生态城买房必看：金九银十，生态城房地产市场全攻略

风口的猪

各位朋友大家好，我是风口的猪，又和大家见面了，好多朋友纳闷我为啥一直没更，主要最近闲杂事情比较多，而且上一篇总结的太全面了，我这个人比较注重实用，以原创为主，力求能够对大家买房卖房有帮助。

再跟大家唠叨两句场外的话，咱们再开始说正事，最近遇到了好多跟我咨询买房的朋友，问题大致是雷同的，比如，你好，我想买xxxx楼盘，请分析一下这个楼盘怎么样，再比如，你好，请问一下生态城以后的市场行情怎么样，麻烦给分析一下。

但是恕我没法给您马上回答，首先，任何交往合作是双向的，利益相关的，有些楼盘本人没有代理，有些楼盘本人没有代理，有些楼盘本人没有代理，跟我也没任何关系，我跟有些朋友说，回答问题可以的，一点小小的请求，您帮忙转发一下我的公众号的内容，宣传一下，截图给我，有人不乐意了，当然大部分是相谈甚欢，互相都有启发的。所以，现在人越来越多的情况下，从今天起明确一下我的行事准则，你可以喷我耍大牌也好，不尊重人也好，我必须合理安排我的精力，将最好的服务提供给支持我认可我帮助我的人。不收红包，不要咨询费，只需要分享文章到朋友圈。

本

文

分

四

部

分

第一部分2019年生态城楼市下半场怎么走

第二部分 热销楼盘分析对比

第三部分 购房建议：真实交易案例分析

第四部分 生态城商业地产之殇

2019年生态城楼市下半场怎么走（上）

2019年楼市是比较凌乱的，还远没有达到出清的程度，年初3月份到6月份是一波小阳春市场，这个我在18年的文章里提到过，最近两年的市场在需求端的缩放一定程度影响供需关系，尤其银行额度方面影响，为什么18年19年的金九银十市场不再像往年那么火爆，而这两年三到六月行情比较好呢？在房住不炒的大前提下，供给端已经遏制的差不多了，所以在微观层上和银行额度密切相关，简简单单一句话，就是年初银行贷款额度足，愿意放款，好审批，驳回件少。

当然了，从深度上来讲，以及从全国范围来看，这四点是掣肘房地产的关键问题，以前提起的少，现在我们要正视一下。

一是城市化率增长放慢，已接近拐点。在未来十几年将从现在的60%大致增长到70%，总之，城市化率的上升面临天花板现象，城市人口增速放缓，还要每年增长一点几个百分点是不可能的，城市化的人口红利会逐步淡出。

二是旧城改造总量减少。经过20年的城市改造，旧城改造大拆大建的状况会逐步淡出，总量会大规模减少。

三是人均住房面积基本平衡不会再大幅增加。当前我国人均住房面积已经达到50平方米，困难家庭住房结构性改善的要求逐渐降到较低水平。尽管还会有，但只是局部结构性的，而不是总体性的人均住房不够。

四是住房质量提高。2012年，住建部下发了一个关于住宅和写字楼等各种商品性房屋的建筑质量标准，把原来中国住宅商品房30年左右的安全标准提升到了至少70年，甚至100年。这意味着从2010年以后，新建造的各种城市商品房理论上符合质量要求的话，可以使用70年到100年，也就是说这个老城市的折旧改造量会大量减少。假设这个城市有10亿平方米的房子，如果按30年折旧计算，那么每年会折旧三十分之一，差不多3000万平方米要拆了重造。现在如果变成了100年，每年的折旧平均也就变成1000万平方米了。

生态城在经历了15年到18年的高速增长以后，现在正在经历一个换挡时期，首先从人口规模来说，常住人口规模已经突破10万人，一个中型乡镇的规模，是一个以居住为主，科技产业园区为辅的地方，尤其是14年到19年的人口增速非常迅猛，几乎有五万人左右是在15年之后来的，生态城的背书的规格有多高，相信大家也或多或少的看过介绍，2015年的时候大佬还亲自来过一趟。

但是现在慢慢的出现了一些问题，中部区的拍地状况与发展状况并没有两三年前希望的那么好，甚至有些落后于旅游区。我在之前的文章里一直强调的一点，置换改善群体是未来房地产发展的主流，为什么不看好刚需，有一组数据可以说明问题，2018年天津人口净流入0.78万人，海河英才引进13万人，也就是说，如果没有引进的13万人，2018年天津人口净流出12万多人！

天津虽说是一个直辖市，又拥有优良大港，但优势产业主要集中在汽车、装备制造、船舶、运输等行业，想要吹到风口上，吸引人才，还需要大力发展第三产业，金融服务业，以及互联网产业。

所以在存量博弈中，置换优质资产，甩卖不良资产，就是最好的选择，这个是有别于杭州、武汉等新兴城市的。

我说这点，就是想让大家明白一点，刚需并没有那么多了，如果你手里有大高层的居住体验很差的房源，要注意一下后期走势，说白了滨海房地产这个圈，大家最大的动力是卖了手头的换个大点的住的舒服点，而不是买了这个等着刚需过来接盘赚一波差价。现在好多朋友还在以投资的眼光来打量房地产，跟我说，我手里有点钱，我想投资哪儿哪儿，你说到时候交房能赚个三五千差价吗？我只能说too young too simple some times naive。

大资金都是长眼睛的，资金的流动在个体看来毫无规律，但是汇集起来就十分有趣了，这也就是为什么在政策严控市场不太好的时候，中加和红星依然能够如此火爆一房难求，因为好多人认识到这点了，心里也清楚，房住不炒在这届政府工作中，大概率调子不会变，那么买一套自己能住着舒服点的，改善需求的群体长期还存在，还有转（接）手（盘）的机会。

看空天津的人口不是因为天津真的不吸引人，而是因为天津迫于各种压力，抢人大战看似强势，实则是跟在西安成都等城市背后捡漏的，人才引进政策之前我也说过，限购限外不放开，大家想进进不来，来的都是刚毕业的年轻人，没有购买力，这里咱们只谈房地产相关，不是说年轻人不好，年轻人是一个城市的活力，但是在我这里，你不让40多岁的本科大专落户，那才是真正的购买力，他们太想来了，不管出于何种目的，在政策duang的一声落地以后，城门就关上了，关上的还有购买力。地方政策滞后性是非常严重的，他并不领先于市场，你不要以为他有多高超的眼力，当他想放宽的时候，人都被其他地方抢完了，更何况到现在为止，根本没有一点放松的迹象。大家应该还记得当时海河英才1.0没打补丁的时候有多火爆，有多少人瞄着天津。

人的问题是根本问题，好多土著说外地人来的多了不好，占用高考资源，占用各种社会资源，本猪无意挑起这个地域争端的矛盾，但是他是全世界都有的问题，这两年愈演愈烈，你看德国人都不愿意难民来他们国家，但是政府一直在吸收难民，真的是因为默克尔大妈仁慈吗？好多自媒体还添油加醋的说默克尔泥菩萨过河自身难保之类看笑话，其实你只要看看德国的出生率就知道怎么回事了，有两点关键因素，第一，受教育程度普遍提高以后脏活累活没人愿意干了，人工成本急剧上涨。第二，生育率低下，企业招不到人干活，再美好的社会福利，没有人去劳动创造，迟早玩完。所以仁慈博爱是接受难民的副产品，没人干活才是本质，默克尔看的很清楚，全世界都在抢人，可不止西安、天津。

今天我们不谈买m2，不谈国际汇率，也不要去谈什么租售比，这些老生常谈的问题就不再论述了，说太多了，利好消息也没多少，大家心里也都明白，站在2019年这个档口，想要看明白未来5到10年的行情，从最根本的供需关系出发。首先我们要尊重一个基本事实，房价短期看政策，中期看土地，长期看人口，说到人口就要说说婴儿潮。

所以现在我们把婴儿潮捋清楚，才是问题的关键。

婴儿潮

1

新中国建立以来的三次人口大爆发（以出生人口大于2000万计，如下图所示）：

第一波婴儿潮：1949-1958；

第二波婴儿潮：1962-1975；

第三波婴儿潮：1981-1997；

（注：3年自然灾害隔断了前两次婴儿潮）

以结婚年纪来算：

据中国妇联统计的《中国幸福婚姻家庭调查报告》，目前中国总体的平均结婚年龄是在26周岁。则：

1997+26=2023；

以读书时间来算：

考虑到大学生本科毕业就大约是23岁，研究生毕业大约25.5岁了，这个时候他们尚且没有积累足够首付款，假设大学生本科工作3年后开始购房，研究生工作1.5年后开始买房（为什么研究生是工作1.5年，因为研究生工资高啊），那么：

1997+[(23+3)+（25.5+1.5）]/2

=2023.5；

这是一个估计值，其中误差大概率在正负1.5以内，不影响我接下来的推论。

以上两个角度所得数据表明，最后一个婴儿潮，亦即1997年出生的人，最迟在2023年购房。有的观点认为第三波婴儿潮的截止年份为1991年，如果这样算，最迟购房年份为2017年。不管怎么说，我们现在处于第三波婴儿潮的尾巴阶段。未来购房目标客户会越来越少，所谓刚需来接盘，明显是一种忽悠人的胡言乱语，因为我们没有足够的接盘侠了。也别期望于改善型购房者来填这个窟窿，即便改善型购房者也是卖了现在的再买改善型房子，并不存在增量。

老龄化

2

中国人平均寿命是75岁（最新值），以前两波婴儿潮计算即将到来的老龄化人口去世情况：

1949+75=2024；

1975+75=2050。

2024～2050必定是我国最艰难的时间段，因为这27年间，每年我们国家都会逝去大约2000万人口，有相当的年份还不止2000万。2018年出生人口为1500万，死亡人口为1000万。距离2024年还有6年时间，假定2024年去世人数为2000万，19年到24年逝去人口为等比例增长，未来6年出生人口保持在1500万（几无可能，必定少于这个数），则大约在2021-2022年，出生人口和死亡人口持平。这之后，我们国家的人口将开始负增长。

2022年后，每年将会有多少购房者呢？这个可以通过下面的方法估算，2022年购房者假定为结婚者，依照上面统计的平均购房年龄大约为26岁，从2022年向前追溯26年，即为1996年。这一年出生人口约为2000万，按照一组夫妻组建一个家庭需要一套房子则是1000万套，而逝去的人大约1600万左右，大约800万套房子，说明还没有到去世的人腾出的房子比新组建的家庭多。

但是把时间线划到2024年呢？这一年去世的人大约2000万，而组建家庭的人由1998年出生的人决定的，这一年出生的人口大约1900万。这一年，意味着去世的人所腾出的房子就够新组建家庭所需房子的数量了。这里并不是说年轻人会去买去世的人留下的老房子，而是想表明，这一年开始中国房地产的“折旧率”会突飞猛进。从这年开始，我们的房子一年比一年剩余。

婴儿潮和老龄化将是未来研究房地产高频词汇，可能在未来三年以后这两个词的频率会更高。

在这样一个前提下，一定是提前布局优质资产要收缩的，保留精品，精品，精品，一定是迎合改善人群的住房，未来才能保值和长久一些。

所以大家要抛弃在10年以后到17年这段时间专家给大家说的观念，旧的观念认为国家会救市，不会让房子跌，房子跌了银行就玩完，银行玩完了，对吧，后面的我不说大家也懂。这个是贸易战之前的基本原理，现在已经不适用了。

  毛衣战我就简单梳理一下，大家就明白，世界第一大经济体是美国，第二大经济体是中国，美国的最牛的是什么，金融和高科技。

中国最核心的是什么，劳动密集型产业，以及14亿人口巨大的市场。从1978年改革开放以来，中美一直都是甜蜜的伴侣，虽有磕绊，但是一直合作的很好，中国人闷声发大财，用廉价劳动力换美元，拿美元买高科技，顺便学美国做金融，美国人一次又一次的美元放水，然后加息，来割各个国家的韭菜，当然还有卖高科技给其他国家。这个合作模式一直都没有问题。但是蜜月期总有到头的时候，随着全球化的浪潮，两边都出问题了

曾经拥有的不要忘记,不能得到的更要珍惜,属于自己的不要放弃,已经失去的留作回忆.

喜欢本篇内容请给我们点个在看

shanshan8908

后3个部分呢

jason.hao

这内容要是楼主写的，那是高人啊。
因为有的确实写的中国的问题了。呵呵。。
反正这样下去，将来人口怎么办。一个小韩国，没了可能也就没了。呵呵。偌大一个国家，不把老百姓当回事，就是不生。谁能管的了。哈哈。