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闲来无事，想对生态城的小区做个小调研，就有了这篇文章，很久前就写好了，才想起发出来，文中仅代表个人意见。
前言： 提到生态城的二手住宅，就不能不说世茂了。世茂也是在生态城内争议最大的项目，每个人对房子接受的标准不一样，有说好的，有说不好的（具体内容可以在生态梦网查找）。世茂作为最早入驻生态城的房企，借着建设希尔顿酒店，在起步区连拿6块住宅用地。目前除了玖熙有少量别墅在售外，其余高层、洋房均已售罄，总销售量约7400套，是名副其实的生态城大盘。 起步区范围 开发商： 家族企业，两家上市公司。许老板香港金融业起家，后内地开发地产，2017年销售额过千亿，跻身全国地产十强。 我一直认为世茂是非常拧巴的企业，在全国拥有非常多的超高建筑，还有上海世贸深坑酒店，各种攻破建筑难题，高端楼宇的建筑工程质量和建筑创新力，绝对厉害。住宅方面也有豪宅代表作滨江系列以及令人惊叹的龙胤系产品。 世茂深坑酒店 北京世茂西山龙胤 可商人就是商人，虽有理想，首要目的还是赚钱，世茂全国各地的低端产品也经常让人大跌眼镜。简单来说，看看梦网上有关世茂的帖子，就知道具体的口碑是什么样了。质量、产品、物业表现，真的吐槽不完。全国各地世茂产品的维权更是源源不断。 目前，世茂在天津仅入驻生态城，津南和武清，总体来说并没有亮眼的项目。对于世茂前些天在中部片区拿的低密住宅的地，考虑到政府限价和开发商成本，大家也别抱太大希望。
项目区位： 今天要说的鲲玉园（一期）、鲲贝园（二期）、鲲玺园（三期），都紧邻中津大道，自驾交通还是很方便的。中津大道和中新大道已经贯通，这三个小区出城变得更为便捷。中津大道的另一个优势，就是绿化带较宽，原本中津大道是要修建京港高速的，不过这个规划应该是取消了，原来修建辅路的地也就成了现在的绿化带。另外鲲玉园和鲲贝园中间的生态谷一段也是给这两个小区加分不少。鲲玺园虽没有紧邻的公园，可对面就是学校，就是社区中心，而且离Z4站点的也是这三个小区中最近的。 社区分析： 1、项目概述 鲲玉园占地面积5.89万平米，建筑面积8.25万平米，共673户，容积率1.4；鲲贝园占地面积10.03万平米，建筑面积14.04万平米，共1167户，容积率1.4；鲲玺园占地面积11.54万平米,建筑面积17.31万平米，共1528户，容积率1.5。这三个小区都是高层项目，从10层到24层不等，楼间距很大，即使住在低层也不会有压抑的感觉，这在高层中算是小资类型的产品了。 给个参考，万科锦庐的容积率是1.5，红橡一期的容积率是1.4，这两个小区都是洋房+高层的小区。 2、小区环境 楼间距大的高层，小区公共区域的面积就很多，这三个小区的绿化面积都超过了40%，是去除了消防通道，步行道、小广场后得到的，是实打实的数据。 鲲玉园、鲲贝园、鲲玺园小区卫星图 在看过3个小区后，发现3个小区的绿化风格大同小异，都没有具体的风格。 鲲玉园的水系让人惊喜，到现在还在开着。 鲲玉园小喷泉 鲲贝园的绿化面积很多，小区中央有大片的绿地。 鲲贝园大花园 鲲玺园的草坪面积更多了，分布在每栋楼的周围，很友善。 鲲玺园绿化 大家对绿化的绿化风格喜好都不太一样，可以实地去看一看。 不过物业并没有太过精心的打理，部分绿化已经干枯，也夹杂着不少的杂草。 小区内绿化维护不及时，物业难辞其咎 每个小区中央都会有儿童游乐设施，到了傍晚时候，孩子还是很多的。 儿童游乐区 3、 这三个小区的建筑风格差不多，但都不太显著，不好准确归类。外立面为贴砖加混合涂料，总体施工质量还算不错。自交房至现在少量外层涂料起皮，然而物业似乎并不能做到及时修复。 外立面 贴砖脱落修复中 三个小区的户型都差不多，都有部分户型是包括露台的。很多业主为了增加房子的使用面积，私自将露台封搭，不知道会不会被限制房屋的交易。我倒觉得，如果整栋楼的露台都统一封搭露台，其实并不影响美观的，业主也还能得到实惠。但是对于部分一层业主圈小院，我比较反感，毕竟他们圈的是公共绿化。 私圈小院 就是每一栋楼的门禁系统没有开，出入楼门显得十分随意。 门禁形同虚设 小区里面的每栋楼的一楼大厅都是二层挑空，贴砖墙壁，显得十分大气。 一楼大厅
进入一层的电梯厅也都是贴砖墙壁，定期打扫，即便某一层无人入住，也不显得脏乱。 一楼梯厅 对于楼梯部分，完全不在一个档次中，进入消防门就是水泥地面，楼梯也是水泥面。 与电梯厅隔了一个门的楼梯 鲲玉园、鲲贝园、鲲玺园都是精装交房，浅色系风格，全屋壁纸，客厅餐厅是800普通白瓷砖，卧室为浅色木地板，客厅与阳台有门窗隔档，但具体家装品牌因个人眼拙无法辨认，总体来说标准并不高。 世茂前三期的住宅为了赶工期，交房后出现了不少问题，世茂多少都解决了。考虑到当时成本原因，多少还是可以理解的，但就当前的房价而言，就是不合格。如果有新业主不满意交房时的装修，可以小范围重装。
对于设施，让我不太理解的是屋里明明是暖气片，有些户型取暖管进屋还准备了分水器，可能是为大家后续重装改地暖最准备吧。
太阳能是各家各户的标配，出现的一些问题也算是生态城小区的通病了。保温做不好，室外部分水管在冬天的时候就容易被冻住，等早上再用的时候就和停水一样了。热水器操控板经常故障，很难用，所以有些业主会把自家的热水器替换掉，连太阳能都不用了。
三个小区都可以做到90%的人车分离，大部分车辆进入小区都会进入地下车库。部分道路上的隔离墩被移开。 被移开的隔离墩 有一些车辆直接停在楼下，物业在这方面管理并不是很严格。 直接停到楼下的车 车库是全地下形式，都是水泥地面。 鲲玺园车库 部分采光窗和通风孔会有部分坏掉的，也不会维修，雨大的时候常常会漏雨。 鲲贝园地库采光窗，下雨的时候会有少量积水 除此之外路面上有了常见的水泥裂痕。 水泥裂痕，并不影响使用，在世茂中算是好的了 鲲贝园和鲲玺园不算是正南正北的方正小区，车库内也经常会拐来拐去，显得指示牌还是太小太少，新业主来了之后可能需要适应一下，找到常用路线就好了。
4、物业 这三个小区的物业费在生态城里面算是最低的几个了，具体上我不好做出评价。现在的世茂这几个小区都在小区门口设立保安岗亭，比以前稍微正式了一些。 鲲玺园东南门保安，比最开始稍微正式一些 就直观感受而言，鲲玉园做的是最好的，小区门禁系统均在开启状态。 鲲玉园小区门禁系统长期开启 而鲲贝园则长期开启，甚至东南门的门禁系统闸机都坏掉了，现在正在维修。 鲲贝园东南门 鲲玺园东南门小区门大开，不过对于外卖小哥进入小区，就需要登记了。
户型说明： 这三个小区的户型可以说是相同的，常规户型都是145平米的3+1户型、130平米的常规三室、93-114平米的通透两室、90平米的全阳两室、以及70平米的南向一室。 145平米户型 130平米户型 100平米户型 90平米户型 70平米户型 总结： 世茂最早2013年就开始交房了，算是比较老的小区（毕竟生态城也很年轻）。世茂生态城也延续了世茂在各地的传统，在很多地方能省就省，特别是看不见的地方。每个人的标准不一样，有人能接受，也有人无法接受，加上世茂的盘子太大，抱怨的人多，也造成了世茂在生态城的口碑并不是很好。好在鲲玉鲲贝鲲玺的入住率不算低，该改的地方都做了处理。同时，随着物业费逐渐收上来了，小区管理也比以前更正规了。人员出入多少有了门禁，比之前随意进出多少有进步。卫生打扫及时，每个小区都显得很干净。二手房方面，现在挂牌价格在1.6w-1.8w之间，一套全阳两室大概155w就可以，可能是价格比较低，现在房源并不是很多。
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发表于 2018-10-15 23:26:15
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发表于 2018-10-16 10:04:47
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