致想在生态城安家的您

小七

简单说下生态城目前一手房情况:
1吉宝季景铭郡:万科物业，精装修。
户型86全阳两室，110平通透三室。两梯四户，23层到顶。
90平通透两室，130平通透四室，一梯两户，11层到顶。
目前铭郡一期已经清盘，二期今年不会有加推。洋房小高为主，预计开盘要等一期交房或者季景新城商业地块起来以后了。
  2吉宝季景峰阁，整个小区一共三栋楼。依托季景新城商业。类似现在的宜禾汇。1号楼去年已经售罄。目前还有2号楼3号楼。大高层，29--31层吧，户型82-92-112。均价15000上下。精装修交房，交房时间预计2021年了。送车位（目前送车位的小区极少了）。马上就开盘了。销许证已下。
  3远雄二期，精装修交房。交房早点，2019年交房。
两梯三户106-92-125。17层到顶。一梯两户162平大四室。11层到顶。2019年交房。。很多人都在等162平大户型，生态城大平米四室平层的好户型不多，这个算一个。远雄很少按常理出牌，都等的时候不开，知道开了基本上也是卖完了，好户型基本也是内部认购，等你知道开盘消息了，好的签完了。今年年底预计开盘清盘。没剩几栋了。
  4紅橡三期，目前关注度很高的一个楼盘，一个是开发商建投的口碑，另一个是得天独厚的位置配套。高层还有最后一栋，几十套房子。户型125-113-125.两梯三户。精装修交房，2020年上半年交房。洋房还有最后两栋。户型127-140精装修交房。这个楼盘被关注的太多，开发商那边不按常理出牌了，关系户太多，没有关系的别在这个浪费精力了。有关系的也得看安排。最后尾盘了，今年清盘，全部清完。
  5双威二期:86平全阳两室，115平通透三室，两梯四户，30多层到顶吧。精装修交房，均价14000-15000左右。2020年9月交房。目前卖的差不多了，还有个别几套不太好的楼层在售，可以直接去售楼处购买。
  6朗诗翡翠蓝湾：洋房小区，精装修交房，交房时间2021年。
户型99-115-130三个户型。130平上月已经售罄。本周末开盘99平和115平。优势是离北师大近，洋房。不好的一点是电梯不通地下车库。（整个小区就两栋楼直通地库其他都不通。）
  7中加枫智园和枫慧园，和一期二期户型一样。95-114-137平精装修洋房。交房可能也要2021年左右了。万科物业。有一期二期的蓄客资源，应该不愁卖。中加是中国和加拿大合作区域，住宅，别墅，商业，产业群，做的比较大，又是洋房定位，价格13000-14000也很亲民，所以整个旅游区受关注度最高。10月份左右开盘。
生态岛上今年有三个新盘，新城控股的新城樾府，中建海纳府，联发的静湖一号。均是洋房加别墅。这几块地拍地价都很高，所以批的均价也低不了，洋房最便宜21000左右，别墅25000-27000。等这几个楼盘面世，价格都会有进一步提高。（生态城这几年现状，高层和洋房涨（两倍），别墅还没有怎么涨，这几块地开出来，就是给别墅产品提价的）生态岛是整个生态城的一类居住用地，所属片区也是中部区域。地价高，容积率小。舒适度较高，产品定位也高。（很多人拿生态岛和旅游区中加中福朗诗比，其实没有可比性，拍地价就看出来了，现在配套没有完善，区域优势没有彰显，但是贵，绝对有贵的道理）
8中建海纳府：洋房加别墅。目前排卡了洋房产品。户型100-120平。精装修通透三室，均价20000左右。近期开盘了。适合改善人群。目前生态城二手房价格普遍比一手房高，想买洋房的人群日益增多，海纳府的洋房虽然开盘价贵，但是比二手房洋房还是便宜点，适合自住改善的人群，投资的个人认为，空间不是很大。举个例子，你现在21000的单价买，交房满两年卖25000左右价格是市场趋势，而且后期不断有新盘出来，更多人还是想买一手房，二手房25000也不是那么轻易卖出去。如果您买中加或者朗诗更或者双威，均价14000，两年后交房20000卖出去就轻而易举。单价上您可能觉得都是4000-5000的空间。但是总房款就差别大了。中加朗诗洋房100平左右的总房款130-140万。海纳府100平210万左右。将来中加朗诗小三室100平卖180-200很正常很好卖。海纳府卖260万很多人就衡量的多了。如果是我，非买二手房，肯定考虑相对便宜的。如果考虑生态岛的品质，那我买后期再开的新盘，不会愿意买二手房利润给你挣。再说亿利早起洋房12000-13000，最后清盘最贵也就16000-17000.将来生态岛均价同样25000的情况下，人家亿利着急卖的降1000-2000都比你好卖出去。但是买的单价低，所以利润不必你少。所以海纳府适合目前想在生态城买二手洋房的，因为这个价跟二手房洋房比还是优势大大的。只是投资的角度，回报空间没那么大。当然，如果您有更长远 打算和投资，生态岛的区域优势绝对是有优势的。
时间有限，先说这么多，这两天生态城别墅项目很多都在加推。有时间会仔细给大家说一下以供了解。
有想了解更多的随时咨询我。

（个人言论同行勿转）

小七

想考虑性价比高的二手房的，根据您的预算和具体情况推荐。二手房不宜算单价，均价只是一个大概的参考，并不是衡量的标准。生态城众多小区，每个小区的户型不一样，公摊不一样，配套设施开发商大小质量都不一样，所以单纯的算单价太片面。万科锦庐全阳94平两室比其他小区103的通透要贵。红橡公园83平两室要比其他小区88-94的使用面积要大。康桥郡洋房94即通透，万通新新园106却全阳。。等等。所以看二手房要看您能承受的总价。在您总价范围内筛选性价比好的小区，而不是单纯的看均价。
 年关将至，金九银十，大批新盘项目集中加推。不管是想要改善或者置换着急出售，还是年底需要用钱周转，二手房价格一降再降。目前整个生态城市场二手房价格平均比一手房每平米贵3000-5000（同等区域同等类型），但是一手房新盘交房要2-3年。有些落户或者孩子上学的等不了，只能买二手房。生态城现行政策是房子至少要交房的才可以报名上学。所以必须买二手房的客户，每逢市场上新房加推，正是您入手的好时机。一手房限价，二手房自然涨不上去，这时的二手房好谈价。然而年底银行贷款又一再收紧，放款速度越发慢。
最近办下天津户口的客户很多。每个客户情况基本差不多，落户+学籍。在这里我统一给你们说一下。
来生态城买房置业，您要考虑好您的初心。目前购房人群很大一部分是生态城内的老业主，在这居住了几年，熟悉各个小区的情况和口碑，不好的卖了换品质高点的，全阳换通透，两室换三室，高层换洋房，洋房换别墅等等。为什么能换？因为现在一二手房有差价。所以怎么折腾怎么赚。改善了品质，还手里富余出一部分钱!
还有一部分是生态城以外的本地人，前些年好多本地人看不上生态城，那时价格便宜，地域偏远，没有配套，一片荒凉。。后来听说一万涨到一万五了，一万五涨到两万了，又听说供不应求了，教育配套一个一个落地，天津外国语大学附属的十二年制滨海小外，十二年制的北师大，南开高中，后来南开小学和初中也开建了，华夏未来，后期更是有枫叶和清华附中还有耀华。。丰富的教育资源绝对是来生态城的重要因素之一。而且生态城的理念是宜居。工厂不会来，大车都不会允许进入等等。中央电视台一再宣传生态城成果，配套都看见兑现了，决定要来了，我好多开发区的客户卖了开发区一套房过来买了两套，一套自住一套投资。生态城的环境让很多人把养老的家选择了这里。
另一部分就是外地人办了天津户口想要落户生态城，将来让孩子享受这里的教育资源。一种是他们后期也会过来居住，孩子上学，老人过来带孩子或者养老，这样一般会根据自身条件选择改善型品质类的大户型，选地段选学校选开发商。还有一类是拿最少的钱出来，有一套房子哪怕一室，我能落户孩子有学籍就行。这类大部分年轻人，在北京或者其他区域有稳定工作，过来生态城居住不现实。所以想拿最少的钱占生态城的资源。孩子着急上学的，二手房基本上力高和宝龙城考虑的人居多，目前生态城二手房市场最便宜的两个小区了。力高一室60万左右，落户的太多，房源很少了。宝龙城两室120多万。孩子不着急上学的，还是一手房合适。很多适合的楼盘，鼓浪水镇就适合。很多人觉得那边远，居住的可能不适合，但是落户和投资的绝对适合。总房款便宜呀，也是生态城配套。个人观点，手里钱不多还想投资的，可以考虑鼓浪水镇的一室，首付17万起，很便宜。将来交房卖给落户的会供不应求。参考力高一室，当初37万左右买的，现在60万都在抢。因为生态城一室户型本就不多，落户的不想花太多钱的都考虑小平米房款少的了。大户型我个人不建议投资，面积越大将来单价越低，不太好卖，最抢手就是小户型。
大早上打这么多字也是想到哪写到哪，有想具体了解的随时微信我。鼓浪水镇目前不收任何费用，如果我的信息对您有用，您考虑，麻烦给我走个业绩，您不多花一分钱。我还会在能力范围给您申请优惠。
房子很多，适合最重要。勿忘初心。
愿每个有缘相识的你都能早点安下满意的家!

Han-PP

大师，华夏未来这个学校咋样啊

小七

更新一下现状
红橡三期洋房已经售罄。还有一栋高层。
吉宝峰阁已经售罄。
南开旁边42块地。10-11月有可能加推，首开三栋。17层到顶。两梯三户。115-89-135三个户型。均价15000多
据说不对外开。

小七

走起

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xiafeng

大师分析透彻，建议大师给新房和二手房出房率、房价来个更全面分析。

小七

xiafeng 发表于 2018-10-10 09:17
大师分析透彻，建议大师给新房和二手房出房率、房价来个更全面分析。

想考虑性价比高的二手房的，根据您的预算和具体情况推荐。二手房不宜算单价，均价只是一个大概的参考，并不是衡量的标准。生态城众多小区，每个小区的户型不一样，公摊不一样，配套设施开发商大小质量都不一样，所以单纯的算单价太片面。万科锦庐全阳94平两室比其他小区103的通透要贵。红橡公园83平两室要比其他小区88-94的使用面积要大。康桥郡洋房94即通透，万通新新园106却全阳。。等等。所以看二手房要看您能承受的总价。在您总价范围内筛选性价比好的小区，而不是单纯的看均价。
 年关将至，金九银十，大批新盘项目集中加推。不管是想要改善或者置换着急出售，还是年底需要用钱周转，二手房价格一降再降。目前整个生态城市场二手房价格平均比一手房每平米贵3000-5000（同等区域同等类型），但是一手房新盘交房要2-3年。有些落户或者孩子上学的等不了，只能买二手房。生态城现行政策是房子至少要交房的才可以报名上学。所以必须买二手房的客户，每逢市场上新房加推，正是您入手的好时机。一手房限价，二手房自然涨不上去，这时的二手房好谈价。然而年底银行贷款又一再收紧，放款速度越发慢。
最近办下天津户口的客户很多。每个客户情况基本差不多，落户+学籍。在这里我统一给你们说一下。
来生态城买房置业，您要考虑好您的初心。目前购房人群很大一部分是生态城内的老业主，在这居住了几年，熟悉各个小区的情况和口碑，不好的卖了换品质高点的，全阳换通透，两室换三室，高层换洋房，洋房换别墅等等。为什么能换？因为现在一二手房有差价。所以怎么折腾怎么赚。改善了品质，还手里富余出一部分钱!
还有一部分是生态城以外的本地人，前些年好多本地人看不上生态城，那时价格便宜，地域偏远，没有配套，一片荒凉。。后来听说一万涨到一万五了，一万五涨到两万了，又听说供不应求了，教育配套一个一个落地，天津外国语大学附属的十二年制滨海小外，十二年制的北师大，南开高中，后来南开小学和初中也开建了，华夏未来，后期更是有枫叶和清华附中还有耀华。。丰富的教育资源绝对是来生态城的重要因素之一。而且生态城的理念是宜居。工厂不会来，大车都不会允许进入等等。中央电视台一再宣传生态城成果，配套都看见兑现了，决定要来了，我好多开发区的客户卖了开发区一套房过来买了两套，一套自住一套投资。生态城的环境让很多人把养老的家选择了这里。
另一部分就是外地人办了天津户口想要落户生态城，将来让孩子享受这里的教育资源。一种是他们后期也会过来居住，孩子上学，老人过来带孩子或者养老，这样一般会根据自身条件选择改善型品质类的大户型，选地段选学校选开发商。还有一类是拿最少的钱出来，有一套房子哪怕一室，我能落户孩子有学籍就行。这类大部分年轻人，在北京或者其他区域有稳定工作，过来生态城居住不现实。所以想拿最少的钱占生态城的资源。孩子着急上学的，二手房基本上力高和宝龙城考虑的人居多，目前生态城二手房市场最便宜的两个小区了。力高一室60万左右，落户的太多，房源很少了。宝龙城两室120多万。孩子不着急上学的，还是一手房合适。很多适合的楼盘，鼓浪水镇就适合。很多人觉得那边远，居住的可能不适合，但是落户和投资的绝对适合。总房款便宜呀，也是生态城配套。个人观点，手里钱不多还想投资的，可以考虑鼓浪水镇的一室，首付17万起，很便宜。将来交房卖给落户的会供不应求。参考力高一室，当初37万左右买的，现在60万都在抢。因为生态城一室户型本就不多，落户的不想花太多钱的都考虑小平米房款少的了。大户型我个人不建议投资，面积越大将来单价越低，不太好卖，最抢手就是小户型。
大早上打这么多字也是想到哪写到哪，有想具体了解的随时微信我。鼓浪水镇目前不收任何费用，如果我的信息对您有用，您考虑，麻烦给我走个业绩，您不多花一分钱。我还会在能力范围给您申请优惠。
房子很多，适合最重要。勿忘初心。
愿每个有缘相识的你都能早点安下满意的家!