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9月22日，万科董事会主席郁亮在其内部例会上明确指出，房地产行业真正的转折点已来，楼市的需求急剧消失，开发商面临去化压力。向来财务稳健、资金充沛的万科也感受到了压力，其他房企的资金链问题将更为严峻、回款压力更为巨大。涨涨跌跌，这或许又是一个楼市轮回的开始。
告别“金九”，楼市“渐冻”
一夜入秋，曾经疯狂抢房的房地产市场正逐渐冷却，传统销售旺季“金九银十”也不再出现。
9月上半月，易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比8月上半月增长1%，可谓趋近零增长，这样的行情只能用“平淡”二字形容。分城市来看，一线城市环比增长7%，二线城市环比持平，三四线城市环比增长2%。4月上半月开始，各地房企加速推盘，40城新建住宅成交面积回暖并出现了环比连续3个月的正增长，7月上半月有所下滑，8月上半月再次小幅增长，9月上半月基本与8月上半月持平。
为传统销售旺季的“金九银十”，今年的表现则令人大跌眼镜，整体市场都较为平淡。中秋小长假期间，各地楼市后劲不足，告别“金九”。以北京为例，9月22日，北京市新建商品房网签179套；9月23日，北京市新建商品房网签230套，网签数量与7-8月基本持平。天津楼市“金九”同样成色不足，中秋前后，全市仅6个项目有重大推盘活动，与往年相比，成交量也是大打折扣。
降价去库存，却频引“维权”
进入四季度，房地产市场下行加剧，开发商寄希望于提高项目性价比，在去化和利润之间寻求平衡。在调控趋严和金融环境趋紧的背景下，一些危机感较强的房企已经开始选择促销跑量，各种名目的打折优惠相继而来。
但降价不易，有人欢喜有人愁。就在刚刚过去的中秋小长假，泰禾旗下的合肥院子选择将某栋楼某个户型降价4000元/㎡进行促销，随即引来老业主集体维权，合肥院子提出，老业主可以选择退房来重新购置促销房源，但需支付全款。9月13日，滨江新城新希望未来海岸二期部分房源价格低于一期，也引发了部分业主“维权”抗议。可见，“降价遭维权”并非个例。
“活下去，安全第一”成最大诉求
9月25日，亿翰研究社发布了一项研究报告。该报告提供了一组有趣的数据，在2015年至2017年间，TOP100上市房企总资产增速始终高于净资产增速约10个百分点以上，这表明，2017年之前房企更倾向于利用增加财务杠杆的方式扩大规模。但2018年上半年，总资产和净资产两者增速有明显收窄，如果与2017年同期比较，净资产同比增速34.4%已经高于总资产同比增速32.5%。
亿翰中国认为，这表明房企开始控制负债扩张速度，一方面是顺应企业去杠杆的政策导向，一方面也是为了在调控力度不断增强、各方限制逐渐增多的未来不确定性升高的市场环境中，降低自身经营风险。自2017年以来，房地产行业逐渐注重有质量的增长，传统依靠负债扩张的野蛮生长时代或将结束。
“活下去”和“安全第一”已经成为房企目前最主要的诉求，而这反映到楼市方面就是，开发商开始重视现金流回款。当然，降价也是其方式之一。
新城控股副总裁欧阳捷认为，市场信心有所调整，土地流拍增多、个别房企内部讲话、预售制度探讨也都对市场产生了误导，引发负面情绪波动。反观一些中西部二线城市和很多三四线城市，市场基本不受影响。
易居研究院院长杨红旭则认为，九、十月份就是市场衰落的拐点。大房企新盘打折现象增多，包括碧桂园、万科、保利、恒大、金地都在全国多城市多盘联动促销，这就是市场明显降温的迹象和信号。预计未来两三年都是下跌、调整以及筑底的过程。
来源：二十一世纪经济报道
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发表于 2018-10-7 20:33:23
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