上海试点商住整顿细则 “整改后项目将完全失去居住功能”

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本文作者为李一帆，来源于界面新闻，原标题《上海试点商住整顿细则：拆墙、拆煤气、拆上下水》，转载

在叫停上海基本所有的商住房后，政府对于商住物业的整顿进入正式实施阶段。

闵行区一在建的商办项目负责人向界面新闻记者确认，已经收到区政府正式的整改意见，正在进行自行整改。他们需要在3月底之前，拆除隔墙、上下水管道和煤气管线；同时，层高4.5米的单元将不再允许建设插层，从而杜绝“LOFT”的出现。

“经过整改后，项目将完全失去居住功能”。

一位资深商业地产从业者告诉界面新闻记者，闵行此次整改最关键的就是拆除上下水。按照规定，商办物业的上下水只能用于公共卫生，也就是说小户型的LOFT是不该有独用上下水的。但是多年以来，商住项目的开发商都在打擦边球，这次政府的整改把这条路彻底堵死了。

界面新闻记者获取的一份《闵行区“类住宅”分类处置总体工作方案》显示，闵行区政府将对15个商办项目进行限期整改。这些物业分为三类：“已销售已验收未入住”、“已销售未竣工验收”和“在建未预售未验收”。

也就是说，只要项目方还未组织业主集体入住，他们的物业将进入整改范围，已经集体入住的项目将不在整改的范围内。

《工作方案》显示，如果在建项目还未销售，那么涉及方案也将面临调整。首先，是将小单元合并成大单元，如果无法合并，那么需要将若干小单元合并销售，此外，卫生间也不能单独在房间内设置，需要设置在公共部位。

所有的整改工作将在4月底前完成，整改完成后，闵行区规土局将进行验收，之后才能入住或者销售。

界面新闻记者了解到，此次整改，闵行区和嘉定区是试点，上海其他城区还没有具体的整改细则出台，开发商也都在观望。

2017年1月7日，上海共有128个商住项目被暂停销售（不含金山区）。

商办物业变成具有居住功能的物业销售在上海持续多年，已经是住宅市场的有力补充。将大型办公物业改造成小户型，使得首付门槛大大降低，广受限购人群和投资者的追捧。

这个擦边球，甚至是一些开发商之所以购买商办地块的初衷。2016年全年，上海土地市场卖出的87宗土地中，商办地为49宗，1441亿卖地收入中，商办地贡献了372亿。

此次整改打破了政府、开发商和购房者多年来形成的默契，或许将引发一系列社会效应。

上述资深商业地产从业者告诉界面新闻记者，现在最倒霉的是最近一年内刚买了商办地块，规划还没通过验收开发商。而对于项目已经销售完，但是还没交付的那些，特别是对买家有承诺的开发商，或许将面临一系列诉讼。如果买家不仅要求退房，更要求赔偿，对于这些开发商将是灭顶之灾。“开发商就要破产了！”

界面新闻记者在闵行区的整改方案中看到，“开发商要自行妥善处理好购房业主的相关诉求和社会稳定工作”，“区政府将在法律法规和信访维稳方面给予保障和支撑”。

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政府真“聪明”，住房政策不宽松后，就开始强势打击小产权了。国家玩的真溜。