中新天津生态城物业管理暂行规定 （征求意见稿） 第一章 总则 第一条 【目的与依据】 为了规范中新天津生态城（以下简称生态城）的物业服务活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，保障物业的正常使用和维护，建立可持续的物业管理长效机制，创造和保持整洁、文明、安全、生态、舒适的生活环境，促进和谐社区建设，根据国家、天津市有关规定，结合生态城实际，制定本规定。 第二条 【适用范围】 本规定适用于生态城区域内的物业服务及管理活动。 第三条 【定义】 本规定所称物业，是指房屋及其共用部位和小区内与房屋相配套的共用设施、设备及相关场地。 本规定所称物业服务，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其共用部位和小区内与房屋相配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 第四条 【物业管理原则和目的】 物业管理应当遵循业主自治、专业服务与绿色运营相结合的原则，提供健康、舒适的人居环境，促进物业保值增值和可持续发展，构建绿色社区。 第五条 【职责分工】 生态城建设局是生态城物业服务的行政主管部门，负责生态城区域内物业服务活动的指导、监督和管理，进行辖区内各物业项目的现场巡查管理，规范物业服务企业行为，组织评优达标工作，提供物业人员相关培训，物业服务企业资质管理和审核，物业合同备案，以及房屋专项维修资金的归集、管理和使用等工作。 生态城社区行政管理机构负责本辖区内业主大会成立和业主委员会换届等项工作的组织、指导，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。 生态城城市管理综合执法部门负责辖区内垃圾分类工作以及违章建筑的接报、查处、清理等工作。 生态城市政、公安、交通、市容环卫、环境保护、工商行政管理和能源供应单位等有关部门，按照各自职责做好与物业管理有关的工作。 第六条 【物业管理模式】 生态城划分为若干个生态社区，每个生态社区划分为若干个物业管理区域。 在具备条件的情况下，生态城鼓励同一生态社区内的相邻物业管理区域在自愿基础上，通过合法程序联合选聘一家物业服务企业提供物业服务，以统一服务标准，节约服务成本，形成规模效应。 第七条 【行业自律管理】 生态城鼓励物业服务企业在物业管理行政主管部门的指导下建立行业自律组织，提倡物业行业自律组织依照国家和天津市有关规定，制定行业行为规范，调解物业服务企业纠纷，推动物业服务健康发展。 第二章 业主、业主大会和业主委员会 第八条 【业主】 业主是指物业的所有权人。 尚未登记取得房屋所有权，基于买卖、赠与、拆迁补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业服务活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。 业主在物业服务活动中的权利、义务按照《天津市物业管理条例》相关规定执行。 第九条 【业主权利的限制】 业主有损害业主共同权益行为的，包括不交存专项维修资金、拒付或者不按时交纳物业服务费用和其他应当分摊的费用等，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其被选举权、表决权的行使予以限制，限制时限由业主大会在管理规约和业主大会议事规则中约定，业主大会备案或者变更备案事项时应当向物业所在地的行政管理机构予以说明，纳入生态城个人信用管理系统管理规约和业主大会议事规则对业主权利的限制不免除其应承担的义务。 第十条 【社区行为一般规定】 社区行为一般规定用于规范居民、物业服务企业的日常行为活动，生态城业主应主动遵守生态城社区行为守则。 物业服务企业、业主委员会及业主发现有违反社区行为守则内容的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门进行处理。 社区行为守则由社区行政主管部门进行制订，并进行解释工作。 第十一条 【业主大会】 生态城推行业主大会制度，加强发挥业主在社区自治中的积极作用。 业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。 应由业主大会决定的事项按照《天津市物业管理条例》相关规定执行。 第十二条 【业主大会成立条件】 新建物业管理区域内，业主入住率达百分之五十以上，或者首位业主实际入住达到二年以上，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。 第十三 条 【筹备组】 符合成立业主大会条件的，业主、开发建设单位或者物业服务企业应当书面告知物业所在地的社区行政管理机构。社区行政管理机构应当在收到书面告知后一个月内，在生态城社区行政主管部门的指导下，负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组。 筹备组由业主三至七名，物业所在地的社区行政管理机构、居民委员会、开发建设单位代表各一名组成。备组负责人由物业所在地的社区行政管理机构的代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。开发建设单位和物业服务企业应当为筹备组开展工作提供条件。 筹备组履行职责按《天津市物业管理条例》的有关规定执行。 筹备组履行职责的期限，应当到首次业主大会会议选举产生业主委员会之日终止。 第十四条 【首次业主大会】 首次业主大会会议应当讨论决定下列事项： （一）业主大会议事规则； （二）管理规约； （三）选举业主委员会； （四）选聘物业服务企业； （五）物业管理服务内容和服务标准； （六）选聘业主委员会执行秘书； （七）涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十五条 【业主委员会和执行秘书】 业主委员会成员在业主中选举产生。业主委员会的成员人数应为单数，由五至十五人组成。业主委员会主任、副主任在业主委员会中推选产生。 经业主大会决定，业主委员会可以聘请执行秘书。执行秘书代表业主委员会具体参与社区管理事务。 第十六条 【业主委员会与居民委员会成员交叉任职】 生态城提倡业主委员会成员与居民委员会成员交叉任职。 鼓励具有小区业主身份的居民委员会成员，参加业主委员会选举，鼓励业主委员会成员通过合法程序参加居民委员会选举。 对于符合规定条件并有意从事居民委员会工作的业主委员会成员，物业所在地的社区行政管理机构可以向负责居民委员会换届选举工作的相关部门或组织提出建议，将业主委员会成员推荐为居民委员会成员候选人。 第十七条 【物业服务企业的配合义务】 物业服务企业应当在办公场地、人员等方面给予业主委员会支持。 第十八条 【管理规约】 管理规约、临时管理规约应当对物业的使用、维护、管理，物业共享部分的经营与收益分配，业主的共同利益的维护，业主共同管理权的行使，业主应享有的权利和业主应履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项，依法作出约定。 生态城居民守则中涉及物业管理的部分，视为管理规约的默示条款。生态城居民守则由生态城相关部门另行制定并公布。 管理规约、临时管理规约对全体业主及其他参与人具有约束力，应当将其置于小区显著位置，予以长期公示。 第十九条 【首次业主大会材料备案】 业主委员会应自首次业主大会决议作出之日起30日内，持以下材料向物业所在地社区行政管理机构备案： (一)筹备组出具的由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告； (二)业主大会决议； (三)管理规约、业主大会议事规则； (四)业主委员会委员基本情况。 第二十条 【物业管理联席会议】 生态城建立物业管理联席会议制度。联席会议由生态城社区行政管理机构组织召开，由生态城物业管理行政主管部门、司法行政主管部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等各方代表参加，共同协商解决物业管理活动中的突出问题。 物业管理联席会议主要协调解决下列问题： （一）业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况； （二）业主委员会换届过程中出现的问题； （三）履行物业服务合同中出现的重大问题； （四）提前终止物业服务合同的问题； （五）物业服务企业在履行退出程序及交接工作中出现的问题； （六）物业管理区域内发生的突发事件； （七）物业管理与社区管理的衔接和配合； （八）需要协调的其他物业管理事项。 第二十一条 【物业纠纷解决机制】 生态城建立二级物业纠纷指导和调解组织体系。生态城管委会成立由建设、社会管理、综合执法、公安以及信访等部门组成的物业纠纷人民调解委员会，统筹协调指导纠纷调解工作；在每个社区组建由物业主管部门牵头，居委会、业委会、物业服务业企业等参与的物业纠纷调解工作组，可以聘任专职调解员，负责调处具体物业纠纷。 业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、开发建设单位之间因物业管理发生争议的，可以自行协商解决；不能自行协商解决的，可以向物业所在地的社区行政管理机构或物业纠纷人民调解组织申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。 第三章 物业服务企业 第二十二条 【物业服务企业准入】 在生态城提供物业服务的企业，应当在生态城物业管理行政主管部门进行入区备案，具有独立的法人资格，具备提供优质绿色物业服务的能力，按照其物业服务资质等级从事物业管理服务活动，并符合生态城物业管理行政主管部门规定的其他条件，如参加生态城物业项目投标须通过生态城物业主管部门的初步审核，方可参加报名。 第二十三条 【财务公开】 实行天津市颁布的政府指导价格的普通住宅，物业服务企业应每年将物业管理基本服务费、机电设施设备日常运行养护费以及物业共用部位的收益分类向业主大会或者全体业主分类公布一次。 实行自主协商定价的其他住宅和非住宅，物业管理的各项资金应当按照相应规定建账立制，每年将物业服务收支和物业管理的酬金向业主大会或者全体业主公布一次。 第二十四条 【物业服务企业的选聘】 物业服务合同期满前三个月，业主委员会应召开业主大会决定是否重新选聘或续聘物业服务企业。 重新选聘的，原物业服务企业应当在原物业合同终止之日退出，并在退出之日起十日内向业主委员会或新选聘的物业服务企业移交有关资金、物品和资料，确保物业管理的连续性。 重新选聘或续聘物业服务企业并签订物业服务合同后，由物业服务企业向生态城物业管理行政主管部门办理备案手续。 第四章 前期物业管理 第二十五条 【前期物业的选聘原则】 开发建设单位对新建物业，应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行物业管理。经生态城物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 分期开发的物业划定为一个物业管理区域的，应当由同一物业服务企业提供服务。 第二十六条 【开发建设单位的义务】 建设单位在物业管理中承担下列义务： （一）依法选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务。 （二）制定临时管理规约，不得违反相关法律法规、侵害物业买受人的合法权益。 （三）依照法律、法规规定和合同约定承担物业保修责任，并向业主提供物业质量保证书和使用说明书； （四）明确区分前期开发与后期管理的责任，属于前期开发遗留问题的应由建设单位负责，开发商应当在项目设立挂牌售后接待部门，专门负责前期保修工作。 （五）依法参与首次业主大会会议筹备工作，协助成立业主大会； （六）依法提供物业服务用房； （七）以未出售物业业主身份承担相关义务； （八）法律、法规规定和合同约定的其他义务。 第二十七条 【物业管理用房】 规划、设计新建物业项目时，应当按照规划出售部分总建筑面积的千分之三至千分之四确定物业管理用房和业主委员会办公用房，用于物业管理服务和业主活动。 物业服务用房产权属该物业管理区域全体业主所有，生态城房地产行政主管部门应当在办理所有权初始登记时，在房地产登记簿中注明物业服务用房面积和房号以及物业的其他共有部分，权属资料由社区行政主管部门保管，业主有权查询。 任何单位和个人不得改变物业服务用房的用途。 第二十八条 【物业接管与验收】 除本条另有规定外，物业服务企业应当按照天津市国土资源和房屋管理局《关于天津市新建住宅物业管理接管验收的指导意见》（以下简称《接管验收指导意见》）与开发建设单位做好接管验收工作。 接管验收内容除《接管验收指导意见》规定外，还应包括做好垃圾真空收集系统、太阳能系统、地下空间等设施设备的接管验收。 对于精装修物业项目，物业服务企业应参与由开发建设单位、施工单位共同组织的精装修分户验收，适当收取代管费，同时做好接管记录。 第五章 物业管理服务 第二十九条 【物业服务合同】 开发建设单位、业主委员会与物业服务企业应按照本规定及《天津市物业管理条例》相关规定签署物业服务合同，物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内，报生态城物业管理行政主管部门备案。 第三十条 【物业服务要求】 生态城物业管理服务除符合国家和天津市相关规定外，还应符合生态城特殊设施、设备的使用和维护要求： （一）负责地块红线内地面绿化、屋顶绿化、立面绿化等的养护，并满足生态城绿化行政主管部门的要求； （二）垃圾投放和清运，应满足生态城环境卫生行政主管部门的标准和路线要求； （三）定期对太阳能系统、风能设备进行养护和维护，必须确保太阳能热水系统、太阳能光伏发电系统正常运营； （四）定期维修或巡视服务范围内的交通系统及附属设备，具体服务范围应在物业服务合同中明确； （五）机动车停车位管理应严格执行生态城管理要求，并建立定期巡视制度，避免随意占道停放，或逆行出入；对机械停车库设备的电力系统、机械安全性等实时监控。 第三十一条 【有偿服务】 在物业服务合同约定的项目之外，鼓励物业服务企业向业主提供固定项目的有偿服务，并公示有偿服务的内容和收费标准，接受生态城物业主管部门的监督、指导。 第六章 物业服务费用 第三十二条 【物业服务费标准】 物业管理服务费应当按照与物业管理服务内容、服务质量相适应的原则,由业主大会、开发建设单位与物业服务企业参考天津市颁布的政府指导价格协商确定。 第三十三条 【物业服务费用收取】 业主及物业使用人可以与物业服务企业约定，鼓励通过金融机构采取网络支付方式交纳物业费。 物业服务企业、业主以及金融机构签署物业服务费用交纳协议，应明确约定交纳方式、时限、划转等相关事项。协议约定采用预交费方式的，还需确定预交费限额。 物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用由业主或使用人交纳，由使用人交纳的，业主承担连带责任。 第三十四条 【不得无理拒交物业服务费】 除本规定另有规定外，业主应按物业服务合同的约定向物业服务企业交纳物业费，不得以物业空置、业主与开发建设单位存在争议或无需接收相关物业服务为由拒绝交纳物业费。 若业主以物业服务不到位为由拒交物业服务费与物业服务企业产生纠纷时，可将纠纷提交物业纠纷人民调解组织进行调解。业主提请调解时，应提交相关证明材料（包括已经居委会或业主委员会备案且核查属实的证明材料）。 第三十五条 【共用部位收益的使用】 利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动的，不得影响房屋安全和正常使用，并应当征得相关业主和业主大会的同意。采用酬金制的物业服务企业代表业主大会收取的相关收益，要用于补充专项维修资金、改善共用设施设备。 第七章 绿色运营及管理 第三十六条 【绿色运营主体】 生态城鼓励业主优先选用具有绿色建筑运营管理经验的物业服务企业作为绿色建筑的运营管理单位，鼓励物业服务企业进行ISO14000环境管理体系认证。 生态城物业服务企业的从业人员除参加物业管理相应的职业教育培训外，应当接受绿色建筑培训，熟悉绿色建筑运营规则。 第三十七条 【运营管理】 物业服务企业应根据《中新天津生态城绿色建筑管理暂行规定》和绿色建筑标准体系中对绿色建筑能源资源节约利用、环境管理、智能化管理及装修改造的要求，建立相应的运营管理制度，实施合理的技术方案和管理措施，加强对业主和用户的引导和宣传，并接受生态城物业管理行政主管部门的监督检查。 第三十八条 【运营数据管理及报送】 物业服务企业应保留建筑运营过程中的有关数据信息和文件，定期进行统计、分析，并报送生态城物业管理行政主管部门。生态城物业管理行政主管部门可以组织复查或抽查。 第三十九条 【档案管理】 档案管理应遵守如下规定： （一）物业服务企业应建立健全、分类清晰的工程建设数据、各类合同、物业服务用房、房屋修缮、设施设备管理等档案数据。 （二） 物业服务企业变更时各类档案数据一并移交。 第四十条 【车位管理及收费】 物业管理区域内，规划用于停放机动车的车位、车库的归属，由开发企业及业主通过出售、附赠或者出租使用权等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的车位，属于业主共有,相关收益亦归业主共用。 车位划定和停放不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道，不得影响其他车辆和行人的正常通行。 车位管理费由物业服务企业根据管理成本自行确定，包括人工、保洁、能源、设备维护等成本费用，应向全体业主公示，并接受物价部门指导。 第四十一条 【垃圾分类】 生态城实行生活垃圾分类收集和处理制度，按照可回收、不可回收、厨余、大件和有毒有害对垃圾进行分类收集和处理。业主须按照生态城垃圾分类的要求对垃圾进行分类，并投放至指定地点。物业服务企业按相关要求对业主投放的垃圾进行收集、分类，并投放至气力垃圾输送系统的入口或指定地点。对大件垃圾和有毒有害垃圾，需按要求单独存放至每个小区内专门设置的地点或空间。 第四十二条 【考核与培训】 生态城物业管理主管部门会同社区行政管理机构或以委托第三方的形式定期开展物业项目的考核评比，结果纳入物业企业诚信管理系统。同时，借助生态城物业服务行业协会的作用，实现区域物业企业行业自律。具体考核办法和考核标准由生态城物业管理主管部门另行制定。 凡在生态城从事物业服务的物业服务企业的各类专业服务人员，均须参加物业行业主管部门举办的上岗培训学习或取得相应岗位资格证书，物业服务企业应当组织全体服务人员进行生态城绿色服务标准培训学习。 第四十三条 【资金补贴】 生态城管委会对改善社区环境、提升服务水平的重大物业服务活动给予适当资金支持。 结合物业管理部门开展的物业项目考核结果，给予物业服务企业一定的资金补贴，提高物业服务企业的服务积极性和服务水平。 第八章 物业的使用与维护 第四十四条 【定期巡检制度】 物业服务企业应建立设施设备定期巡检制度，由物业项目负责人按月定期进行巡检并做好巡检记录。 生态城物业管理行政主管部门对设施设备养护、维护情况及物业定期巡检情况进行巡查，巡查结果应纳入物业项目年度考核中。 第四十五条 【违章搭建管理】 各住宅小区的物业服务企业应加强管理，对违章建筑和违章搭建进行及时劝阻和制止，并履行告之义务。 | 
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发表于 2014-8-11 21:47:29
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