上。
04 生态城房子“不愁卖”
排除近半年几乎没有成交的空港、滨海旅游区外，去化周期最短的为中新天津生态城。数据显示，截至2月底，中新天津生态城存量面积为27.8万平米，按照近6个月的平均成交水平推算，该区的去化周期仅为4.3个月。
其次为东丽区、开发区、大港区、海河教育园区，去化周期分别为4.3个月、7.5个月、7.9个月、8.2个月、8.6个月。
东丽区虽然榜上有名，但并不是因为存量少，相反该区的库存面积高达80.8万平米，只是因为东丽区刚需走量积极，比如恒大绿洲、万科金域华府、大唐印象、华润橡树湾、万科城市之光等项目销售都不错。去年一年恒大绿洲卖了3115套房子，为全市销冠，大唐印象卖了1198套，华润橡树湾卖了943套。
目前万科金域华府三期3月20日加推最后3栋楼，90平米精装三居，单价19000-21000元/平米左右。大唐印象二期三组团已于3月17日启动验资，户型82平米两室、89平米三室、100-110平米三室，价格13000-15000元/平米。
05 从去化周期看楼市
一般来说，去化周期在24个月以上的，属于严重过剩。不过从实际情况来看也有分别，有些是因为库存量大，有些是因为没有供应进而影响了成交量，再者还有些区域走的是“高端”路线，本身成交速度就比快销盘慢，比如南开、和平，不仅供应少，在售的还都是高端盘，房价动辄五六万，融创181更高达8万，让普通老百姓可吃不消。
去化周期在10-15个月之间的，属于合理区域。津南、武清、静海都是近年来比较热的区域，尤其是新城吾悦广场、泽信公馆、远洋红熙郡等项目上个月成交都不错，均入围当月热销项目TOP20。
鉴于限购后武清受影响比较严重，再加上“后备力量”充足，仅去年一年武清就成交了11宗宅地，而且近期不少地块规划已出，预计未来武清去化周期还会拉长。
去化周期低于6个月的，供不应求，理论上房价会上涨。当然这只是理论上，现实是政府限价，新房价格涨不上去。不过热销是肯定的，比如中新生态城已经连续三个月成交量高于供应量了。
去化周期低于3个月的，短期内供需不可逆。即使有加推也难解“饥渴”。
来源：天津365淘房
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发表于 2018-3-23 21:12:47
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发表于 2018-4-4 12:14:22
