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提要：最近，海口接连发生两起开发商撕毁购房合约，购房人聚集抗议的群体事件。究其原因，皆缘于开发商利欲熏心，不顾道义信用，在楼盘开盘之际，单方面撕毁原与购房人签订的协议或意向书，引起购房人的义愤，群起抗争。为什么开发商要变脸毁约？面对巨额的利益，开发商就敢要钱不要脸？ （吉宝也这么不顾脸面吗） 【翰林西苑事件】 “翰林西苑”位于海口白水塘景山学校南侧，占地45亩，建筑面积8万平方米。据其售楼书所描绘：“南拥城市森林公园，北临清水塘教育产业园区，成为海口高端人文品质楼盘的代表作。” 去年底，翰林西苑开发商与购房人签订了一份名为VIP申请表的协议，双方约定：购房人交纳3-5万不等的诚意金（VIP会员费），就可以4000-5000元/平方米不等的价格购买该楼盘中的一套住房，协议中约定了房号、面积、单价及总价。 不料，今年11月下旬，部分客户接到开盘通知，开发商要求客户一次性付款并且须购买15万元的车位。另外，一些客户还反映，当时经过销售员同意，他们受亲朋好友委托签订了购房协议，但现在开发商却不同意购房者更名。开发商的种种行为，造成了他们的权益受损。 11月25日上午10时许，近百名业主聚集在售楼中心讨说法。 【西林小区事件】 “东林小区”位于海口市滨涯村外贸四仓库东北侧，占地面积为1906.04平方米，建筑面积上下为21453.80平方米。去年11月至12月期间，部分客户与开发商签订了“东林小区”房屋认购书，并交纳了一万到三万元不等的认购定金，认购书上约定了房屋的房号、面积、单价等，明确规定开发商在《预售许可证书》签发之后三日内，通知购房者签订《商品房买卖合同书》，倘若购房者逾期签订，将不退还订金。 今年11月下旬，楼盘开盘之际，开发商却单方撕毁协议，将购房价由原来的4000多元提升到6500元每平米，比原价提高了36%。 11月25日上午，“东林小区”30多名外地购房者聚集在海口市龙华区滨涯村海瑞路的东林小区售楼处，抗议开发商的毁约行为。 【诚意金为何无诚意】 所谓购房诚意金，是购房者交纳一定金额的订金给开发商，取得一种签订正式购房合同的权利。有的只约定可优先选房，不约定房号、面积、价格；有的则约定好了房号、面积、单价和总价。翰林西苑和东林小区属于后者。 签订购房意向书，收取购房诚意金，是开发商用来销售楼盘的一种策略，一种促销方法。开发商通过签订购房意向书，收取诚意金，一方面可以锁定客户，不用担心将来的销售，可以将降价的风险转嫁到客户头上；其次，也可通过收取诚意金，筹措部分建设资金。第三，有利于对外融资。因为购房客户已经确定，已经收取诚意金，那么融资的风险就大大降低了。有这么多的好处，开发商视这么销售模式为法宝，开发商给予认购者种种便利，包括允许客户更名，直接将所订购的房号出售给第三人。其实，这已经成为业内的惯例。很多炒房族与开发商配合，炒作楼盘，赚取差价。 翰林西苑和东林小区的开发商为何不顾信义，撕毁合约呢？一者，开发商事先没有想到海南的房价会涨得这么凶，购房人赚得这么多。这些认购者，都是在去年认购的，只交了1-5万不等的诚意金，不到一年时间，却能赚得20-40万不等的差价。开发商希望通过涨价或者搭售车位，增加自己的利润，来提高认购者的成本；或者以各种方式限定条件，阻止合约履行。翰林西苑的开发商要求客户全额付款，不让客户按揭贷款，或不给更名，逼迫部分客户放弃合约。二者，开发商毁约的代价最多是退还客户的诚意金，或双倍赔偿。这也比履行合约来得合算。据翰林西苑的开发商估算，如果履行合约，开发商要少赚2个多亿。如此之大的利益，难怪开发商宁愿受罚，宁愿不要脸面，也要冒天下之大不韪，毅然变脸毁约了。 【诚意金法律解读】 购房意向书，实际上是一种预约合同，订房者通过交纳一定金额的诚意金，取得了在未来签订购房合同的权利。因为我国实行商品房预售制度，为了充分保护购房人的合法权益，规定没有取得销售许可证的，不得订立商品房销售合同，而且规定订立商品房销售合同必须使用国家统一制式的合同文本。而签订购房意向书时，往往项目还在建设中，有的只有一张图纸，甚至刚刚拿到土地，很多的具体事项尚无法确定， 所以，购房意向书就其法律性质无疑是预约合同，但其实质是开发商利用法律规定的真空，采用预约合同的方式规避市场风险的一种协议。 开发商一旦毁约，会有什么法律责任呢？在很多购房意向书中，甚至没有规定违约责任，或者只是退还诚意金，最严重的也不过是双倍返还诚意金。所以，当房价上涨幅度较大时，开发商宁愿违约，即使双倍赔偿客户损失，相对于上涨的房价来说，也是很合算了。 建议以后再签订这类合同，对违约条款一定要多加上几条，比如要开发商一旦违约按市场价与认购意向书约定的价格之差价计算赔偿金。
【事件后续】 经过政府的出面调解，翰林西苑的开发商同意履行原合约，不论小区周围的楼房价格有多高，都按与客户已达成协议的价格出售。给予客户直系亲属加名办理《商品房买卖合同》签订手续。并经与银行协商，达成为客户提供首付50%的按揭贷款。有错能改，善莫大焉。 东林小区事件也在积极协调中。
据我所知，这类的认购意向书在海南房地产行业内大量存在，以后不可避免还会有变脸毁约的开发商。为了维护购房者的合法权益，也是为了海南国际旅游岛的信誉和形象，建议政府对开发商单方面毁约的行为给予警示，避免类似事件的重演。购房者也要多长一个心眼，警惕不良开发商! 作为开发商，一定要讲究诚信，更要讲道义。不然，诚意金都没有诚意，作为发起者都不去遵守，那真是整个房地产业的悲哀。
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发表于 2015-4-29 08:37:43
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