住建部出新规 4月1日起新房质量安全将更有保障

日食记

　　确保新建住房的质量与安全！

　　住房和城乡建设部日前批准《建筑结构可靠性设计统一标准》为国家标准，编号为GB50068-2018，自今年4月1日起实施。其中，第3.2.1、3.3.2条为强制性条文，须严格执行。即普通住宅和地下室钢筋含量都有所增加；增加了地震设计状况。

　　这意味着日后设计的住宅和地下车库的质量与安全将更有保障。而与普通购房者息息相关的是以下两个要点，咱们来逐个分析下：

　　亮点一：钢筋含量的增加助推建筑成本的提升

　　取消了以恒载起控制作用时恒载分项系数取1.35的规定；恒荷载分项系数由1.2调整到1.3；活荷载分项系数由1.4调整到1.5。荷载设计是建筑结构设计的根本，相当于一个建筑的骨架。荷载系数的变大，最直接的影响就是钢筋含量增加了！

　　据估算，普通住宅钢筋含量将增加5%左右；地下车库钢筋含量将增加10%左右。建筑成本将提高几十万元。

　　亮点二：未来住宅的安全得益于增加了地震设计状况

　　增加了地震设计状况，也就是建筑结构的抗震设计；引入了“小震不坏、中震可修、大震不倒”的设计理念。这意味着以后设计的住宅将更为安全。据了解，以上这些调整是与国际接轨的，该新标准调整后与美国和欧洲的基本相当。

　　总的来看，荷载分项系数提高对住宅的影响很大！假设一个楼盘，10000㎡的土地面积，容积率2.5，建筑密度30%，则绿化施工占地面积为7000㎡，总建筑面积33000平方米(其中地上建筑面积为25000㎡，地下建筑面积估算为8000㎡)。

　　假设某地抗震烈度6级，如果建的是30来层的剪力墙结构，商品房中地上部分的钢筋用量常常达到50公斤/㎡左右，假定地下室钢筋含量为130公斤/㎡。标准调整后，地上部分钢筋含量将达到52.5公斤/㎡，地下室部分钢筋含量将达到143公斤/㎡。

　　如钢筋按照4000元/吨计算，那商品房地上部分仅钢筋这一项的每平方米造价差距就是10元/㎡，地下室部分钢筋含量造价提高了52元/㎡。上例中的商品房仅钢筋用量就多花了66.60万。甚至有人说“4月1日后的房子，相当于上了100万的保险！”

　　全国大部分城市房屋建筑造价年均涨幅约5%

　　这对房企来说，可谓是喜忧参半，因钢筋含量提升，意味着造价提高了。而近年建材本身也在涨价，这将使造价成本更高了。近年来，全国大部分城市房屋建筑造价(造价指当年房地产开发企业房屋竣工价值/房屋竣工面积。)水平均呈现逐年上涨之势。

　　眼下上海、南京、苏州，杭州、武汉、宁波和成都等热度较高的城市房屋造价持续处在平稳上涨通道，增长幅度在5%~6%之间，而南京平均增速在8%左右，增长最显著。另一方面，新增年轻建筑工人不足，进一步推高建筑行业人工费成本，使得成本总费用增加。

　　2016年地王年，多城地价屡屡创新高，苏州也是地王频出。按正常的房地产周期，这些土地早就入市，但受到限价、限购、现房销售等因素的影响，多项目采取观望策略，相继延后入市时间。但随着苏州“限价政策”的调整，不少地王项目已经相继入市了。

　　新房源价格高，是因为不同住宅类型存在一定市场比价关系，如同区域、同品质情况下，多层住宅价格一般高于高层住宅价格；同区域、同类型情况下，装修住宅价格一般高于毛坯住宅价格。

　　虽说苏州限价不会放开，但定价自有一套标准，与地价不直接挂钩。今年仍在强调“稳地价、稳房价、稳预期”。因而造价成本的提高，不会直接导致苏州房价过于上涨。

　　对于部分开放商而言，“地价+造价”成本的提高，卖不出溢价，或是提着成本卖、亏本卖时候，很可能会“偷工减料”，买房人担心以后的房屋质量会越来越差！

　　而精装修的价格是否质价相符？让苏州人都能拥有真正的高品质装修的好房子，做到优质优价，这是买房人最为关心的。最后，期盼新政的落地实施，能为大家在苏州买一个好房子，提供更为有利的营商环境与保障。