滨海新区2015年7月房地产月报

房产达人

一、  商品房住宅市场（本数据不包括保障性住房）

1.   供应数据一览

新增供应套数			新增供应面积
（套）	环比	同比	（万平方米）	环比	同比
2268	↑28.8%	↑23.9%	26.24	↑55.3%	↑36.7%

滨海新区7月份，商品房住宅新增供应2268套，环比上升28.8%，同比上升23.9%，新增供应面积为26.24万平方米，环比上升55.3%，同比上升36.7%。本月新增供应集中在塘沽、中新天津生态城和开发区。其中塘沽桃源观邸项目供应面积超过6万平方米以上，南益名士华庭项目供应面积超过3万平方米；中新天津生态城万通塞尚逸墅项目供应面积超过2万平方米，澜岸铭郡项目供应面积超过1万平方米，世茂泊郡项目供应面积超过1万平方米。

2.   供需占比变化

7月，随着央行年内三度再次降息、天津公积金贷款新政等系列利好政策的执行，购房需求不断涌入，长期积累的房源被消化，滨海新区商品房区库存化趋势明显，供需占比延续突破2降低到合理上线之下的趋势。

3.   供应结构分析
（1）  供应区域结构分析

区域	新增供应面积（万平方米）	新增供应套数	新增供应面积占比
塘沽	10.04	975	40%
中新天津生态城	5.21	337	20%
开发区	4.04	354	16%
汉沽	2.97	300	12%
保税、空港经济区	1.96	204	8%
滨海旅游区	1.01	98	4%

7月，塘沽新增供应总量为10.04万平方米，占滨海新增总量的40%，领先于其他各区，新增房源975套，新增供应项目为桃源观邸和南益名士华庭，供应产品为高层住宅产品。

中新天津生态城供应量占比为20%，供应总量为5.21万平方米，新增房源337套，供应项目为万通塞尚逸墅、澜岸铭郡、世茂泊郡，供应产品为洋房住宅产品、别墅住宅产品和高层住宅产品。

开发区供应量占比为16%，总供应量为4.04万平方米，新增房源354套，供应项目为格调林泉和联发第五街。

本月滨海新区重点区域中汉沽、保税空港经济区、滨海旅游区也有新增产品供应，供应项目分别为天房美域澜苑、意境兰庭及宝龙城。

（2）  供应面积结构分析

滨海新区7月商品房住宅新增供应中小户型占比减少，90-120平方米中等户型产品占到47%，较上月增加2个百分点；60-90平方米的中小户型产品占23%，较上月减少15个百分点。

7月大户型产品供应占比增加，120-144平方米的中大户型产品占比为19%，较上月相比增加7个百分点；144平方米以上的大户型产品新增供应11%，较上月相比增加9个百分点。

4.   商品房住宅销售数据

成交套数			成交面积			成交均价
（套）	环比	同比	（万平方米）	环比	同比	（元/平方米）	环比	同比
2843	↓8.1%	↑112.3%	31.26	↓6.9%	↑116%	10259	↑3.6%	↑6%

2015年7月滨海新区共成交商品房住宅2843套，环比下降8.1%，同比上升112.3%，成交面积为31.26万平方米，环比下降6.9%，同比上升116%，成交均价为10259元/平方米，环比上升3.6%，同比上升6%。

7月商品房住宅成交价格保持上涨趋势，本年度成交均价连续上涨5个月，楼市回暖明显，本轮房价上涨主要因为在宽松政策影响下，刚需和改善型需求积极入市推动，本月交易量有所下降，去库存仍是当前的首要的任务，并且楼市投资属性正在逐步淡化。

本月滨海新区有九个区域成交面积有所下降，二个区域成交量上涨。其中保税空港经济区成交面积下降40.89%，成为本月下降幅度最高的区域；其次为中新天津生态城，下降幅度为25.7%。开发区成交上涨79.33%，成为本月上升幅度最高的区域；其次为大港，上涨幅度为1.33%。本月格调林泉项目的开盘热销，直接导致开发区成交量的大幅上涨。

滨海商品房住宅成交均价为10259元/平方米，环比上升3.6%，同比上升6%。滨海旅游区成交均价上涨4.03%，是本月均价上升幅度最高的区域。临港经济区下降幅度为5.98%，是本月均价下降幅度最高的区域。

1.   商品房住宅成交结构分析

（1）   商品房住宅成交区域结构分析

所在区	成交面积（平方米）	套数	成交均价
塘沽	76221.14	736	9780
中新天津生态城	62580.76	524	10111
开发区	48759.38	440	15978
大港	34220.89	294	7163
滨海旅游区	22094.08	209	6510
北塘经济区	19738.18	131	11554
中心商务区	19455.79	207	10660
汉沽	18191.7	181	5869
保税、空港经济区	8451.94	90	10913
东疆保税港区	2175.23	21	10069
临港经济区	636.58	9	6244
滨海高新区	111.46	1	6518

本月塘沽、中新天津生态城和开发区是成交最为活跃的3大区域，其中塘沽成交占比为24%，较上月减少1个百分点。中新天津生态城成交占比为20%，较上月减少5个百分点。开发区成交占为16%，较上月增加8个百分点。

本月大港成交占比较上月增加1个百分点，滨海旅游区成交占比较上月减少1个百分点，北塘经济区成交占比较上月减少1个百分点。

（2）   商品房成交面积结构分析

本月商品房住宅成交120平方米以下中小户型产品占到69%，其中90-120平方米中等户型产品成交1038套占比为37%，较上月减少1个百分点；60-90平方米小户型产品占30%，较上月减少2个百分点； 60平米以下户型成交最少，仅占2%。

120平方米以上的大户型产品中，120-144平方米的户型产品占比为21%，较上月增加3个百分点，144平方米以上的户型产品占比为10%，与上月持平。

（3）   成交均价结构分析

本月，7000-9000元/平方米价位的房源成交量最大，占整个滨海新区的27%，较上月减少2个百分点，5000-7000元/平方米价位的房源成交占比为18%，与上月持平。

9000-11000元/平房米价位房源成交占比为23%，与上月持平；11000-13000元/平方米价房源成交占比为8%，与上月相比减少4个百分点；13000-15000元/平方米价房源成交占比为6%，与上月持平；15000-20000元/平方米价房源成交占比为9%，与上月相比增加5个百分点。

（4）   成交人口结构分析

7月滨海新区购房人口中，本市人口占据主要地位，本市人口购买量占比为76%，较上月增加2个百分点，本市人口购房主要集中在塘沽、中新天津生态城和开发区。外地人口购买量占比为24%，较上月减少2个百分点，外地人口购房主要集中在塘沽、中新天津生态城和滨海旅游区。

此外本市购房人口成交均价10671元/平方米，外地购房人口购买成交均价为8731元/平方米，可见本月本市购房人口商品房购买力高于外地购房人口。

2.   项目成交排行

（1）   成交套数排名

区域	项目名称	成交面积（平米）	套数	成交均价（元/平）	成交金额（万元）
开发区	格调林泉	22914.89	195	16349	37463.55
滨海旅游区	宝龙城	15642.66	172	6183	9671.857
塘沽	远洋城	11994.41	132	7932	9513.966
中新天津生态城	世茂泊郡	12467.65	122	9323	11623.59
塘沽	南益名士华庭	9991.5	98	10330	10321.22
开发区	联发第五街	9673.48	97	12737	12321.11
塘沽	中铁诺德名苑	7339.77	69	10376	7615.745
塘沽	渤海度假村	6718.92	69	8241	5537.062
塘沽	万科海港城	6080.01	68	10249	6231.402
中新天津生态城	季景华庭	6909.82	65	10273	7098.458

（2）   成交金额排名

区域	项目名称	成交面积（平米）	套数	成交均价（元/平）	成交金额（万元）
开发区	格调林泉	22914.89	195	16349	37463.55
开发区	联发第五街	9673.48	97	12737	12321.11
开发区	融科瀚棠	4984.17	42	23417	11671.43
中新天津生态城	世茂泊郡	12467.65	122	9323	11623.59
塘沽	南益名士华庭	9991.5	98	10330	10321.22
塘沽	融创洞庭路壹号	6656.68	54	14628	9737.392
滨海旅游区	宝龙城	15642.66	172	6183	9671.857
开发区	招商贝肯山	5863.92	51	16460	9652.012
塘沽	远洋城	11994.41	132	7932	9513.966
北塘经济区	融公馆	5898.95	34	15277	9011.826

二、商业商品房市场分析（本数据包括公寓、写字楼、商铺）

1、商业商品房市场供应数据一览

新增供应套数			新增供应面积
（套）	环比	同比	（万平方米）	环比	同比
1012	↑257.6%	↑3164.5%	25.13	↑247.1%	↑2788.5%

滨海新区7月份，商业商品房市场新增供应1012套，环比上升257.6%，同比上升3164.5%，供应面积为25.13万平方米，环比上升247.1%，同比上升2788.5%。本月新增供应为塘沽的信安创业广场；开发区的汇川大厦和泰达MSD；滨海高新区的绿谷健康产业园。
2.供应结构分析

（1）供应区域结构分析

区域	新增供应面积（万平方米）	新增供应套数	新增供应面积占比
塘沽	11.19	826	44.5%
开发区	9.07	170	36.1%
滨海高新区	4.87	16	19.4%

7月滨海新区有三个区域有新增商业商品房供应，新增总量为25.13万平方米，其中塘沽占新增总量的45%，开发区占新增总量的36%，滨海高新区占新增总量的19%。

塘沽新增项目为信安创业广场，面积为11.19万平方米，为办公用途产品和酒店型公寓；开发区新增项目为汇川大厦和泰达MSD，为办公用途产品和商业用途产品；滨海高新区新增项目为绿谷健康产业园，为工业用途产品。

2、商业商品房销售数据

成交套数			成交面积			成交均价
（套）	环比	同比	（万平方米）	环比	同比	（元/平方米）	环比	同比
276	↓66.3%	↑110.7%	3.63	↓52.2%	↓41.5%	13519	↓30%	↑58.7%

2015年7月滨海新区共成交商业商品房276套，环比下降66.3%，同比上升110.7%，成交面积为3.63万平方米，环比下降52.2%，同比下降41.5%，成交均价为13519元/平方米，环比下降30%，同比上升58.7%。

本月开发区成交商业商品房3.63万平方米， 中新天津生态城成交面积增长86.7%， 保税空港经济区成交面积增长44.3%，是本月成交量上涨幅度最大的两个区域；滨海高新区成交面积环比下降96.2%，大港成交面积环比下降78.3%；是成交量下降幅度最高的两大区域。

本月成交均价为13519元/平方米，环比下降30%，同比上升58.7%。中心商务区和保税空港经济区上涨幅度最大，分别为64.9%和16.8%。北塘经济区和塘沽两个区域均价下降幅度最大，分别下降84.2%和74.3%。

7月份，京津冀一体化协同发展推动了市场对商业的乐观程度，另外受政府对商业投资的政策等因素影响，使得开发商对商业市场保持乐观预期；市场层面，“信安创业光产”、“泰达MSD”“绿谷健康产业园”等商业集中开盘，使得本月的商业市场供应出现了爆发式的增长。

3、商业商品房成交结构分析

（1）   商业商品房成交区域结构分析

区域	成交面积（㎡）	套数	成交均价（元/平）	面积占比
中心商务区	17609.51	141	13111	49%
保税、空港经济区	7781.15	50	12201	21%
塘沽	4177.16	47	16305	12%
北塘经济区	3075.4	4	18978	8%
汉沽	1725.33	15	9889	5%
中新天津生态城	1066.48	8	9330	3%
东疆保税港区	622.78	8	15368	2%
滨海高新区	154.18	2	9570	0
大港	95.05	1	5200	0

本月中心商务区、保税空港经济区和塘沽是商业商品房成交最为活跃的区域，成交占比分别为49%、21%和12%。

中心商务区成交占比较上月减少19个百分点，主要成交项目为宝龙城市广场、旷世国际大厦、滨海华贸中心、中惠熙园广场、滨海国泰大厦；保税空港经济区成交占比较上月增加14个百分点；塘沽成交占比较上月增加5个百分点，北塘经济区成交占比较上月增加2个百分点。

（2）   商业商品房成交面积结构分析

本月滨海新区商业商品房成交120平方米以下中、小户型产品占到59%，其中60平方米以下户型产品成交占比明显减少，为40%，较上月减少20个百分点；60-90平方米以下户型产品占比为10%，与上月持平；90-120平方米中等户型产品成交为9%，较上月增加2个百分点。

120平方米以上的大户型产品中，120-144平方米的户型产品占比为10%，较上月增加2个百分点；144平方米以上的户型产品成交占比为31%，较上月增加16个百分点。

从7月份商业商品房成交来看小户型产品成交明显减少，大户型产品成交占比明显增加。

（3）  成交均价结构分析

本月滨海新区商业商品房多集中在11000-13000元/平方米均价房源，成交占比为21%。15000-20000元/平方米均价房源成交量占比为20%，较上月增加14个百分点；9000-11000元/平方米价位的房源，占整个滨海新区的19%，较上月增加10个百分点；7000-9000元/平方米价位房源成交量占比为18%，较上月减少1个百分点；20000元/平方米以上价位房源成交量占比为14%，较上月减少1百分点；13000-15000元/平方米价位房源成交量占比为5%，较上月增加1个百分点；5000-7000元/平方米价位房源成交量占比为3%，较上月减少40个百分点；

本月商业商品房成交低等价位以及高等价位房源成交占比明显增加，中等价位的房源成交占比明显减少。

（4）  成交人口结构分析

7月份滨海新区商业商品房购房人口中，本市人口购买面积占比为86%，较上月减少7个百分点，本市人口购房主要集中在中心商务区、保税空港经济区和塘沽。外地人口购买量占比为14%，较上月增加7个百分点，外地人口购房主要集中在中心商务区和汉沽。

本月，本市人口购买均价为13512元/平方米，低于外地人口购买均价，外地人购买均价为13592元/平方米。

3、项目成交排行

（1）成交套数排名

区域	项目名称	成交面积（平米）	套数	成交均价（元/平）	成交金额（万元）
中心商务区	国泰大厦	11530.98	95	13144	15156.32
保税、空港经济区	瑞航广场	11530.98	41	6929	7990.02
塘沽	欣嘉园商业广场	791.96	24	7982	632.14
中心商务区	瑞龙城市广场	2668.67	24	18105	4831.63
中心商务区	中惠熙元广场	562.45	11	13893	781.41
中心商务区	旷世国际大厦	2672.37	9	8088	2161.41
汉沽	友谊购物广场	436.62	9	7901	344.97
东疆保税港区	铭海中心	3108.99	8	3079	957.12
保税、空港经济区	远航商务中心	1754.33	6	10267	1399.07
塘沽	金三角公寓	920.33	6	12239	1126.39

（2）成交金额排名

区域	项目名称	成交面积（平米）	套数	成交均价（元/平）	成交金额（万元）
中心商务区	国泰大厦	11530.98	95	13144	15156.32
保税、空港经济区	瑞航广场	11530.98	41	6929	7990.02
中心商务区	瑞龙城市广场	2668.67	24	18105	4831.63
北塘经济区	鑫盛商务园	2505.29	1	18000	4509.52
塘沽	安顺道	915.25	4	25000	2288.13
中心商务区	旷世国际大厦	2672.37	9	8088	2161.41
保税、空港经济区	远航商务中心	1754.33	6	3975	1399.07
塘沽	金三角公寓	920.33	6	12239	1126.39
东疆保税港区	铭海中心	2674.66	8	3578	957.12
中心商务区	中惠熙元广场	562.45	11	13893	781.41

PART4、二手房市场

一、  二手房市场分析

1.     二手房住宅成交数据一览

成交套数			成交面积			成交均价
（套）	环比	同比	（万平方米）	环比	同比	（元/平方米）	环比	同比
3005	↑3.8%	↑99.5%	28.5	↑10.1%	↑132.7%	7690	↓4%	↑1.4%

2015年7月滨海新区共成交二手房3005套，环比上升3.8%，同比上升99.5%，成交面积28.5万平方米，环比上升10.1%，同比上升132.7%。

7月滨海新区二手房成交均价为7690元/平方米，环比下降4%，同比上升1.4%。从房价走势中可以看出，本月二手房成交均价保持平稳增长。

受上半年利好政策的影响，津二手房市场持续高温，市场活跃度快速升高，长期积累的市场需求不断释放。而下半年伊始购房者的购房热情依然高涨，火热氛围延续至7月，使得本月二手房交易量上涨。

2.     手房住宅成交区域分布

本月滨海新区二手房市场，塘沽成交1169套，占比为39%，较上月减少1个百分点，其次为大港区占比为29%，与上月持平。本月开发区成交二手房341套，占总成交量的11%，与上月持平；汉沽成交占比与上月持平；中心商务区成交占比较上月减少1个百分点。

3.     二手房住宅成交面积分布

本月滨海新区二手房市场成交，主要集中在60-90平方米中小户型产品，共成交1019套，占总成交量的34%；其次为90-120平方米中等户型产品，占比为27%，较上月增加1个百分比；60平方米以下小户型产品占比为24%，与上月持平。

本月大户型产品成交量不高，120-144平方米中大户型产品占总成交量的9%,较上月增加1个百分点；144平方米以上大户型产品占比为6%，较上月减少1个百分点。

PART5、各区商品住宅市场

一、  塘沽

1.   区域供销数据一览

供应
新增供应套数			新增供应面积
（套）	环比	同比	（万平方米）	环比	同比
975	↑80.6%	↑25.5%	10	↑96.1%	↑6.4%

成交
成交套数			成交面积			成交均价
（套）	环比	同比	（万平方米）	环比	同比	（元/平米）	环比	同比
736	↓10.1%	↑107.9%	7.6	↓10.6%	↑105.4%	9780	↓2.3%	↑1.4%

2.区域供销及价格走势

7月塘沽区商品房住宅新增975套，环比上升80.6%，同比上升25.5%，新增面积10万平方米，环比上升96.1%，同比上升6.4%。

7月塘沽区商品房住宅成交736套，环比下降10.1%，同比上升107.9%，成交面积7.6万平方米，环比下降10.6%，同比上升105.4%。成交主力项目为远洋城和南益名士华庭，分别成交132套和98套，远洋城项目成交量有所上升。

7月，塘沽商品房住宅成交均价为9780元/平方米，环比下降2.3%，同比上升1.4%。

3、区域新增供应明细

区域	项目名称	产品		建筑面积（平方米）	套数
塘沽区	桃源观邸	高层		65096.62	641
	南益名士华庭	高层	35300.28		334

4区域成交套数排名

楼盘名称	面积（平米）	套数	均价（元/平米）	金额（万元）
远洋城	11994.41	132	7932	9513.97
南益名士华庭	9991.5	98	10330	10321.22
中铁诺德名苑	7339.77	69	10376	7615.75
渤海度假村	6718.92	69	8241	5537.06
万科海港城	6080.01	68	10249	6231.4

二、开发区

1.区域供销存数据一览

供应
新增供应套数			新增供应面积
（套）	环比	同比	（万平方米）	环比	同比
354	/	↑321.4%	4	/	↑400%

成交
成交套数			成交面积			成交均价
（套）	环比	同比	（万平方米）	环比	同比	（元/平米）	环比	同比
440	↑70.5%	↑276.1%	4.9	↑81.5%	↑32.4%	15978	↑1.7%	↑4.8%

2.区域供销及价格走势

7月开发区商品房住宅新增354套，同比上升321.4%，新增面积4万平方米，同比上升400%。

7月开发区商品房住宅成交440套，环比上升70.5%，同比上升276.1%，成交面积4.9万平方米，环比上升81.5%，同比上升32.4%。成交主力项目为格调林泉和联发第五街，分别成交195套和97套，其中格调林泉为新上市项目。

7月开发区商品房住宅成交均价为15978元/平方米，环比上升1.7%，同比上升4.8%。

3、区域新增供应明细

区域	项目名称	产品		建筑面积（平方米）	套数
开发区	联发第五街	高层		6600.51	63
	格调林泉	高层	33842.63		291

4、区域成交套数排名

楼盘名称	面积（平米）	套数	均价（元/平米）	金额（万元）
格调林泉	22914.89	195	16349	37463.55
联发第五街	9673.48	97	12737	12321.11
招商贝肯山	5863.92	51	16460	9652.012
融科瀚棠	4984.17	42	23417	11671.43
天保喜蜜湾	2923.56	30	11201	3274.68

三、中心商务区

1.   区域供销存数据一览

成交
成交套数			成交面积			成交均价
（套）	环比	同比	（万平方米）	环比	同比	（元/平米）	环比	同比
207	↓3.3%	↑256.9%	2	↓4.8%	↑53.9%	10660	↓1%	↑17.6%

2.区域供销及价格走势

7月中心商务区无新增商品房住宅。  

7月中心商务区住宅成交207套，环比下降3.3%，同比上升256.9%，成交面积2万平方米，环比下降4.8%，同比上升53.9%。成交主力项目为亚泰津澜和中国塘，分别成交60套和38套，亚泰津澜项目成交量有所上升。

7月中心商务区商品房住宅成交均价为10660元/平方米，环比下降1%，同比上升17.6%。

3、区域新增供应明细
7月中心商务区无新增商品房住宅供应。

4.区域成交套数排名

楼盘名称	面积（平米）	套数	均价（元/平米）	金额（万元）
亚泰津澜	5664.85	60	9749	5522.662
中国塘	4197.25	38	16911	7097.969
海昌天澜	3123.79	32	9736	3041.322
和佳苑	2491.91	24	8375	2086.975
和谐园	1493.55	21	7389	1103.584

四、中新生态城

1.区域供销存数据一览

供应
新增供应套数			新增供应面积
（套）	环比	同比	（万平方米）	环比	同比
337	↑163.3%	↑165.4%	5.2	↑477.8%	↑271.4%

成交
成交套数			成交面积			成交均价
（套）	环比	同比	（万平方米）	环比	同比	（元/平米）	环比	同比
524	↓27.6%	↑107.9%	6.3	↓25%	↑117.2%	10111	↑1.5%	↑5.7%

2.区域供销及价格走势

7月中新生态城商品房住宅新增337套，环比上升163.3%，同比上升165.4%，新增面积5.2万平方米，环比上升477.8%，同比上升271.4%。

7月中新生态城商品房住宅成交524套，环比下降27.6%，同比上升107.9%，成交面积6.3万平方米，环比下降25%，同比上升117.2%。成交主力项目为世茂泊郡和季景华庭，分别成交122套和65套。

7月中心生态城商品房住宅成交均价为10111元/平方米，环比上升1.5%，同比上升5.7%。

3区域新增供应明细

区域	项目名称	产品	建筑面积（平方米）	套数
中新生态城	万通塞尚逸墅	洋房	14819.3	72
	万通塞尚逸墅	别墅	10844.66	47
	澜岸铭郡	别墅	13345.23	74
	世茂泊郡	高层	13124.88	144

4.区域成交套数排名

楼盘名称	面积（平米）	套数	均价（元/平米）	金额（万元）
世茂泊郡	12467.65	122	9323	11623.59
季景华庭	6909.82	65	10273	7098.458
世茂生态城	6762.86	47	8005	5413.669
首创康桥郡	4442.24	43	9547	4241.007
宜禾红橡公园	3570.73	39	9134	3261.505

五、北塘经济区

1.   区域供销存数据一览

成交
成交套数			成交面积			成交均价
（套）	环比	同比	（万平方米）	环比	同比	（元/平米）	环比	同比
131	↓15.5%	↑61.7%	2	↓13%	↑100%	11554	↓3.4%	↑6.4%

2.区域供销及价格走势

7月北塘经济区无新增商品房住宅。

7月北塘经济区商品房住宅成交131套，环比下降15.5%，同比上升61.7%，

成交面积2万平方米，环比下降13%，同比上升100%。成交主力项目为融创君澜和泰达御海，分别成交37套和35套。

7月北塘经济区商品房住宅成交均价为11554元/平方米，环比下降3.4%，同比上升6.4%。

3、区域新增供应明细
7月北塘经济区无新增商品房住宅供应。

4.区域成交套数排名

楼盘名称	面积（平米）	套数	均价（元/平米）	金额（万元）
融创君澜	4795.75	37	10154	4869.605
泰达御海	4719.09	35	7803	3682.306
融公馆	5898.95	34	15277	9011.826
建投富锦家园	1384.37	12	11652	1613.068
联发滨海琴墅	1677.86	7	12728	2135.58