本帖最后由 往事随风2018 于 2018-9-29 21:52 编辑
前世的“鬼城”今生重“人”情
世界上唯一不变的真理就是变，不破不立破而后立。
对于一个区域来说，变革好了就是传说，失败了就是笑话。
含着金汤匙出生的于家堡商务区曾经一度丢失了“王冠”——密度、空置率双高的写字楼，与稀少的车流人流形成鲜明对比，甚至被称为“鬼城”。
于家堡前期惨淡的关键原因就是架子抬太高，缺少人气。怎样才能快速聚拢人气？
购房！什么才是片区、板块、新城发展的加速通道？房价！大面积空置商服、缺少住宅产品，却将出路堵死。
而在今年有一个契机，2018年6月份新泰达规划推介将于家堡90%商服地块“变身”为住宅用地。变身后的中心商务区由“一片红”变成“满眼黄”。
在此次推介会上推出了39宗地块。
主要集中于第一大街、天碱热电厂、万达西、塘沽南站、新港路北、迎宾大道西侧、茱莉亚学院南侧、高铁东、铁狮门、东滨路和大沽，共11个板块。
九成的商业用地调整为住宅用地，力度空前。如此大规模的宅地供应也实为罕见。
回归居住属性是于家堡发展思路的转变，而这一次，它能否抓住机遇，重新拾起“王冠”？
为拢人气，早已埋下伏笔
其实这不是中心商务区首次尝试的变革，早在2017年年底，滨海新区经过一次大调整，也是再为聚拢人气做准备。
2017年年底，天津滨海新区将原中心商务区并入天津经济技术开发区、原临港经济区并入天津港保税区。
天津滨海新区由原有的天津经济技术开发区、天津港保税区、滨海高新区、东疆保税港区、中新生态城、中心商务区、临港经济区七个功能区变为五个功能区。
此次调整还将开发区的社会管理职能剥离，由滨海新区新成立的泰达街管理。开发区则专注于经济管理和投资服务。
2018中国绿公司年会上，开发区提出要在年内分两步将办公地点整体迁至于家堡地区，开发区向南发展态势已然明了。
随着办公地点的搬迁，意味着这批编制下的人员也随之引入于家堡，开启双城生活。
而如今的天津人更愿意选择就近工作或就近定居，于家堡大型商场、轨道交通健全，这批人员中势必会有一些人员成为于家堡第一批聚拢的“人气”。
“堡”的好，你要重新审视
其实中心商务区绝对是块香饽饽，早在2015年9月份于家堡高铁站已经通车，打通了北京-天津-滨海新区快速通道，从北京南站、天津站到达于家堡的时间将分别缩短至59分钟、22分钟。
此外，地铁B1、Z1、Z4三条线路在于家堡高铁站交汇。其中，地铁B1、Z4线路预计在2020年实现全线通车,Z1线路处于规划中。
地铁线路全线开通后,人们能够在于家堡交通枢纽实现高铁、地铁、公交等交通方式的“零距离”换乘，最远换乘将不超过200米。
值得一提的是，于家堡站被称为“公园里的火车站”，其出入口都设在公园内，下车后满眼看到的不是下沉式休闲公园美景，就是“东方曼哈顿”CBD集群，超强的视觉冲击力和感官享受，会吸引全国各地相当一部分人置业在此。
于家堡大面积集中连片住宅后必然存在教育配套问题，茱莉亚音乐学院、耀华中学、师大附属学校、于家堡幼儿园等一批高大上的学校陆续进驻，也解决了最让人忧心的问题。
再加上海河沿岸不可复制河景资源以及高端医疗、文化中心的聚集，都让这个区域潜力无限。
新房楼市生百态：有人欢喜有人忧
目前中心商务区内公寓居多，均价区间在11200-18500元/㎡，其中于家堡商务中心公寓项目价格较贵；商务区内住宅项目较少，主要有合景誉峰、八方观园、碧桂园天誉等。
八方观园剩余4栋高层待售，开盘时间待定，目前无房源在售。剩余高层主推95-205平米2-4居，其余信息均待定。
响螺湾商务区两项目碧桂园天誉与合景誉峰虽然一路之隔，但命运却天差地别。
碧桂园天誉于2018年5月1日首开小高层产品，户型为123-125㎡，共160套房源，均价15000元/㎡，全部售罄。
8月12日加推高层产品，户型为110㎡、87㎡，均价15000元/㎡，去化也高达91%。9月23日加推高层87、110平米户型，均价15000元/㎡，洋房140平米户型，均价17500元/㎡。
加推密集、销售情况良好，得益于中央商务区板块开始起势，于家堡规划大调整。
而合景誉峰貌似没有被上天眷顾。该项目为为纯新盘，预计首开高层产品，放风价29000-30000元/平米。虽然该项目为精装修，但是其价格近乎为碧桂园天誉的两倍。
小编不慎为其命运揪心。归期原因还是逃不开高地价。该地块为2016年被合景泰富以57.7亿元摘得，楼面价22014元/平米，溢价率312%。
虽然售价如此之高，但开发商仅在地价之上加了七八千，高价地优势全无，只能硬抗，真是赔本都赚不了吆喝。
说到高价地块，中心商务区还有一块，就是天保在2017年3月份以最高限价6.249亿元摘得的津滨中（挂）2016-1号地块，楼板价约22551元/平方米。
幸运的是，这一地块地理位置较好，东北邻东海云天社区、西邻新城家园、南邻芳云园，四周均为已建成小区。
津滨轻轨9号线市民广场站距该地块约600米左右，在如今限价政策下，未来这块高价地命运如何，我们拭目以待。
二手房市场
滨海新区整体二手房价格倒挂，受落户新政的影响，倒挂现象愈演愈烈。今年5月出台落户新政，滨海新区原本一二手房价格差距已呈逐渐缩小的趋势，市场也趋向理性发展。
但受政策影响“开口”又开始逐渐增大，二手房价格超越新房，且趋势不见回落。
在滨海新区核心板块中，于家堡二手房在售项目较少，倒挂尚不明显，塘沽的一二手房倒挂是最严重的，其次就是开发区核心区。
中心商务区新房主要集中在响螺湾、于家堡两大商务区，目前响螺湾商务区大体来看没有出现倒挂现象，于家堡片区次新房倒挂现象初现。
靠近于家堡高铁站的中国塘二手房均价已达26000元/㎡，高于片区内新房万科滨海大都会、滨海万达广场2000-3000元/㎡。
塘沽区一二手房倒挂一直存在；开发区则是从2018年开始，尤其是人才落户新政后，由于政策的刺激，二手房价格一路高涨，加之新房一直供应紧缺，造成倒挂严重的局面。
中心商务区的契机
开发区目前在售新房项目寥寥无几，日后中海津门大院项目的入市势必会将这一片区推向高端市场。
而随着中心商务区的并入，于家堡商务区良好的城市界面、便捷的轨道交通、大型商超等配套资源，再加上地缘优势，承接开发区、塘沽老城区改善型客户仿佛是命中注定。
举个栗子，万科滨海大都会7月中下旬加推一期洋房项目，户型为162㎡、196㎡大户型，均价分别为2.6-3.1万元/㎡、3.1-3.6万元/㎡，当天去化率100%；
同样在7月份，二期高层进行加推，户型为88㎡、112㎡，均价2.4万元/㎡。两次加推均绑定精装包，最低24万元。成交客户多为开发区、塘沽老城区改善型客户。
写在最后的预测
中心商务区的变革无论如何都离不开一个“人”字，无论是商服用地改住宅，还是将功能区并入开发区，都是为了快速导入“人气”。
天津户口高含金量、天津户籍政策的松动、滨海新区不限购以及于家堡高铁站现在、未来将形成的便捷轨道交通等等原因，导致外来人口最终会形成压倒性的姿态占据中心商务区区域主流。
来源：天津365淘房
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发表于 2018-9-29 21:47:07
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