社科院：建议一线城市和热点二线城市开征房产税

大头@表妹

社科院：建议一线城市和热点二线城市开征房产税
2016/07/07 09:30:03  21世纪经济报道
原标题：社科院会诊2016年楼市 建议一线城市开征房产税

一线城市房价如何不再暴涨？

7月6日，中国社会科学院举行大型研讨会，集中各个领域的专家，研讨当前房地产走势。

当日，中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心还发布了《中国住房发展（2016中期）报告》（以下称《报告》）。

《报告》称，全国房地产目前出现严重分化，一线城市和部分二线城市房价迅猛增长，但是三四线城市房价上涨慢，甚至是负增长。

《报告》建议，一线城市和部分热点二线城市需要增加供给，在商改住的基础上，实施工改住，调整工业用地的功能。总结和推广苏州等地经验，实行房价涨停板制度和土地拍卖熔断制。同时，抓住目前机会，在一线城市和热点二线城市开征房产税。

房地产市场分化或加剧

《报告》认为，从全国情况而言，由于房地产新开工面积持续增加，新的房地产库存又在大量形成，因此2016年下半年房价有调整可能，三四线以及以下城市高库存房企面临资金链断裂的风险。

统计数据显示，5月全国房地产新开工面积增速达到18%。同时，前5月全国商品房销售面积和销售额增速分别为50.7%、33.2%，比1-4月累计的55.9%、36.5%增速放慢。

“在库存大量积压的同时，新投资可能在2016年形成大规模新供给。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，在整体经济趋势没有重大变化和无重要政策出台的前提下，2016年下半年到2017年上半年，房价可能会出现调整。其表现是一线城市的房价涨幅可能会趋于缓和，大部分三四线以及以下城市将持续趋冷。

21世纪经济报道获悉，房地产市场此前一次大幅调整是在2014年12月，2014年1-12月累计房地产投资增速为19.8%，但是由于房地产销售放慢，此后房地产投资基本上以每月累计1个百分点速度下降，2015年1-12月房地产投资增速只有1%。

尽管房地产可能面临调整，与会专家均认为，房地产市场分化仍将加剧。

统计数据显示，今年5月，一线城市北京、上海、广州、深圳的住宅价格同比涨幅分别为19.5%、27.7%、18.9%、53.2%。

当月二线城市厦门、合肥、杭州、南京住宅价格分别同比上涨28%、23.2%、16.9%、25.6%。但是大量的三四线城市，比如唐山、包头、丹东等城市房价同比为负数。

建议一线城市开征房产税

不少专家认为，单纯采取遏制一线城市供地，进而减少人口的办法，并不符合城市发展的规律。

上述《报告》认为，严格控制特大城市人口与规模，采取限制大城市的土地供应和住房供给，只会造成了房地产的严重分化和空间结构的失衡。因为三四线城市有大量的土地供应和住房供给，但是很难吸引更多的人口。

因此要解决房地产分化，特别是一线城市房价暴涨的问题，需要加大一二线城市和城市群内中小城市的土地和住房供应，带动住房投资增长。对于三四线城市应该限制土地供应和住房供给，将库存逐步消化。

《报告》称，要解决小城市人口聚集的问题，需要改进地级以下城市的基础设施与公共服务，实现基础设施和公共服务均等化，在一线城市和热点二线城市开征房地产税。同时加快国企改革，让其尽快退出竞争性房地产开发企业，以便解决大型国企推高土地成本的问题。

房产税主要是指针对居民持有的住房征收的税种，已在重庆和上海试点多年。十八届三中全会文件提出，加快房地产税立法并适时推进改革。

7月2日，全国人大财经委副主任郝如玉在第十届“中国经济增长与周期”论坛上透露，目前房地产税仍在起草过程之中。

郝如玉表示，房地产税迄今已经试点征收了5年多，但是操作难度很大，有的地区税收成本甚至和税收收入相当，另外一个地区征收房地产税，使得人才向周边地区转移。

此次研讨会，参会的多位社科院专家认为，适时推出房产税非常有必要。社科院工业所研究员曹建海称，应该尽快在一线城市推出房产税，“高房价大幅抬高商业成本，将大量的实体企业逼走，最后将影响中国的创新发展”。

社科院政策研究中心主任郭克莎建议，“房产税可以在部分地区试点，以防止连锁反应的发生。”

本报记者 定军 实习记者 郑珂 吴漫 北京报道


延伸阅读
个人增值税、房产税谁才是房价终结者？
2016-03-14 18:17:13  赢汇财经
两会上传来消息，个人也要交增值税了，那么个人增值税跟现在的营业税有什么区别？以及房产税列入了第一类立法目录，这又意味着什么？这些税会带来房价的变化吗？


这两天，国税总局一直在提营改增，营业税改成增值税，并且5月1日就要实施，本来是好事，据说能减税5000亿元，大概减税3%，但人家说是释放了强大的动力。简单粗暴的算一下，全国4000万家小微中型企业，相当于每个企业一年平均少交税1万元。

相比这个减税，大家反而更加关心的是个人也要交增值税了。人家还特意举了个例子，比如个人二手房交易。

目前是个人二手房买卖，需要缴纳5.6%的营业税，当然满五唯一，或者后来的满二唯一，可以免征这个税，注意是有条件的免征，而不是没有营业税。所以如果把营业税改成增值税，可能就是先把名字换了，然后一切都不变。所以说该免征的先免征，该交5.6%的还交5.6%，东西先不变，但营业税已经变成了增值税。


当然这可能只是过渡期，为了让营改增平稳过度，这样的政策是必须的，但过了这段时间，增值税可能会露出他比较狰狞的面目，因为增值税的税率通常要比营业税高，而中国建筑报的数据是，目前房地产和建筑业的增值税达到了11%，如果要真是这样挪到个人头上的话，那么意味着以后的购买二手房的购房人，不得不多花出去多一倍的税钱。提高二手房的交易成本，最直接的受益者就是新房，摆明了就是让大家多买新房，少买二手房。买新房更有利于国家去库存。所以买房是国家鼓励的行为，卖房则要尽量限制。


增加全国人民对于房地产的持有量，也许有另外一个目的，那就是以后房子可能将成为另一大收入来源，比如房产税，全国人大常委会预算工作委员会副主任刘修文透露，调整后的人大常委会立法规划已将房地产税法列入第一类立法项目，全国人大常委会今年的立法工作计划将房地产税法列为预备项目。有专家分析，说在国家大范围去库存的背景下，房地产税2年都无法落地，我对此表示不赞同，按照中国楼市库存以及在建面积的去化周期计算，大概可能要3年才能消化，也就是说房地产税3年内应该不会出台。但是3年以后呢？到2年末的时候，是否会引发卖房潮？



当然这个要看房产税到底怎么征收，摆在我们面前的两个模式一个是重庆模式，一个是上海模式，基本都是试点失败的结果。上海开征的房产税征收范围包括上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，以及非上海市居民家庭在当地新购的住房。上海市居民家庭人均不超过60平方米的，其新购的住房暂免征收房产税。税基暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率暂定为0.6%。如果该住房的市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。而重庆模式，纯粹就是对别墅征税。有人说了，看起来上海模式更好啊，上海模式有没有可能推广到全国呢？这绝无可能，因为我们看到上海房产税的收入，仅仅是他卖地收入的四五十分之一，这其中还包括很多商业地产。至于重庆模式，更是只有2000分之一，什么意思？就是这个房产税根本就是象征性的，可有可无的。


那肿么办，要征收房产税，说白了最主要目的还是为了增加地方政府的收入，土地卖不动了，得找新的收入才行，所以这也就意味着，房产税的收入，不能比卖地低太多。国泰君安做了个报告，说当房产税的税率为1%的时候，刨除每人20平米的免征额，那么全国范围内相当于，地方政府卖地收入的18%，如果不考虑免征额，也就是所有人都收税，但这也仅仅占卖地收入的45%，而如果要跟地方政府的卖地收入持平，房产税的税率需要定在2.2%，如果算上免征额的20平米，那么更是要高达6%。这是什么概念呢，以北京为例，如果一家三口在100平米的房子里，大概四环外，价值是500万元。如果不算免征额，这家人一年需要交纳的税大概是11万元，如果要是算免征额，对超标的40平米征税，也需要交纳12万元。如果你多出一套100平米的500万的房子，那么也就意味着你必须一年租出30万元，一个月2.5万元的房租，否则就是亏本的。那个时候，房子不再是你甜蜜的资产，而成为了一种恐怖的负担。


当然这只是假设值，实际情况是美国的房产税也是一刀切的，各个州的房产税虽然不一样，但基本也是1-2%，有人说那美国人的负担重吗？不重，因为很多地方美国的房子很便宜。比如姚明待过的休斯敦，一套别墅才100多万人民币，即使税率2.95%，一年也才交3万块钱。换句话说，当你负担不起500万的1-2%的房产税的时候，那么只有让房子降价了，降到200多万的时候，房价自然也就合理了，你的税负负担也就合理了。