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与枫书园业主探讨几个问题

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发表于 2020-7-29 11:10:12 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式
最近枫书园业主中流传着一段对万X物业的投诉文章,粗读让人义愤填膺,细品却问题多多,以下是引用原文+分析,分析部分仅代表个人观点,只求在合法、合理、合逻辑的基础上进行探讨,不喜勿喷,愤青远离!



在很多人的眼中,万科物业是优质物业的代名词。在疫情期间,2月17日,万科物业启动2万人招聘计划,面向全国招聘六大类人员:即物业安保、保洁及保修;房产经纪和装修;数字化产品及开发;物业专家;市场及营销;财务、投资及人力等。
对于此次招聘,万科物业CEO朱保全称“疫情期间很多行业人员面临工作变动,而公司多元化快速发展需要大量优秀人才加入。”“疫情阻碍了返工的路,却给了你我一次相遇的机会。”连宣传语都如此有调调。不管是抢人,还是宣传戏码,万科这次的操作确实很溜。
然而,对于天津中新生态城枫书园万科物业的保洁人员来说,一次“欠薪风波”却让他们开始对万科物业的招牌产生了质疑。3月20日早上,在枫书园川博道大门外,保洁阿姨们拉起了横幅,上面写道“万科物业枫书园保洁公司克扣工人工资”。“三个月才给了四千块钱工资,这不是克扣工资是什么?”一位保洁阿姨愤怒的表示。万科物业的相关工作人员很快出来协商。而据一位目睹现场的业主表示,“物业表示这其实并不关他们的事,因为保洁是外包出去的,克扣工资的是第三方管理公司。” 但无论如何,这也在业主群里引起了议论“这样的工资水准,怎么能保证服务质量?”事实上,的确有多位业主表示物业提供的保洁服务并不达标。“有时候窗户好几天才擦一次。我还纳闷为什么保洁人员消极怠工,看这工资水平也就明白了。”有业主表示。事实上,枫书园业主们需要担心的远不仅仅是保洁服务这一件事。据一位业主王先生(化名)表示,自从去年十一月份入住枫书园以来,糟心的事情就一件接着一件。以下是来自枫书园业主们的集体吐槽:

分析:1、我觉得这一段才是重点,由一段与业主关系不大的劳资纠纷引出下面对物业各种不合理的猜疑,从文体结构上看,这更像是一片新闻报道稿,而且引用朱保全和郁亮的话很有意思,一般人只知道万科的王石,少部分知道现在万科当家的是郁亮,极少有人会知道朱保全是万科物业的大当家,写这段话的人这明显对万科的企业架构做过深入研究,是有所指的,口气完全不像业主。
2、业务承包这个事看怎么理解,管理人员肯定不会是外包的,所有物业的核心管理层都不是,至于保洁、保安、绿化这些,外包不很正常吗,现在好多政府岗位的用工形式都是劳务派遣制,劳动关系在劳务派遣公司,人员管理在用工单位,不信您可以问问社区书记,社区大部分工作人员的用工形式都是劳务派遣。


首先是车库。地下车库只有唯一的出入口,而且狭窄坡陡,极易引发交通事故。很多小区业主都在群里晒出了车辆剐蹭的照片。
从交房至今已发生不下10起这样的剐蹭事件。

分析:1、这不是开发商设计的问题吗?跟物业没什么太大关系吧,物业再牛B也不能拆了重建吧,因为改变原设计是要政府审批的,私自拆改建筑物是违法的。


此外,地下车库没有设置电动车充电装置、摆放过期的灭火装备、没有设置无障碍通道……其次,是收费问题。“交房的时候强行让业主缴15个月的物业费,但实际上业主完全可以按月缴费。另外,物业的收费标准应该由业主和物业协商确定,但现在成了霸王条款,从实际服务质量来看,万科物业远远没有达到理想的标准。举一个简单的例子, 我搬进来的时候,夜里走路连个夜灯都没有,这多危险啊。”另外一位业主张女士(化名)表示。
不仅强收物业费,万科物业还单方面决定收取车位管理费,却连基本的前期物业合同都没有,更别提车位管理的服务标准和细则。

分析:1、地下车库安装充电桩时要业主自己向电力局申请,由电力局审批并由电力局施工安装的,费用是业主负担,这个根本就不是物业安装,跟物业有什么关系?
2、我现在能查到的枫书园12-22号楼是2020年6月29日取得的交付许可,这个新小区应该是2020年初开始陆续交房的,刚交房的小区灭火器就过期?一般干粉灭火器的有效期可是三年!要真是这样的话开发商哪里买的这么多过期的灭火器?消防验收是怎样通过的?交付使用证书是怎么发的?
3、无障碍通道是有普及比例的,不是每栋都得有,我所在的小区也不是每栋都有,只要普及率达标了就合格;我查了我所在小区的图纸,无障碍人住宅套数比例只有2%,这都能通过验收,说明这个指标的法定强制比例很低,而且你如果认为设计没达到法定指标,也是开发商的责任,与物业何干呢?
4、还有什么叫单方面收取车位管理费,请问哪里停车不花钱?哪个小区不收车位管理费?


万科物业不仅在收费方面不透明,从交房至今小区物业所产生的广告费也从未公示,去向不明。按理说广告费应该由全部业主共享,现如今别说享受到收益,业主们连收入多少都不清楚,而万科物业的回复就是“并没有产生广告收益”一位小区业主表示质疑,“那么明显的广告,即使不产生收益的话,是否应该经过业主们的同意呢?”
再次是合同问题。在地下车位的使用协议中关于车位的使用年限一项,提及“如根据法律规定甲乙双方就该车位签署的本协议被认定为无效,乙方仍有权对该车位进行使用。甲乙双方之间的法律关系视为租赁关系,租赁期限为20年。”
就这样把业主与物业之间的关系变成了租赁关系,让广大业主表示非常难以接受。“如果万一被认定无效的话,那就只有20年的使用年限了。这就像是个不定时炸弹,让人怎么能安心呢?”王先生表示难以接受这样的条款。
另外,交房后物业迟迟不开通太阳能、电梯频频出现故障……不仅是枫书园,事实上在生态城万科服务的其他小区,也出现了这些情况。曾经让业主们引以为傲的万科物业,现如今还能保持金字招牌么?

分析:1、公共收益一般都是按年公示收支情况,一个刚刚将交房几个月的小区就要求公示,是不是有点强人所难,我所知道的万科管理的锦庐、新新园、红树湾、红橡都公示了,生态城的大部分小区也都公示了,而且我从来没有见过按月公示的,南方有的小区将公共收益发给业主,也是一年一发。
2、合同法规定租赁合同最长只有20年,超过20年的部分无效,所以20年之后的使用权是赠送的;地下车位产权是开发商的,而且一般是一张大产权证,无法分割,所以一般不能办理产权过户,传统意义上的“买车位”是口误,法律上就是使用权买卖,而不是产权买卖,而司法实践一般认定为租赁合同,几乎所有的小区都是这样的,使用权租赁期20年,20年之后至土地使用权到期前的使用权赠送,这是为了保护使用权购买者的条款,所有小区的车位合同,都是使用权租赁+赠送,发票都是其他服务业—车位占用费。
3、至于电梯频频出现故障,小故障难免,毕竟是机械,大问题我没听说过,我们单位三分之一都住在生态城的各个小区,没听说过哪家的电梯出过大问题。
4、不仅是枫书园,新交房的小区都是达到一定入住率才能给太阳能注水,不然只有一两家用太阳能,夏天很可能把太阳能里的水烧开了损坏设备,甚至发生开水泄漏伤人的事情;而且生态城集中式太阳能没有几家能用的,这是事实,这是设计问题、共性问题,交付两三个月的小区设备有问题,追究也是追究开发商、施工方、设备提供商的责任,跟物业关系不大。


这些年万科物业从住宅物业起家,逐步涉足商办物业,并试水城市物业领域,不断扩展着业务圈,万科集团董事会主席郁亮曾经说过万科物业不着急上市:“等到万科物业成为一个城市物业运营商,才上市。我们区别于一个传统的物业开发商,才有它的价值,这样它的价值才能得到充分的肯定。”
中国人有句老话,叫“一屋不扫,何以扫天下”万科物业如果连曾经赖以起家的住宅物业都做不好,难么又如何能做好一个城市运营商呢?现在叫“不忘初心”,万科物业在快速扩张的路上是否还记得自己的初心呢?

总结分析:以上是从合法、合理、合逻辑的角度对这段话进行的分析,我就觉得写这一段话的人有两种可能:一是存在对法律的极大误解,对开发商与物业关系的重大曲解和极强的个人感情倾向。二是主观上就存在极强的针对性、目的性,就是想张冠李戴、转移矛盾、混淆视听、浑水摸鱼。
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发表于 2020-7-29 13:44:14 | 显示全部楼层
万科物业生态城除了锦庐之外,都是挂羊头卖狗肉,就是一个名字。去看看枫丹园万科管理的啥样,物业费3.99元 生态城,滨海新区 天津市都是算最贵的物业费了,这物业费定价是谁定的?那个部门定的?定的如此荒唐,如此之高,还有乱收费,车位管理费120又是谁定的?连服务标准都没有,怎么就瞪眼睛收费?  还有开发商,北科泰达。虽是国企,但是招标的设计单位天津设计院设计的啥几把玩意,小区人车不分流,别墅西门路设计的两辆车错不开,怎么通行?上几天不少业主去售楼处 拉横幅找开发商维权,开发商心里没点逼数吗
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 楼主| 发表于 2020-7-29 15:09:04 来自手机 | 显示全部楼层
hit2018 发表于 2020-7-29 13:44
万科物业生态城除了锦庐之外,都是挂羊头卖狗肉,就是一个名字。去看看枫丹园万科管理的啥样,物业费3.99元 ...

您先把开发商和物业的责任范围分清楚再骂街吧
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发表于 2020-7-29 15:56:01 | 显示全部楼层
你是个明白人,很多人不是不懂只是浑水摸鱼,看了几大问题大部分是与开发商都有关系,很多也都是现在住宅的通病。以此强diss物业有点牵强。
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 楼主| 发表于 2020-7-30 09:32:46 来自手机 | 显示全部楼层
chair 发表于 2020-7-29 15:56
你是个明白人,很多人不是不懂只是浑水摸鱼,看了几大问题大部分是与开发商都有关系,很多也都是现在住宅的 ...

还有很多人说死树不移植,一点常识都没有,树木移植都是初春或深秋,大夏天移植必死无疑,你6月才交房怎么也得11月才能移植树木吧
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发表于 2020-7-30 10:52:21 | 显示全部楼层
cookie 发表于 2020-7-29 15:09
您先把开发商和物业的责任范围分清楚再骂街吧

你是个篮子,还是懂个篮子啊
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 楼主| 发表于 2020-7-30 15:36:27 来自手机 | 显示全部楼层
hit2018 发表于 2020-7-30 10:52
你是个篮子,还是懂个篮子啊

HIT?哈工大?看你这素质不像呀!
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发表于 2020-8-3 11:24:39 | 显示全部楼层
cookie 发表于 2020-7-30 15:36
HIT?哈工大?看你这素质不像呀!

跟HIT没关系,咱就事论事,开发商有开发商的问题,物业也有物业的问题,在这里不细谈了。作为业主,只能依法维权,靠证据说话。另外语言冒犯,在此道歉。
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