业主委员会成员还有工资？

寒冬 · 发表于 2013-12-26 16:19:35

秦兵，北京隆安律师事务所律师，从1998年起，耗时5年，写成《204条商品房买卖补充合同》和摘要本《67条买卖商品房最低要求合同》，其《204条商品房买卖补充合同》荣膺"2002十大关键词"之首，秦兵本人也被评为"2002年京城楼市十大有影响力人物"。2003年8月，本刊记者就业主委
员会的问题对秦兵进行了采访。

　　《法律与生活》半月刊记者（以下简称"记"）：北京市有2000多个社区，很多社区为了最大程度地保护业主的权利，纷纷选举业主代表组织业主委员会，力求将分散的业主个人维权活动集中起来，你认为成立业主委员会必要吗？

　　秦兵（以下简称秦）：非常必要。一个社区成立，必须有业主委员会。而现在业主对业主委员会的重视还远远不够，都是把它当作一个临时性的机构。事实上，只要有社区，就应该有业主委员会，因为只要有房屋所有人，就一定有房屋的共有财产。基于此，业主委员会实际上的寿命要比公司还长，业主委员会的寿命可以达到70年。所以业主委员会甚至比居委会重要，因它涉及管理的财产相当巨大。

　　记：但是，近来常有业主反映，他们所在小区的业主委员会并没有真正解决业主的权益问题，有的因一己私怨与物业公司不断纠缠；有的业主委员会擅自更换物业公司甚至从中牟利、向业主收取费用？

　　秦：擅自更换物业公司还是小事，新的物业管理条例规定，业主委员会可以掌管业主的维修基金。而万一出现挪用或其他行为，业主的损失将是巨大的。现在看不出这个后果，因为房子都是新房子，但是10年8年以后，电梯、锅炉开始报废，楼面大面积脱落，这时候需要大量的维修基金。公用维修基金，不用就不用，一用就上百万，一栋楼如果维修了，可以安安全全用70年，假设没有维修，可能30年都用不到。

　　但是，目前我国的业主委员会在产生和行使职能上是比较混乱的。

　　记：产生混乱的原因是什么呢？

　　秦：原因很多。首先，业主委员会至今没有法律上的主体资格。新出台的物业管理条例只提及：业主委员会是业主大会的代表机构，但是业主委员会和业主大会谁是独立的法人并没有说，连最重要的主体资格、地位都没有提及，更不要说其议事规则、责任承担能力以及权限了。

　　其次，对业主委员会如何管理业主财产没有任何监督，甚至在出现问题后没有办法追究它的法律责任。前不久，我在上海碰到一个案子，上海一个小区的业主委员会主任挪用业主的维修基金几百万元炒股，后来赔了，业主和物业公司却没法告。告业主委员会，它不具备主体资格；告业主委员会主任，他说行使的是职务行为；追究他的刑事责任，刑法里根本没有这一条。

　　另外，业主对业委会的事不敏感，因为目前还没有出现业主委员会为害，或者业主委员会为害产生的危害后果还没有显现。其产生的危害后果同时是分散性的，每家每户的损失并不大，但合起来可能是一个天文数字。大多业主都不会因为自己这个小方格内的一点损失站出来向业主委员会质问，所有的业主抱的都是这样的想法，就给了业主委员会机会。假设一个小区内有5000户业主，有15个业主委员会委员，按照物业管理条例的多数决定原则，8个业主委员会委员就可以决定5000户业主的财产。所以，如果不对业主委员会的权限进行必要约束的话，其将出现的腐败将很严重，危害也将是极大的。

　　记：您认为导致业主委员会产生腐败或者可能产生腐败的根本原因在哪？

　　秦：我认为业主委员会目前存在的最大问题就是没有报酬。很多业委会成员刚开始纯粹出于公益心理，但当他渐渐意识到他们业委会十几个人就能掌管十几亿的财产，而同时他们的辛苦劳动所花费的时间精力金钱得不到应有的回报时，腐败苗头就会滋生。因此，我们不能指望每个人都像舒可心那样靠公益心来完成这项任务，而只能依靠制度。有些社区因为业委会的存在，每年取暖费能省一两百万元，从中抽取10%作为对业委会劳动的回报应该不成问题。

　　记：您认为在目前的情况下，对业主委员会的职权应如何规范呢？

　　秦：我认为必须有一个规范业主委员会职权的《业主委员会组织法》。这项立法可以仿效《村民委员会组织法》或者《居民委员会组织法》的形式，明确业主委员会的选举程序、报酬、维修基金的保管和民事、行政、刑事责任，必要时，还应当让检察院介入，提高业主委员会的内部治理能力。