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2016年被房地产行业业内人士称为“地王年”。这一年，全国诞生了350宗地王，并且绝大部分都分布在一、二线热点城市，又以一、二线城市最为集中。一年过去了，那些“地王”还好吗？
本文主要内容： 50宗“地王”仅有一成入市 为什么出现这种现象？ 加快“地王”入市才是必备之举 对此业内如何看待？ 地王未来还会推高房价吗？
50宗“地王”仅有一成入市
2016年被房地产行业业内人士称为“地王年”。这一年，全国诞生了350宗地王，并且绝大部分都分布在一、二线热点城市，又以一、二线城市最为集中，如杭州、南京、天津、上海等市的“地王”成交总价都超过了800亿元。
2017年末，距离这些“地王”诞生已经一年之久，这一年中，一、二线热点城市正在经历中严厉的宏观调控，在此背景下，这些“地王”现状如何呢？
克而瑞研究中心在对350宗地王进行综合考察后，以城市房地产交易规模、地王幅数、地块交易时间等因素，选取了50个典型地王作为样本进行分析。
从这50个地王建设现状可以看到，其中只有7个项目进入了开盘阶段，而在未开盘的43个项目中，一年过去之后，仍有多达14个项目处于未开工的状态。
上述14宗未开工的地王已经在主动延迟入市时间，而且这些地王主要集中在广州、深圳、苏州、厦门等核心一、二线城市，其中不乏2016年上半年成交的地块，闲置时间已达一年以上。
不仅如此，在36个开工“地王”中，仍有八成尚未开盘，从已开盘的7个地王项目来看，也面临着盈利的难题。
入市即“亏本”？ 地王的拖延术
从已开盘的地王项目来看，多是依据区域或板块政府限价来销售，但盈利空间着实有限。若将成交楼面价的2倍作为项目入市价格基准，仅有4个项目的开盘售价超越了这一基准，实现了“保本”销售。
因部分地王项目拿地成本过高，“面粉贵于面包”的现象屡见不鲜。在土地楼面价与周边竞品项目成交均价几乎持平的背景下，高端产品入市很难有较高的溢价空间，这或许是开发商延缓工程进度的最重要原因。
对于“地王”不愿开工的原因，主要还是大多数地块是因为开发商观望所致。事实上，这些地王项目一般都处于房价较高的核心一、二线城市，这些城市也是2017年政府“控房价”的重点，板块“限价”甚至直逼地王项目拿地楼面价，当前入市必然亏本。
在去年市场的疯狂时期，开发商枉顾“面粉贵于面包”的现实情况，不断追高，在地王成交楼面价与周边竞品项目成交均价无异的背景下，高端产品入市也很难有较高的溢价空间。
加快“地王”入市 缓解供需矛盾
由于“地王”体量较大，具有一定的区域影响力，其延迟入市不仅在客观上造成了区域内供应短缺，也同时对其他项目的入市形成负面效应。
目前，由国土部牵头的住宅用地出让合同执行情况检查大限将至，“地王”们也将无处遁形。
此前，为加大推地力度，防止坐地生财，囤地倒地，拖欠地款，国土部开展住宅用地出让合同执行情况检查，按照工作部署，各省级国土资源主管部门将于今年11月30日前完成检查、提交报告。
就目前的市场情况而言，“限价”、“市场变冷”不应该成为“地王”拖延入市的理由。拿地王本身就具有极大的风险，“去年竞价拿地时，不少项目投资者都预期未来两三年房价持续上涨，在这样预判价格下成交的地块，现在自然会有巨大的风险。”
对此业内如何看待
亚豪机构市场总监郭毅
在“8万元隐形红线”下，很多地王项目如果按照预期价格申请，将拿不到预售证，如果调低价格，利润空间又极为稀薄，甚至没有利润可言，项目只能做出延期上市的选择。
但是在政策并无完全松绑信号的前提下，融资渠道收紧、融资成本增高，如果开发商又缺少高端项目操盘经验，地王项目若想解套，难上加难，更有甚者，可能会遭遇卖地求生的命运。
即便价格有适当放宽，也不会达到开发商预期的高度，若继续等下去，成本则会不断增加。事实上，开发商没必要等到一个很高利润的价格，择机赶紧走量。
财经评论人谭浩俊
导致开发商只拿地、不开发的原因，可能有两个方面：
一是想通过等待观望获取最大的开发效应，因为在一系列政策的调控下，目前的楼市状况并不是很好，价格也比较低迷，如果立即开发，可能很难获取目标效益；二是“地王”项目所需要的投入多，在信贷收紧的情况下，开发的资金压力较大。
“地王”未来还会推高房价吗？
2016年是中国有史以来高价地最密集的年份，高总价、高单价、高溢价率的“三高地块”普遍出现在一二线城市，持续刺激房地产市场。而地价超过房价的现象已经从一线城市蔓延到二线城市，对后市房地产市场带来巨大风险。
而如今仅有一成“地王”如入市，拿了高价地的企业都将面临入市难题，巨大的成本压力将造成非常大的风险。“楼面价超过房价已经成为常态。已经出现了高价地遍地的现象，虽然高价地不完全代表未来市场售价，但如此多的集中出现，未来房价很难不受到影响。
随着今年，“房子是用来住的，不是用来炒的”的理念也开始逐步形成。相关的政策措施不能及时跟踪到位，不能发挥作用，就有可能对已经形成的良好局面产生不利影响，甚至出现前功尽弃的现象。
从总体上讲，楼市调控只能紧、不能松，只能越来越规范、不能越来越无序。如果能够沿着调控的路走下去，楼市有望步入良性发展轨道。想靠“地王”推动高房价，如今也只能先想想了。
资料来源：根据克而瑞地产研究、丁祖昱评楼市
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发表于 2017-12-8 08:22:26
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