楼市调控 日趋策略化的谋局

滨海房产资讯

来源：证券时报

似乎，调控又到关键时刻。近期，作为楼市动力之源的资金环境，貌似“暖风不断”，银行间流动性非常充裕，“宝类”基金收益率跌破3%；被抛弃的房贷再次受到银行青睐，利率触顶回落，放款周期从上半年的3个月骤减至2周。笔者在银行的朋友，现在苦于按揭额度无处投放而四处敲门。对开发商关闸的融资也打开了阀门，数据显示，11月（截至26日）房企融资同比增长154%。坚持了2年的限价，从一线城市撕开了口子，北京和广州相继放松局部限价。

当下，开发商是想降价的。一来，40%的房企难以完成年度业绩目标，都想以降价来冲一冲；二来，现在房价还在历史最高位，适度降价不影响利润，还能以回款缓解资金压力，对冲10%以上的财务成本。问题是，地方政府和购房者比谁都害怕房价下跌，比任何时候都害怕房价下跌。2016-2017年是史无前例的地王年，各大城市楼面地价都涨了50%以上，买地的都是地方财政和税收的大功臣。房价下降，这些项目很难卖掉，“降价未遂”、为地王站台就是这么产生的。

2016-2017年，全国商品房销售量连刷历史新高。近2年购房的人群，超过70%的加了杠杆，其中不乏有借高成本消费贷、首付贷的。若房价下降，维权的势头会席卷全国。不得不承认，房价比5年前翻了一倍、交易量增长50%，楼市或许真的“大而不倒”了，刚性兑付或许是倒逼的。近期，“稳增长”的重要性又抬头了，但试想，缺席房地产的增长，能稳得住吗？人都有惰性，总往容易的路上走，哪怕明知会后悔。调控也一样，难免走最容易的路，风险往后挪。

笔者相信，松绑绝非高层意愿，但现实太残酷。三季度，七成省份GDP增速下滑，就连上海这样的“优等生”，也抱怨钱不够花，漕河治理、引进特斯拉等，哪样都要花钱。东部某二线热点城市，今年土地出让金减少50%，传言不得不优化“降成本”的菜单选项。

回顾过去几轮“松绑-调控”的循环，近期楼市政策放松，是多么的似曾相识！常言道“治大国，若烹小鲜”。现在，治大国不是若烹小鲜，而是糖炒栗子。烹小鲜，掌握好时间和火候就可以了，不用动辄打开盖子看看，但糖炒栗子要不停颠勺，既怕不熟、又怕焦了。“松，还是不松，这是个大问题”。不管愿不愿意，调控政策已见顶了，从边际上来讲，不放松的语调无奈地降分贝了。春江水暖鸭先知，10月中旬，地产板块见底反弹，这个走势就包含了调控放松的预期。

不过，以为楼市调控就是松和紧的线性循环、简单往复，就大错特错了。调控，本来就是逆经济风向而动的权宜，再说很多措施逆经济规律。经济下行压力加大、楼市回调趋势明显时，就该适时调整或退出。不管怎样，内嵌到经济这盘大棋中的楼市，中长期治理架构已清晰。高层明确表态，“走最容易的路，最后将无路可走”。最艰难的路要走，但更要讲究智慧，懂得战略和战术，知晓回旋、借力、绕道。否则，撞得头破血流，也冲不破南墙，即便冲破也得不偿失。

刘鹤副总理年初指出，要用3到5年时间，稳步降低宏观杠杆率，这个大方向是没有变的。去杠杆遵循这样的路径，楼市治理也一样。“房住不炒”的顶层设计没有变，但目标非一役能到达，中间有回旋，甚至有妥协。短期内，调控会弱化一点，但资金阀门守得住、地价控得住，容许因城施策地做些调整，“小乱可能有、大稳不会变”。记住，只要源头有定力且不会乱，预期会慢慢调整，行为会变。过去，大家一窝蜂地上独木桥，共振会把桥踩塌。财富效应的美好感觉下，未来还会上桥，桥上拥挤，但多数是有产者自赏，而房子尾部则渐趋“落日余晖”。