业主买别墅缩水80多平方米 双倍索赔202万元

萬馬奔騰

开发商：那是赠送部分，已经无法履行，要求撤销赠送合同

　　律师：赠送广告大多违规，擦亮眼睛看清七大赠送陷阱

　　市民钱女士购买联排别墅，拿到产权证后，她认为自己购买的房子比开发商承诺的产权面积缩水80多平方米，为此向开发商索赔202万元产权面积损失。昨天，大渡口区法院开庭审理此案。

　　开发商辩称，他们交的别墅产权面积和合同一致，是没有赠送80多平方米产权面积，无法履行赠送义务，并反诉提出撤销赠送合同。

　　410万余元买栋别墅


　　钱女士昨天没有出庭，从搜集证据到立案、开庭等工作都全权委托重庆财信律师事务所律师阳联明。

　　阳律师称，2010年9月，钱女士一家在大渡口区某别墅楼盘看房时，置业顾问打出了赠送牌，说购买套内306平方米联排别墅，就送有产权面积的80多平方米地下室。置业顾问告知，赠送的有产权部分的80多平方米在负一层，该层同时还有150多平方米没有产权，但可以随意使用，也不花钱。

　　阳律师称，除了赠送负一层，另外在该别墅2层上还有阁楼，整栋别墅相当于4层楼。尤其是赠送的80多平方米产权房，诱惑太大了，许多工薪家庭购买的面积也不过如此。钱女士一家决定通过按揭签约购买。

　　2010年9月8日，钱女士与开发商签了商品房买卖合同，合同约定套内单价1.3万余元，总房款410万余元。签约后，首付了160万余元，余款办理了20年银行按揭。

　　发现少了80多平方米

　　阳律师称，因为是按揭，直到今年5月，钱女士才取得房屋产权证复印件。

　　拿到产权证复印件和购房合同核对，钱女士一家人都不相信自己的眼睛：购房主合同中，约定的房屋套内面积是306.9平方米，附加合同中约定了负一层赠送面积为234平方米，其中该层有产权的赠送面积为81.4平方米。阳律师认为，按合同理解，钱女士的产权证上应是388.3平方米。但是，产权证上套内总面积只有306.9平方米。

　　阳律师还称，产权证中写明了各层产权面积，其中负一层产权面积恰好为81.4平方米，而该面积正符合合同约定赠送的负一层产权面积，这说明开发商已经完成了赠送，他们购买的产权面积缩水81.4平方米。

　　阳律师还称，他们要求缩水面积3%以内按原价返还，超过3%的部分按照原价双倍返还，为此向开发商提出202万余元索赔。

　　开发商代理人有另一种理解，他们认为钱女士的理解方法不靠谱。他们辩称，从合同及产权证看，钱女士的购房款买的就是306.9平方米的房屋，他们也是实际按照该面积交付的房屋，产权证上的面积也是这么多，根本不存在面积差。他们认为，如果钱女士是以差赠送面积起诉，他们能够理解并能接受。而且，总共400多万的房子，如果要赔200多万，还拥有房屋，太不可思议了。

　　开发商反诉撤销赠送

　　开发商见当了被告，向法院提起反诉。

　　庭审时，开发商代理律师称，他们已经交付了合同约定的买卖面积，因为约定的赠送面积不存在，他们也没有多余的面积可以赠送，无法履行赠送义务。既然没有赠送的基础，所有权也未发生转移，可以要求撤销。这份合同分两部分，一是买卖合同，二是赠与合同，赠送面积的条款属于赠与合同，他们要求撤销赠与合同。

　　该代理律师还在反诉中称，附加合同中的赠送是因为开发商工作人员工作失误，将其他合同的格式条款用在该合同中，导致赠送条款的出现。

　　阳律师反驳称，签合同前，置业顾问明确了赠送的楼层和面积，而在附加合同中，赠送一词先后出现过9次，这难道是工作失误吗？

　　当初购房，就是因为赠送了80多平方米的产权面积，钱女士才下定购买决心，这部分产权面积，也决定了房屋的增值价值。开发商不能说撤就撤，要是都这样，购房者还相信什么？

　　阳律师还称，因赠送的负一层还有200多平方米是没办产权证的面积，如果开发商能在这部分面积中办到产权证，实现房屋增值，他们也能接受。

　　赠送广告大多违规

　　房屋销售中，我们经常会看到赠送花园、赠送院馆、赠送地下室等有诱惑力的广告。

　　对此，重庆晚报新闻律师团成员、重庆潜卫律师事务所律师何桐雨称，房地产行业中通常指的“赠送入户花园”“阳台半赠送”“赠送飘窗面积”“赠送空中院馆”“买一层送一层”“送露台”“送屋顶花园”“送平街花园”等，均是开发商在销售宣传时的一种广告语或销售策略、销售技巧。大多数开发商不会将其载入正式的商品房买卖合同，因为其中大部分属于违规广告。

　　何桐雨根据物权法等法律原理，总结了开发商赠送的七大陷阱（见右边）。

　　送入户花园、送平街花园

　　这分两种情况。一种是花园洋房或别墅进户门外的公共部分，一般规划设计为绿地，但由于该部分面积通常只有该户业主才可使用，开发商便以赠送入户花园、平街花园为由将该部分面积赠送给购房人，并在销售时作为卖点。这种行为其实是错误的。因为该绿地属于小区公共绿地，属于全体业主共有，开发商无权赠送给某一户业主。

　　另一种情况相反。对于房屋内定位设计的入户花园，属于该套房屋内的产权面积，应当计收房款。如果开发商赠送此入户花园且没有收取该部分面积的房款，则开发商的赠送行为合法。

　　阳台半赠送

　　根据房产面积测量规范，如果是非封闭式阳台，在计算产权时只计算一半面积，因而根本不存在赠送一半面积的情况。如果是封闭式的阳台，则需计算全部面积，也不存在赠送半面积的问题。

　　赠送飘窗面积

　　这种说法不成立，因为向外凸起的飘窗一般净高低于2.2米，本身就不计算面积，也不计入计算房款的面积，不存在赠送不赠送的情况。

　　赠送空中院馆、露台

　　对于错层或跃层房屋，由于设计原因，户外存在一些延伸的平台，这些平台未封闭且只有该户业主可以使用。这些平台、露台根据房产测量规范是不计算建筑面积的，因而开发商提出的所谓赠送是不存在的。对于这些自然形成的露台、平台，依据物权法的规定，可以由该业主合理使用。

　　买一层送一层

　　如果房内净高能够设夹层，比如屋内净高达到5.4米以上，开发商销售宣传时常称买一层送一层。如果由开发商隔层，开发商的行为属于严重违反规划设计。因此，通常情况下开发商只是口头宣传，一般不会写入合同，也就不存在所谓买一层送一层。业主购房后自己违章隔层，这就与开发商无关了。

　　赠送地下室

　　没有产权部分的赠送，说是有使用权，这本来就是违法的，因为这部分属于违章建筑。这些都是开发商或者置业顾问为了销售房屋诱惑购房者的广告。一旦被举报查处，主管部门要求填埋必须填埋。因而，办不了产权的赠送，没有法律保障。

验房师

                 坚决维护业主利益