央妈政策礼包 凉凉的楼市能得到温暖吗？

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凉、凉、凉！如今的楼市就和入秋的天气一样，越来越冷，降准的利好也非常有限。

国庆长假的最后一天，继今年三次定向降准后，央行发布重磅消息称，从2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点，当日到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。除去此部分，降准还可再释放增量资金约7500亿元。

业内人士指出，央行这一轮降准的目的很明确，就是保证市场的流动性，主要是小微企业的流动性，精准向实体经济注入流动性，目的并非楼市、股市。

58安居客首席分析师张波告诉每日经济新闻记者，从整个定向发放方式来看，国家依旧严防资金流入楼市，但在实际操作层面，不排除有一部分资金进入楼市，对楼市、股市是利好因素。

但也有业内人士指出，此次降准对于房企融资并无多大利好，由于现阶段融资渠道的重重防火墙，大部分资金无法直接进入开发领域，房企资金面仍然会很紧张，楼市降温大趋势不会改变。

房企资金面不因降准而改变

其实，央行此前年内的三次定向降准，已向市场注入近两万亿元资金，加上近5000亿元的棚改资金，和上半年的M2增量93410亿元，相当于11.841万亿元，已经接近2015年全年M2增量16.39万亿元和2017年全年增量12.63万亿元。

从央行发布的数据看，8月末，本外币贷款余额137.59万亿元，同比增长12.8%；月末人民币贷款余额131.88万亿元，同比增长13.2%，增速与上月末和上年同期均持平；当月人民币贷款增加1.28万亿元，同比多增1834亿元。分部门看，住户部门贷款增加7012亿元，其中，短期贷款增加2598亿元，中长期贷款增加4415亿元。

央行下调存款准备金率将释放流动性，是否会影响楼市？其实，银行降准，与房价并无直接联系，但其中的牵连不少。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为，降准释放的资金进入楼市的数字很难估计。而对于小微企业来说，目前银行觉得小微企业风险太大，不敢放款。

上海同策咨询研究中心总监张宏伟则表示，在楼市调控基调尚无变化的前提下，降准主观目的是为了刺激宏观经济，拯救小微企业。因此，外围的松动对于开发商资金链来说没有利好面。

“从融资渠道看，除了开发贷，尚无其他可选的创新融资渠道，无法解决上市房企大量的资金需求。”张宏伟说。

民营房企将更主动“降价回款”  

张宏伟告诉每日经济新闻记者，政策对房企融资“去杠杆”已经到极致，所谓“创新型”加杠杆的融资方式基本被叫停。因此，在当前融资渠道收紧的背景下，即使降准，短期内房企也不会有机会大幅加杠杆。也就是说，市场有钱，但钱不一定能够进来。

从现实情况来看，降准对房企来说是“肉到了嘴边但吃不到，即使吃到代价也不低”。融资成本不降，可贷的钱多了，高成本融资继续侵蚀企业利润，对房企也一样。现在融资成本仍将在高位，房企能做的就是加快三四线城市项目“周转速度”。

从历史经验看，降准有利于银行发放更多贷款，为购房者提供更多的购房信贷支持；有利于释放更多住房需求，加大楼市去库存力度。市场好的时候，降准肯定能刺激楼市；但在市场下行阶段，各种融资渠道相对较紧的情况下，实际流到房地产领域的资金有限。

从今年6月的一次降准不难看出，尽管累计可释放资金约7000亿元，但在当前融资渠道收紧的背景下，尽管可贷的钱多了，房企仍然难以融到资，融资成本也很难下降，仍将在高位运行。在张宏伟看来，高成本融资将继续侵蚀企业利润，再加上2016年以来的高价地入市面临“限价”问题，当2018年房企年报发布之时，利润率的数据应该不会很好看。

在此背景下，房企只能加大自筹资金。不过，政策继续严控资金过度流向房地产，不仅非标资金通道被堵，规范渠道的银行贷款额度不足，房企发债受限，融资还在进一步收紧。而房企融资困难很有可能导致部分房企陷入现金流困境，从而增加房企债务违约风险。

另外，从房企资金兑付压力来看，张宏伟认为，今年第三季度是民营房企资金兑付压力最大时间，不会因为降准而改变，通过主动“大幅降价”回款的现象将越来越多。

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限购、限售、限价背景下，降准对楼市影响难说。