温州“嘉鸿花园”会所产权之争 业主败诉提起上诉

英铭稻草人

2016年01月13日 1

0:13法制网-法制日报

          小区会所的所有权是归全体业主还是归房产开发商所有？去年10月10日，浙江省温州市鹿城区人民法院公开审理温州市鹿城区“嘉鸿花园”业主大会告房开公司所有权确认一案。该业主大会要求法院确认涉案小区内的会所所有权属于全体业主共有。

　　“嘉鸿花园”小区业主大会是2013年3月25日由温州市鹿城区民政局核准登记的社团法人，具有独立法人资格。因该案为全国首例具有独立法人资格的业主大会与房开公司对簿公堂案，备受社会关注。

　　近日，鹿城区人民法院一审认为“嘉鸿花园”业主大会主张对小区会所享有所有权没有事实、法律依据，一审宣判驳回其诉讼请求。1月12日，“嘉鸿花园”业主大会向温州市中级人民法院提起上诉。

　　案情回顾：小区会所权属之争

　　“嘉鸿花园”是由温州嘉鸿房开开发建设的坐落于温州市鹿城区学院中路的住宅小区。

　　鹿城法院一审查明，2002年，温州市规划局、温州市发展计划委员会在对涉案小区开发建设的批复中，核定会所面积为2410平方米(含居委会、公厕、物业等配套用房)，后温州市建设局关于工程初步设计的批复中，核定会所面积为2530平方米(含居委会200平方米、物业管理用房500平方米、物业经营用房600平方米、活动用房1190平方米、配线房40平方米)。

　　此后，房开公司销售“嘉鸿花园”小区住宅，与业主签订了《商品房买卖合同》。该合同第十八条第5项中约定：“该商品房所在小区的幼儿园、地下车库、会所的产权归出卖人所有；”房开公司在该合同第十四条约定承诺监控系统、小区绿化、会所在该商品房交付使用后九个月之内达到使用条件。

　　《商品房买卖合同》附件二中对该商品房公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成进行了说明，其公共部分包括该幢建筑物内的公共通道、消防楼梯、电梯井、底层电梯大堂、管道井、外墙等。

　　2006年开始，房开公司陆续向业主交付房屋，但双方因嘉鸿花园会所5-6幢102室、207室、208室、209室、210室的权属产生纠纷。

　　房产交付之后，小区里面的业主们都把上述会所当做文娱活动场所占有、使用。

　　2015年1月，房开公司向温州市房屋登记中心申请对涉案会所进行所有权登记，该中心受理申请后在“嘉鸿花园”小区进行公示。

　　业主们认为，开发商的行为违背了当时行政部门的审批规定，侵害了全体业主的利益。

　　2015年8月18日，作为全体业主的代表，“嘉鸿花园”业主大会以独立法人资格向鹿城区人民法院递交了民事诉状，要求法院判令涉案会所属于小区公共配套建筑，应当属于全体业主共有。

　　法院一审认定：会所权属应当依据合同约定及“谁投资谁收益”的原则确认

　　鹿城法院审理后认为，业主大会对涉案的会所主张享有所有权没有事实、法律依据。理由有三。

　　第一。根据房开公司的立项、报批材料和温州市规划局、温州市发展计划委员会等政府文件批复，涉案会所系小区配套设施，为小区业主提供配套服务，房开公司在《商品房买卖合同》中关于基础设施、公共配套建筑正常运行的约定条款中承诺会所在商品房交付使用后九个月之内达到使用条件。但会所即便作为小区配套设施，涉及的是会所的功能和使用性质，不是会所权属的确认。

　　目前，在相关法律法规对小区会所没有作明确界定，也没有对权属专门规定的情况下，关于住宅小区会所的权属应当根据双方的合同约定及“谁投资谁收益”的原则确认。

　　第二，商品房价格高不能推断会所系业主所有。庭审时，业主大会一方以“嘉鸿花园”商品房售价高于周边小区商品房为由主张涉案会所建设成本已纳入小区商品房售价中，并据此推断涉案会所属业主所有。但法院认为，涉案小区商品房属于市场流通之商品，其售价受特定产权内涵、权利义务和市场供需状况影响，而非仅由成本确定。即使住宅小区因含会所而价格略高也不能推定为会所属业主共有。

　　第三，涉案会所是嘉鸿房开投资建设，且其与购房人在《商品房买卖合同》中已对小区会所的权属有明确约定，合同同时约定公共部分分摊面积不含会所，上述约定不违反法律、法规的禁止性规定，应认定为合法有效，可视为双方当事人对小区会所权属问题达成合意。

　　据此，鹿城法院一审作出如上判决。

英铭稻草人

（背景资料）

温州一价值千万的住宅小区会所到底归谁所有？嘉鸿花园业主和房开对簿公堂！！
2015-10-13

（来源：温州房哥）


2015年10月，温州的媒体对有个官司报道得特别起劲，说是全国首例具备法人资格的业主大会起诉案在鹿城区法院开审。爱凑热闹的哥赶紧瞄了几眼，原来是嘉鸿花园业主大会状告该小区开发商温州嘉鸿房地产开发有限公司， 索讨小区会所用房所有权。



（会所隔壁不远就是东欧智库，这么大的临街面积，毛估估上千万的价值啊！）

嘉鸿花园住宅小区位于市区学院路杨府山公园正南面，系温州嘉鸿房地产开发有限公司开发建设，2006年交付使用。说起这个小区，品质还是相当不错的，小区规模大，绿化环境好，人车完全分流，是世纪初难得的开发精品啊！




今年上半年，嘉鸿公司向市房屋登记中心申请对小区内数间会所用房进行所有权登记。小区业主认为这几间用房产权应归业主共同所有，于是将房开公司告上法庭。看看庭审双方是如何争吵的：

业主认为会所产权属于业主共有的理由有以下几点：
1、当初建设小区时，市规划局、市发改委在对该住宅小区开发建设的批复中，核定建设会所作为居委会、公厕、物业等配套用房。

2、房子交付后，涉案会所作为业主活动用房和物业管理用房等配套交付使用，多年来这几间用房一直由业主作为文娱活动场所在使用。

3、当时同等档次的温州市区房子均价在3500元/㎡左右，而嘉鸿花园第一期销售价格为4500元/㎡左右，后期销售价格更高。所以，涉案会所建设成本应已纳入小区房价中。据此，可推断该会所应属业主共有。

4、尽管《房屋买卖合同》约定会所产权归开发商所有，但是该合同违背业主意愿，属霸王条款。因为开发商处于合同强势地位，双方缔约时地位不平等，该约定违背业主的真实意思表示，属于霸王条款，这样的约定应该无效。

开发商认为会所产权属于开发商所有的理由有以下几点：
1、涉案会所是建筑物独立的专有部分，没有被其它建筑物分摊，在功能上和法律意义上都属于“专有”性质。

2、该会所是由房开公司自筹资金建设而成，根据物权法“谁投资谁收益”的原则，该会所的产权应归开发商所有。

3、虽然涉案会所在项目报批时表述为包含部分物业用房、公厕等等，但这并不表明会所全部属于业主共有的配套用房。

4、最关键的是，《商品房买卖合同》已经明确约定会所产权归开发商所有，合同约定合法有效，业主们必须遵守契约。

法庭上，嘉鸿房开还向法庭申请了两名证人出庭作证。证人证实自己是承租方，本来想要承租涉案会所，因受到业主们反对作罢。嘉鸿房开据此认为，业主占有涉案会所的行为已侵害房开公司利益。

（会所内部照片）

对于上述开发商和业主各执一词所主张的权利，房哥我下面将从两个层面进行分析，希望给所有拥有会所的居住小区购房者们提供参考和借鉴，以免起了争执走冤枉路、花冤枉钱、闹冤枉心！

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关于会所产权归属层面

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《商品房买卖合同》已经明确约定会所产权归开发商所有，这条约定遵循《物权法》法理以及会所可以通过约定其产权归属的法律规定，不属于单方面强加的不平等霸王条款。该条款合法有效。
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如果会所内含有物业用房、居委会和公厕等其他功能配套用房，那么这些有明确功能的配套用房产权归属应按照法律规定归政府所有或业主共有，这若与合同约定有矛盾的，合同约定无效。剔除这些有明确功能的配套用房后，会所产权应当归开发商所有。
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在市场经济年代，房屋销售定价是按照特定产权内涵、权利义务和市场供需状况确定，而非成本确定。再说关于房价成本，开发商做报账根本没有每平方米房子的成本构成，他只会有整个项目成本（当然包括会所造价成本，然而这并没有什么卵用！）、营业收入、固定资产等等科目。会所不销售就计提固定资产，除非开发商在项目清算时把会所做进了成本却没有提留固定资产，否则这里没有什么漏洞可以抓。

那么业主难道就眼睁睁地看着开发商领取会所产权证将其出租给他人对外经营吗？

答案当然是……


因为会所产权归属是一回事，会所功能和如何使用又是另一回事！

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关于会所的功能和使用层面

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根据开发商的报批材料和规划、发改等政府文件批复，嘉鸿花园的会所不是商业用房（商业用房指标规划另有控制，不能突破），而是作为小区配套用房定性的。所以它应该是为小区业主提供配套服务而不是对外经营的。
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按照一般销售宣传和习惯认知推定，会所的功能也是为小区业主提供配套服务而非对外商业经营。如果开发商将其作为商业用途对外部经营的，应当经过小区业主同意。

综上，房哥的结论就是：
会所的产权归嘉鸿房开所有，但是只能提供给业主服务和使用，未经业主同意，会所不得转租他人对外部经营。业主们打这个产权归属的官司，还不如打如何使用的官司！

最后，提醒一下大家：这次嘉鸿花园业主能顺利提起诉讼，还得益于其“特殊身份”——业主大会具备法人资格。

2012年，国家民政部、省民政厅等曾联合来温考察，提出温州能否尝试探索对业主大会创新管理。经调研，鹿城区民政局决定“吃螃蟹”，“嘉鸿花园业主大会”于2013年获批准具备法人资格。这在全国尚属首创！此案开审可成为业主大会代表业主进行维权的一个范本。此外，业主大会获批“法人资格”有诸多好处：如业主维权避免“不符合诉讼主体”的尴尬、可开设账户管理资金、还可将小区公用设施登记名下避免共有财产被侵占等等。