本帖最后由 小工头 于 2015-10-10 20:18 编辑
本文转发自滨海楼市微信公众号，不代表本人和网站立场啊
跟房子和孩子沾边的话题想不火都难，如果既有房子又有孩子的话，那这话题就火的没边了。今天我们要聊的就是这两天最火的“生态城招生新政策”出台,其实当前晚生态城“关于2016年小学初中招生政策有关问题的通知”的消息爆出后，小编就接连收到十几位朋友的电话轰炸，问的内容都一样：现在还能不能在生态城买房？二手房要不要出手？生态城的教育政策和房地产打断骨头连着筋的关系可见一斑。
首先我们说，学区房放到哪里都是抢手货，但是依靠学区房彻底盘活一个区域房地产市场的实例放眼整个大天津也不多见，也许不太了解生态城的看官可能会糊涂，生态城的教育政策和地产到底有神马关系，我们不妨先花一点点时间来聊聊生态城建城6年来的房地产历史。
纵观生态城建城6年来的房地产发展史，大体可以分为两个阶段，第一个阶段为2008年-2013年年底，这个时期可以称之为生态城房地产市场的“冰河期”。那个时候生态城主要是一片塔吊林立的大工地，没有商业街、没有生态谷公园、没有社区中心，更重要的是没有学校，更更可怜的是，当时国家又出台了“史上最严”的限购政策，导致了生态城楼市在经历了非常短暂的“蜜月期”后迅速跌入冰点，成交量少得可怜。好在呢，在此跑马圈地的开发商是万科、万通等地产巨擘和吉宝等来自海外的大财主，又有生态城建投托着底，才得以让这片区域没有出现塌方，当然其中也有几家出了资金问题，在这里就不细说了。
当时，开发商口中的营销话术都是生态城未来美好规划和“智能房屋”的环保理念，然而，这两样对于购房者来说就像镜中花水中月，完全没个卵用，因此最早期的购房者除了生态城机关工作人员和部分新区国企员工外，就是一些战战兢兢压宝的投资客。但这部分人对于有着庞大地产体量的生态城来说，如同杯水车薪，根本不够十几家开发商分的。
“冰河期”的时候生态城的房子到底卖的有多惨淡，一位房企的老销售曾向小编吐槽他两年总共卖了不到十套房子，每个月就吃干巴巴的底薪，女朋友都吹了，起初开发商以为是定价高，连降了三次价还是没效果，营销老总炒了一个又一个，而现在，他每周轻松卖个十来套房子，对于曾经被炒掉的老总和离他而去的女友，他的评价是“真没赶上好时候。”
当然，在“冰河期”内，有一批购房者是绝对不容忽视的群体——冲着蓝印户口而来的外地人，不过生态城的蓝印门槛要远远高于武清宝坻，教育资源又跟不上，归根结底，生态城在蓝印户口领域也不存在明显的竞争优势。
那么，“冰河期”是从何时解冻的呢？浩洋认为，当以2013年艾毅幼儿园的和滨海小外的相继开学为标志——教育资源和招生政策开始发威了。
生态城起步区总共只有8平方公里，单从距离上讲，整个起步区的小区都能成为学区房，而有些小区与学校仅一路之隔甚至一墙之隔，房价又低，这让在天津市区和滨海核心区挤爆脑袋进好学校的家长们看到了希望，更何况，当初生态城居民子女上学是免费的！免费的！免费的！（重要的事情说三遍）这对于购房者来讲绝对是最具威胁的大杀器。
“买房子能免费上名校”渐渐成了生态城楼市的金字招牌，大批家长慕名而至，走进售楼处的第一句话就是这离学校有多远，再加上生态城基础配套的相继完善，更多的刚需购房者慢慢聚拢，从2013年底至今，生态城房地产的“春天”到来了，房子好卖了，地产商也牛气了，牛起到什么程度，你不留个联系方式人家都不带领你看房的，呵呵。
“回暖期”的“暖意”有多足，生态城一位老领导讲的段子可以作为佐证。说当时邻居滨海旅游区的碧桂园项目买的特别火，老领导很心焦，于是带队微服私访去取经，问销售小姑娘你们这房子怎么卖的这么好啊，小姑娘的回答是“因为我们靠近生态城。”
说到这里，可能部分看官要反驳一下，认为不要片面夸大生态城教育资源配置对房地产市场的影响，区域商业、公园、医疗等等等等方面的建设也吸引了购房者。浩洋不否认这些因素确实可以吸引购房者的目光，但影响极其有限，毕竟在“买房五要素”中，居住环境只是其中之一。您也可以受累查阅一下地产专业类网站在前两年做的关于生态城的调查问卷，“教育购房”所占的比例高达6成以上，或者更简单的，用生态城幼儿园、中小学的在读人数除以生态城的入住家庭数，也能得出最直观的结论。
好啦，历史我们就先聊到这儿，下面正式说这次招生政策的改革对地产市场的主要影响。首先把结论写在前面，方便心急的看官提前撤。新招生政策出台，还要不要在生态城买房子？浩洋的建议是看清楚了再买，而且房价会继续上涨；投资的二手房要不要卖？浩洋的建议是过了年再卖；对滨海房地产市场有没有影响？浩洋的观点是有，而且非常明显。
首先来说要不要买房？从最新出台的招生政策来看，以后在生态城入学的条件是“购房”+“本市户籍”，也就是说购房还是前提条件，但是新政中“2015年10月8日（不含）后购房的，转学生（二、三、四、五、六、八、九年级）不确保学位，视学位情况按购房时间顺序排队”的规定确实将一部分购房者挡在了门外，也就说如果你是为了孩子上学买房、又没有本市户籍且积分达不到落户要求的话，暂时还是不要在生态城买房了。
第二、为什么说房价会涨？我们在之前的文章中也已经谈过，在今年一季度生态城在建住宅的销售比就达到了72.6%，也就是说，整个生态城的房子的房子已经卖了四分之三，而按照的上半年的销售速度，余下的四分之一也将在明年6月份前后售罄。而接下来，生态城将会面临一段时间的“商品房断档期”,曾经充足的现房房源将会彻底从生态城版图内消失，期房房源中也仅有吉宝、生态城建投和新加入的英利集团等少数房企供应，“狼多肉少”的局面势必会导致新房房价上涨。
再接下来，也是大家误解最多的一条：“原业主子女已在生态城就读的，六年内不受理其二手房业主子女入学报名”,这是不是意味着生态城的二手房源不好出手了？浩洋认为不能一竿子全拍死。
首先这条政策完全是从调配教育资源角度出发，而且在天津市区早已启用。政府怕的是教育资源拥堵带来的负面社会效应。假如隔壁老王在生态城购买了一套房产，孩子通过审查上学后又将房子卖给了隔壁老李，那么老李的孩子同样具有上学资格，这一套房子就可能会产生几倍的生源，导致教育拥堵，而这一条很巧妙的规避了这种乱象的出现。对于二手房买卖来讲，如果是为了孩子上学的购房者，那么请安安静静的等待时机，享受完福利、尽够了义务在再卖房走人，也亏不着，而对于当初投资买房的购房者来说，你发财的机会来了，在明年春天生态城二手房走到高点的时候可以看准时机出房了。
同时，在这里我们再多说一句，此政策一出台又将生态城首批入市的二手房时间向后推迟了2-3年的时间，而这一时间又是生态城第二批新建房源的上市时间重合，当时候会不会对新房市场带来冲击，导致房企资金链紧张，值得考虑，当然这是后话了。
最后再简单聊聊生态城新政对整个滨海新区市场的影响，所谓牵一发而动全身，生态城地产的变化也将带来整个新区的新格局，在新政之后生态城的地产销售将会从长达一年多的猛涨期过渡到平淡期，而大批的购房者特别是在“8·12”事故中的受损居民还需要新的区域进行消化，而目前现房保有量较大的中心商务区、上北片区和北塘将会分摊这批购房者，迎来一波销售高潮。
另外，在未来的两年里，耀华中学、昆明路小学等一批名校将相继投用，学区房将从集中变为分散，或许在数年之后，生态城的学区房优势将不复存在。
再见！生态城房地产的“黄金时代”！ | 
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发表于 2015-10-10 20:16:56
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