一个疯狂的时代即将结束，房价泡沫一定会破灭！
作者： 郭士英一德期货首席经济师
房价一直在调控中上涨，这是不正常的。凡是泡沫，都是要破灭的，只是时间早晚的问题。我们现在处于非常危险的大危机边缘，大家要对中国房地产市场保持应有的警惕。去年10月，我不敢强烈看空房地产，理由有很多：货币的增发，土地的垄断，包括人民币贬值和资本管制以及国家对土地财政的依赖等等。不过今天，我基本上是一个强烈看空的态度。
目前政府楼市政策主要着眼点是去库存，近两年价格因此而持续上涨，房价上涨的去库存。这是有问题的。这样的去库存，去出了政治压力，去出了社会扭曲，去库存去出了大危机的隐患。我们这样的去库存政策还不如把重点转向真正的去泡沫。 去泡沫这个说法也许不受欢迎，因为大家都有房子，都不愿意看到房价下跌。我们也担心如果房价往下走或者干脆泡沫破灭，国家是不是会有系统性危机？但那是另外一回事了，市场最终由基本面决定。 从一个负责任的政治高度，从一个国家金融、经济的长远安全的角度来讲，我仍然觉得去泡沫应该优于去库存。 去库存实际上就是原来非市场化主导的房地产开发已经相对过剩，在局部地区严重过剩。这种情况下，中央才想到去库存，以消除地方政府的债务隐患和防备银行的不良资产猛增，所以强调楼市去库存，就是防危机。结果呢，人民很积极，房价疯涨，泡沫越来越大。这种情况真的符合基本面吗? 楼价疯涨与我们国家现行的“三去一降一补”不协调，和近期倡导的“去杠杆、去泡沫”政策不相称，与一贯在提的防范系统性金融风险的政策思路更是南辕北辙。 所以在这种情况下，我觉得作为从业者，我们自己首先应该有一种理性的态度，带着为国家、为长远、为历史负责的态度来看待视市场并展望未来的方向，看中国究竟应该需要一个什么样的房地产市场，以及未来楼市要走向何处，我们必须要思考这些问题。
一、楼市调控不得要领，价格暴涨撕裂信仰
本次房地产调控开始于2016年9月，至今中国已有超过35个城市出台了110余次房地产收紧的调控措施。仅春节之后，就有超过22个城市出台了针对购房的调控组合拳，但我们看到，不少地方的房价还在上涨，群众购房热情依然不减。 楼市调控从胡温时代就开始了，记得温总理多次信誓旦旦地讲，我在个人任期内一定要解决房价问题。讲的那么好，我们看到的又是什么呢？是国家高层一次次信誓旦旦的政策调控，都被一轮轮价格上涨所淹没。正是因为这样，大家开始怀疑，到底国家怎么想，甚至有人说，是不是阴谋和欺骗？这就动摇了政府公信力。所以一直到现在，群众根本不把调控当回事了。 这就不是好现象了，这样的状态是有隐患的。其所带来的问题，有两条需要注意：一是过去老调控不见效，还一直往上涨，本身已经积累了巨大的涨幅，这已经不是持续买入的理由，相反要注意风险了。目前的疯狂也有加速冲顶的迹象，冲历史大顶的味道很浓烈。第二，大家都再不信政策调控，这使得政府调控的难度成倍加大，长此以往可能导致社会危机。 目前来看，这一轮的上涨尤其疯狂，到目前为止，给人的感觉是什么呢？典型的市场过热！从哪个国家，哪个金融市场，都无法理解数百万亿市值的市场会这样的狂热。至少从我的信仰来说，我坚决不相信这种狂热是可以持续的。我在微博上一发“房价暴涨撕裂社会”，新浪就给我禁止评论了，这一点很有意思。 我说房价涨到这样在撕裂社会，很刺激人吗？你怎么不说房价刺激人呢？你再去看看加拿大，你去看看澳大利亚，中国人在那儿买房，人家就告你，上街反对你，要求给你加税。可在国内呢，简直是爱怎么炒就怎么炒。中国人要么能忍、要么跟风投机。房子如此暴涨，这是一种罪啊，这种罪不去追究，我说“撕裂社会”，反而受不了，这也是咱们国家的特色吧！ 结论就是房价一直在调控中上涨，问题很严重，所以我们的调控就越来越难，难在哪儿？难就难在上涨无法遏制，迟早会失控，这是大背景。 二、去库存效果很意外，供给侧改革很尴尬
供给侧改革这两年非常热门，各级政府在积极倡导，也出了一批专家，研究历史、研究其他国家的供给侧改革，也在我们国家推行。供给侧改革提出之初，我们寄希望更多的是：针对过剩为背景的经济，针对以低质产品为背景的经济模式，以更科学的理论促进中国向更高质量转型，供给侧改革应该是在这方面发挥作用。 结果我们发现，破题也好，领先也好，见到的就是去库存和去产能。这个去库存、去产能很容易让行政官员和我们的权力重新找到过去计划经济时的感觉，所以目前的去产能和去库存带来了非常不好的现象，就是干扰了经济关系，干扰了企业的自主权，放大了市场价格的波动。 回到楼市来看，楼市涨这么快，也是从楼市去库存开始的。这就问题大了，作为民生资源的房地产原本是要限制炒买炒卖的，本来就应该对投机囤积征重税的，至少应该坚持限购限贷，为什么要放开呢？我们的智囊们，我们国家的精英们都在搞供给侧改革，要的就是这种效果吗？ 如果说收缩供给的话，中国更应该搞的是货币供给的收缩，不是其他方面的，不是限制盖房子。包括楼市和螺纹钢这些大宗商品，去库存导致价格飞涨，虚拟需求制造了繁荣假象。 为什么说供给侧很尴尬呢？现在房价的疯狂上涨，正是由于我们国家在供给方面做的不太负责任引起的，比如说保障房、廉租房这些，长期以来严重供给不足，所以现在人们在恐慌地买房，而且是无拘无束地加杠杆，很多家庭在搏命一样的买房。 这不是正经的繁荣，而是扭曲的，这一定不是一种正常现象，不是真正的需求在带动市场回升，是病态的。从这个角度来讲，中国的房地产的供给侧是非常混乱的，是不透明的，是不负责任的。所以我说，楼市去库存让我们反思更多的问题。 滕泰---供给侧最早的理论专家之一，我认为他也是一个代表性的人物。最近他也看不下去了，写了一条微博，他的意思非常明确，对于现在的供给侧过度地集中于去产能和去库存非常的不解，对于现在的去库存带来的资产和商品价格的暴涨表示强烈的反感，他觉得这里面应该有问题。 供给侧改革这个理论本身是一个好东西，这是肯定的，后期的深度的东西或许还没有出来。不过我现在担心的是，我们从房产也好，从大宗商品也好，一 一看过来，感觉这个方向好像是让人不乐观的，也就是说，只是容易操作的在改。刚才讲了，我们的行政权力回归计划色彩，让他们更有感觉，这个东西更容易。 但凡是有点难度的，比如说降低企业的税费，这个做得就很少。改善生态环境、提升产品质量，这些事情都是非常慢的。后期我们的供给侧怎么改，还有没有机会让你做，做那种真正意义上的供给侧改革，这都值得打问号。 楼继伟部长最近接受媒体采访，他说： 我们国家用这么多财政和货币政策，去稳增长和防范系统性危机发生，这都是在为改革争取时间，结果我们的改革却停滞不前。现在抓不住机会，是在浪费我们争取的时间，也许有一天货币和财政顶不住了，你再去改革，争议就会很多，难度就会加大。 从楼部长忧心忡忡的话里，我们能听到危机的信号是非常强烈的。 三、调控还会加码，泡沫终会破裂
为什么说调控还要加码？从长远，从历史的高度去看，我们现在处于非常危险的大危机边缘，各方面都需要有一个交代和反思。所以，楼市调控是一定要做下去的，后期肯定要继续加码的。 加码到何种地步？刚才提到了，那些调控是某些人推卸责任的手段。因为人人都知道，尤其是决策层，楼价就是货币现象。所以后期调控是不是还是依靠限购限贷这样的东西呢，恐怕不是了，这些组合拳都没有用。下一步楼市调控一定叠加货币收缩和信用收缩。 关于这一条，我去年下半年一直在讲。因为我们不但去研究美联储的政策倾向，我们更看中国各种各样的信用扩张带来的五花八门的问题。所以我在2016年底关于2017年的预判，头一个写的就是信用收缩，而且预言第一季度的信贷会低于大家的预期。 当然后来大家看到果然应验，央行还把“麻辣粉”和“酸辣粉”这样的利率开始提升了。现在还有人夸张说已经出现钱荒了，钱肯定是紧了，多家银行和支行的行长都告诉我：钱非常紧。 第一季度还没过去，往年很少在第一季度，在没到4月份的时候就感觉钱那么紧，今年是头一次。那个紧张和害怕的程度，胜于闹钱荒的时候。 当然我个人认为这是非常正常的，去年下半年我就认为今年就应该是这样的情况，就应该收缩信用和理性回归，这才是真正的房地产调控，这才是真正的去泡沫和去杠杆，真正地预防系统风险发生的最有力的关键的政策。 我相信，这只是开始，后期随着美联储的加息，而且是年内三次加息，中国的货币政策一定会跟进去。不管从内部原因讲还是从外部讲，不跟进去紧缩，毫无道理，否则我觉得就是对这个国家不负责、对执政党本身不负责。 有些人说：“房价与党同在”，当市场上出现这种话的时候，就需要警惕风险了。房价与党同在吗？一旦下跌，房价可以毁掉一个执政党吧？你们再去想一想股灾之前，有人说过捧着党章买股票。当一个过热的市场开始与执政党挂上钩，成为民间顺口溜，一定要小心。 现在是非常敏感的时期，我们应该保持冷静，一二线城市的房子绝对是不可以追，不可以买了，风险太大。如果说中国超发货币的政策可以一直持续的话，中国确实不是现有经济规律可以解释的国家了。 照着M2这样的高增长，照着这样的“影子银行”信用扩张节奏，中国迟早是要买下全世界，还要买下月亮和火星的，这怎么可能呢？我们一定要认识到，现在处于一个非常迷乱的时代，这个非常的时代一定是不可持续的，如果持续下去，不是说我们买不上房，而是说这个国家有可能出问题。 货币收缩加码调控后，楼市泡沫肯定要破裂。尤其是，当我们清清楚楚认识到，我国货币政策必须要跟随全球信用收缩大势，然后进行主动或者是被动收缩的时候，房价泡沫一定会破灭，我认为就在这一两年。 现在人们不愿意谈房价，说“不能谈”，因为认为太敏感，；有人是“不敢谈”，怕打脸，你刚说了降，它就升，而且是连续地涨；还有一个是“不想谈”，觉得挺闹心，怕惹事。总之，大家都不说。 我自己内心的东西跟大家分享：凡是泡沫，都是要破灭的，只是时间早晚的问题。未来我们的房价如果见顶回落，或者说泡沫破灭，动力来自哪儿？原理很简单，就是房价过高和泡沫本身，这就是它回调的理由。 只要货币不再像过去那样疯狂，房价就会往下走。道理很简单，只是你现在没看到、不相信。如果你加杠杆，现在追高了，等你看到我今天的话被兑现的时候，那已经考虑要甩掉房子不要了，可能风险就是那么大。 我觉得目前的房地产市场形势，就和股灾前的那种迹象一模一样，火热当中孕育着中长期的风险。有些人高唱“打死都不卖”，听不进不同意见，不知道自己在“跳火坑”。 我不相信这些最基本的经济学常识和房价的其他衡量指标已经在中国彻底失效；我不相信中国楼市的泡沫可以“钢化”，可以永远不破。 我也不相信对于现在火热投资房地产赚钱的那些人，他们加杠杆哄抢的信仰是无忧的，不相信他们盲目加杠杆的行为永远是福利，加到一定程度的时候，杠杆是双刃剑；我更不相信日益膨胀的中国资本，按照目前的这个速度，真的能够买下全世界。 其次就是政治和舆论压力，我认为高层会考虑，他们还要推房产税，他们不可能认识不到以持续疯涨让老百姓“为国接盘”的政治后果。 在这样的背景下，我们会看到不断地加码升级的组合拳与货币政策信用收缩双双发力。在市场面前没有不见效的政策，只有不到位的决心。如果从历史、国家和长远的角度去看，我觉得我们的当局迟早是要下这个紧缩的决心的。 目前的量缩价升，是边际定价的余温，是很危险的表面现象。有人说是不是看不到头了，还得涨？真的树涨到天上去了吗？这是不可能的。任何一个东西都有一个量变到质变的过程。 从投资的角度来讲，比如2007年股票大牛市，涨到5000点以上，你全身而退都是对的，后面的1000点都不要去赚，这才是高手。如果你就看涨到6000多点，你还在6000多又买进去了，那你就栽进去了，而且这一栽进去，八成的身家就都没了，所以你不要太看重短期的上涨，总是想着还有的涨，不能这样。 当越来越多的家庭在不靠谱地使用杠杆，而且不去看系统性风险正在临近的情况下，未来的楼市一旦回落，市场也会发生一系列的违约事件。 房地产是一个准金融市场，在咱们国家基本上变成了一个纯资本、纯金融的东西。房子是用来住的，现在才想起来，过去和现在一直是用来炒的嘛！所以我也相信它未来也更符合资本市场和金融市场的规律，受流动性的影响，迟早会跌下来。 现在我走到哪儿去，都听说很多小地方的人，收入并不高的人，还在集合几代人的钱到北上广去买房，听到这些话的时候，我不寒而栗。收入最低端的人在追逐全国价格最高的资产，这不是过热是什么，甚至可以叫做荒唐。所以，无论从哪个角度来讲，泡沫终究要破灭。 前几年我提出过大周期的下半场，目前是金融下半场的下半段。根据本人的预计，在这后半段，因为货币超发和流动性过剩的原因，所有的金融资产都会经历一个先涨后跌的过程，是泡沫堆积和破灭的能量拆解过程，会产生一些危害以促进政策的反思和觉醒，此后才能脱离虚拟过热和过度投机，开始实体经济的真复苏。 两三年来，我们已经看到股灾、债灾和意犹未尽的汇灾，将来，我们还会看到更深入的、更大规模的金融市场调整，而楼市就是大周期系统见底前的最后堡垒，直到自爆或被爆破。退一步讲，假使我们的政策不选择持续紧缩信用和货币，那么，人民币汇率就可能变成更为前沿的核心堡垒，预计届时会与楼市同步出现非常难看的死相。 从今往后，大家要对中国房地产市场保持应有的警惕。 四、资产兴衰看货币，信用收缩进行时
大数据表明，楼市的兴衰确确实实就是一种货币现象。1990年中国M2只有1万5千多亿元，到住房市场化元年的1998年，M2还不到10万5千亿元。那么，截至到今年2月的最新M2数据是158万多亿元，大约是1998年的15倍。由此，我们就不难理解楼价的持续上涨了。十七年十五倍，可以理解，事实上，房价涨幅远远跑赢了M2。 具体到这一轮一年多的疯狂上涨，实际上是2012年6月开始的货币再宽松的结果，正是这一轮涉及到8次降息和9次降准的再宽松，同时银行资产负债表的急剧扩张直接导致了楼市泡沫再膨胀。 周小川行长在博鳌论坛上的一个讲话，我高度认可前半句：“全球货币宽松已经到了周期尾部，不能再过分依赖货币政策了”。我特别佩服周行长在敏感时刻的政策导引和风险提示，敬佩他在退休前明确地讲出来了。周行长说：“现在认真去考虑何时以及如何离开宽松货币环境，这是非常大的挑战”。 可见，高层认识到货币和泡沫的严重性了，这样下去是不行的。但是，事情弄到了如此棘手的地步，未来怎么样安全地脱离这个险境，是他们下一步的政策重点，预计今后所有的智囊都要围绕这个来工作。 十九大今年开，在下届政府工作前把这些问题解决掉，这是最大的政治，以便让新的五年不再有这样的烦恼和包袱，所以，这也是我为什么一直说后面一两年房地产非常危险的深层原因。 周行长也是在为央行开脱责任，因为人人都知道，货币超发带来了难以控制的各种各样的经济乱像，包括全民搞金融，甚至全民行骗，都是货币超发的结果，还有贫富差距急剧扩大和全民投机加杠杆等等这些。这么乱的情况下，我不知道央行将来对这一轮的货币超发如何解释，我真的是不知道如何交待。 现在他讲，“其实我们央行2010年就开始回归审慎政策了”，但问题是我刚跟大家说过的，2012年6月份开始又做了八次的降准、降息，周行长说央行2010年就认识到问题了，那么2012年6月份到2015年10月份这八次降准降息的责任怎么说？这个责任谁来承担？我们管不了这些事情，但我由此想到：到了厘清政策责任的时候，应该就是市场拐点，值得特别警惕！ 货币政策已经出现了微妙而重大的变化，大家一定要尽早顺从宏观大势，不要被短期市场现象所迷惑。 有人说以前货币也收缩过，但以后房价不是又回来了吗？但是这一次很不一样： 过去的货币紧缩，更多的是针对实体经济需求过旺而升息提准，货币紧缩，那么股市在提升利率的时候，还是涨的，因为那时候经济正兴盛，收入和利润的数据都是好的，所以就会出现越加息越涨的情况。 但是目前正在开启并且以后可能持续下去的这种货币紧缩，背景大不同，它不是由于实体经济需求过旺产生的信用回归，包括美国，因为美国实体经济的复苏是很脆弱的，中国的实体经济一直在往下走，但是中国的楼市疯了，美国的股市疯了。所以这一轮的信用收缩是针对虚拟经济的反客为主，同时要考虑过去的QE和货币大宽松对全球经济造成的不良后果，全球央行都需要再反思和再回归，未来要的是脱虚向实！ 所以未来的这一轮紧缩，一定是金融市场更敏感，也会造成更大的打击。这是与上一轮的货币紧缩非常非常不同的地方，而且让金融市场降温有可能成为今后一段时间全球央行货币政策密而不宣的潜在政策目标。 五、经济周期加速奔底，流动性会持续收缩
我认为一个市场，一个市值很庞大的市场的见底，一定有意无意伴随另一个经济大周期的底部。加速奔底的经济大周期与目前中国楼市表面的如火如荼反差极大，是极不相称的。所以，我们必须要清楚，这有可能是“末路狂奔”，也是极为不祥的系统性危机的一个征兆。 从中国实体经济的周期角度来看，我们的各项关键指标都已经爆棚了，达到了危机启动的阀值。在这种情况下，我们的货币政策是不是要跟随美国回归，以及是不是需要良心发现才去停止不正当的货币扩张，不需要这些东西，只需要规律起作用就可以了。 首先，“影子银行”的疯狂扩张很危险了，读读一行三会领导最近的发言就知道了，他们在打土豪，说那些人是“老虎”、“妖精”和“害人精”，说他们的那些话很严厉很难听，资本市场里查处违规的情况也是越来越多，这种情况下去看，对“影子银行”的打击是先于其他领域的。 只不过因为今年要维稳，要开十九大，5月份还要开“一带一路国际峰会”等等，稳字当头，所以不敢轻易地升息升准，但悄悄打击“影子银行”的力度是非常大的。有一天市场会找到那个敏感的触发点。 回归到实体经济，我们看什么？非金融企业的债务率260%，哪个经济体到这时候都会爆发大危机，甚至有一些大大小小的经济体，发生经济危机的时候，负债率都达不到我们现在这么高。 还有一个货币政策的边际效应，货币刺激对经济拉动的边际效应在快速递减。次贷危机以前，一个货币投入产生一个GDP，是1：1的关系，现在我们是25万亿的货币投入只产出5万亿的GDP产出，5个单位的货币刺激，或者是印钞，才产生1个GDP，何等低的效率。这些东西注定走不下去了。 当你想用货币来延缓危机，保持增长，保持表面繁荣，会制造更多的企业债务和金融风险。 所以，这条路在这一刻，100%是走不通的了。而且我相信想明白的人，高层的人和决策层，会越来越意识到这一点。在我们国家，关键经济指标碰到天花板了，我们的经济肯定不再允许这种货币扩张的。 六、远期价值毋庸置疑，三四线市场仍有潜力
把话收回来一些，房地产远期的投资价值仍然是值得关注的，中小城市仍然有潜力。 现在最大的泡沫在一二线，连小地方的人都在凑钱买一线的房子，你就知道最大的危机在什么地方了。但我去湖北鄂州以及定州，房子才三四千块钱，或者四五千块钱，在这上面投资，将来都是要赚钱的，可能比做什么都赚钱。 因为所有的成本都在提升，因为比价效应，大城市的发展预期至少被当今的购房人全部透支了，再往下就是小地方的发展了。另外，大都市在悄然驱赶外乡人，大量的“还乡团”会给家乡带回不菲的积累，这部分资金进入地方楼市恐怕也是迟早的事情。 发达国家的历史数据表明，房地产繁荣的大周期就是18-20年，我们国家特殊，走上限，从1998年算起，20年对应2018年年底，所以我相信房价即将走入大拐点的回落期。 不要被任志强们给忽悠了，他们对过，但不可能总对。再强的市场也走波浪，过两年，等房子都回落的时候，你再去抄小地方或一二线的房子，那才是更划算的。现在如果从稳健的角度来讲，所有的房子只能卖，不能买。 为什么说大家要关注房地产的长期投资价值呢？未来有一天跌不动了，还要买，因为我们国家的土地基本上是完全集体和国家所有的，个人和家庭没有，必须通过购房来获得经济发展和印钞的红利。从国外来讲，房地产也是财富传承和抗击通胀的最佳手段。 中国以政府投资为引领的特殊经济模式决定，凡是城市基础设施不断建设和升级的，房子必须涨，否则政府和国企难以收回相关投资，经济局面就难以持续，城市和国家就没有未来。所以，有关强势利益群体，是城市楼市的潜在庄家，没有极端的情况，那些建设方和供应方不会恐慌性被动抛售。他们有本事长期挺价，你就要有胆量寻机抄底，这才是房地产投资的真谛吧。 中国这些年，从1998年房地产市场化算起来到现在，应该是十八九年了，大家买房子实际上买的就是土地，实际上相当于共产党在把国有化的土地重新私有化了。因为70年产权，《物权法》基本上规定了可以顺延。房地产发展过程就是土地私有化的一个过程。在这种情况下，如果你不去跟随，老在每一波房地产涨势之外，也是很危险的，因为你可能要沦为无产者。 最后总结几句话： 低买高卖的房地产投资大原则不变，但是我们需要审时度势，因为时机的选择有时候很要命。 未来两三年，投资者应该首选防范风险。作为政府，绝不能欣欣然于房地产去库存的效果，鉴于过高的楼价正在扭曲经济，异化社会，所以政府要特别言行一致地优先去泡沫和去杠杆，坚定不移地把本轮的房地产调控执行下去。 同时让货币政策回归理性，让信用市场重建秩序，否则转移到家庭部门的房地产杠杆一旦崩溃，其所带来的社会风险可能远远超过市场风险本身。
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发表于 2017-3-30 22:45:10
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