我对房价的信心从何而来?

柯尼卡

大概在几年前，我途径上海最著名的人民广场。

难得的好天气，让我决定驻足几分钟，坐在一边的长椅上，看看这个美丽的城市。

看着过往的人群，猛然间我发现了一个平时没注意到的现象。

怎么身边都是白发苍苍的老人？

老龄化真的已经到来了？？？

不是现在，而是好多年前，就已经是这样子了。

都说房地产长期看人口，在老人社会下，房价到底还能涨多少？

大家先来看下面这张图，这是上海老年人口年龄结构图。现在的人口分布已经呈现中老年人口增多的态势。往后三十年，中国年轻人口将大幅萎缩，人口中的主力是60到65岁的老年人。

看到这个结论，我的第一反应是，以后该不会没人买房子了吧，然后就是房价要跌了。

可是这么多年来，我人肉的感受完全相反。

2010年以后这些年，是全中国劳动人口快速下降的年份。可具有讽刺意味的是，我在上海2010年买的房子，涨幅最少的也翻了2倍。过去12年，上海房价平均涨了6倍。

这样的情况不光是在上海，在北京、南京、成都、长沙等也是一样的。一边是大街上悠哉的老人，一边是上涨的房价。

都说人口老龄化，都说房产黄金十年不再，怎么房价反而越来越高。

真正的好机会其实是极其有限的。

中国有数百个城市，但值得买房的城市不会多于20个。识别的标准，就是人口的总数和增速。

看看房价分布热点图--速速来找你的位置！

图片来源：地理国情监测云平台，更多城市，更多热搜，有你想看的吗？

柯尼卡

       近期公布的数字显示,中国城市人口版图正出现重要变化:北京常住人口近20年首次负增长,上海常住人口减少。与此同时,郑州、西安等多个省会城市的常住人口将突破千万。人口流动的新动向意味着什么?透露出中国城市发展哪些信号?

       不久前公布的数据显示,2017年北京常住人口2170.7万人,比2016年末减少2.2万人,出现近20年来首次负增长。而另一座超大城市上海,2017年常住人口也比2016年减少1.37万。京沪人口同时“瘦身”是近年来首次出现。

　　与此同时,常住人口“千万级”城市即将增加。被称为“新一线”城市的郑州、西安、杭州等都有望加入人口“千万俱乐部”。

　　中国城市人口新变化,是宏观政策导向与个体自觉选择共同作用形成的。中央党校教授汪玉凯表示,过去是“孔雀东南飞”——人才和劳动力涌向东部沿海和发达地区,近年来开始出现“孔雀开屏”,很多人愿意在省内以及中西部中心城市聚集、扎根。

        近年来,北京、上海两个超大城市推动“大城市病”治理,收紧落户政策。与此同时,高铁、互联网从实体和虚拟两个维度缩小了城市之间的距离,“新一线”城市迎来了“换道超车”的机会。

　　人口迁徙的背后是产业的转移。58英才招聘研究院的研究显示,毕业生求职看重的因素中,排名靠前的三个是经济发展快、产业基础好和基础设施配套齐全。在这几方面,“新一线”城市近年来均进步明显。

　　新兴产业的崛起,促使“新一线”城市不断加大人才引进力度。从武汉2017年初提出“百万人才留汉计划”,到成都发布“人才新政12条”,从郑州向全球发出“史上最强”招贤令,到西安推出“史上最宽松”户籍政策并实施“海底捞式”落户服务,“抢人大战”愈演愈烈。以杭州、长沙、武汉为例,2017年新增常住人口分别为28万、27.29万、12.67万。

       大城市未来在哪里？

　　“我国很多省份的人口相当于一个欧洲人口大国,省会相当于欧洲一个大国的首都。”华南城市研究会会长、暨南大学教授胡刚表示,这些省会城市做大做强,将有力地辐射周边地区,带动整个国家经济、社会全面发展。

　　专家指出,应对人口流动新变化,要关注随之而来的公共管理新问题。部分城市在降低落户门槛之后,出现投机式落户购房的“户口空挂”,可能导致城市公共资源的设计、配置、使用等方面出现偏差。河南省社会科学院副研究员王宏源表示,吸引人才不在于出台多少政策,而在于政策最终落地的质量,要在破除体制机制障碍上多下功夫,为引才搭桥铺路。

　　“新一线”城市不断增加的人口规模,将给城市精细化治理提出更高要求。汪玉凯表示,从城市空间和结构规划的顶层设计,到养老、医疗、教育甚至垃圾处理等,都需要“像绣花一样精细”,改变过去的粗放式发展,避免简单“摊大饼”。

地理国情监测云平台

柯尼卡

方向1、走势稳定

与最近大牛的股市不同，今年的房价将会趋于稳定。现在“一城一策”的实施，不仅是“限价”还是多套住房的“限购”政策，都让不少投机倒把的买房者开始“打退堂鼓”。虽然以现在的经济发展速度，想要让房价“摔下来”是很难，但至少稳定下来对大家也有好处。针对前几年的“狂热”，国家也制定了相应的应对策略，真正属于刚需者的买房机会要来了。

方向2、买卖地位变更

物价上升的直接原因是供不应求，买房大军的产生让房地产商变得热血，而买房大军的退缩也让楼市冷静下来。据统计，现在国内开发的楼板住房甚至可能足够33亿人口居住，这是由于“惯性”建房的结果。而现在依旧留在市场上，刚需买房的人，似乎就有了选择的余地。所以今年买卖地位可能会变更，主动权重新掌握在“买方”手中，地段和户型均有选择，买房者的“第二春”来了。

都说GDP 最能反映房价，一起来看看津京冀地区的GDP。

柯尼卡

在国际上，对城市收缩的关注由来已久，这时常被看作是一个城市人口流失、失去活力的标志。但在中国，收缩现象还没进入主流视线。

国际上对“收缩城市”较为认同的标准是，拥有至少1万居民，超过两年的时间内大部分地区都在人口流失，并且正在经历以某种结构性危机为特征的经济转型。

首都经济贸易大学吴康副教授的研究发现，从第五次到第六次人口普查期间，中国许多城市都调整了行政区划。这些城市把周边地区并入城区，造成人口密度下降，但城市实际并没有“收缩”。

他收集了各地的统计年鉴，剔除了进行过行政区划调整的城市，最终选择了694个城市样本。结果显示，2007年到2016年间，这些城市中有84个出现了人口收缩。

地理国情监测云平台