转发：特意纪念万通催缴物业费的法律文书

子道 · 发表于 2014-5-27 11:24:12

物业工作人员给我打来电话，催我缴纳物业费，我忽然想到我有什么理由可以不交？我听说本园的物业现在时越来越不像话了，比如有人说那些保安是歪瓜劣枣的，门禁坏掉后长期不修复，电梯没有电梯工，晚间也没有威武的安保队伍巡逻了，另外，听说小区多次失盗等等，明显不如当初收房时的服务质量了。我把这些情况反馈给物业工作人员了，于是对方要我给证据，特别是保安一事，物业说他们外包给有资质的单位了，保安没有问题，我提出的反驳是，该保安公司可能证照齐全，但证照齐全不能确保它派遣的保安不是黑保安，这就如同现在很多公司有合法的营业执照、税务证，但是仍然有很多证照齐全公司偷税漏税一样，所以，我要求缴纳物业费时能查看这些已雇佣保安是否有公安局发的工作证，对方没有作出响应。关于物业费，我想请教一下懂法律的业主：1.物业既然是一种服务，在服务达不到质量的时候，为什么业主不能对价格提出修改？定价权为什么掌握在物业公司的手上？物业费收取标准为什么是”收房定终身，终身不修改“？2.物业合同为什么是一种业主没有自由选择权的合同？单个业主为什么无法拒签？和物业公司签订物业合同的主体是谁？是业主委员会还是单个业主本身？3.看到园内有不少业主说不交物业费会侵害已交物业费的业主的利益，比如让物业公司难以为继，服务质量下降等等，我觉得这是一个”先有鸡还是先有蛋“的问题，各说各有理。我认为，物业服务质量下降是导致业主不认可物业，业主不认可物业又导致其不交物业费，因为，毕竟每一个业主在收房时都缴纳了物业费，说明业主是认可物业在先，后面不再交，可能与没有享受到物业公司当初承诺的星级服务有密切关系，物业公司是不是应该反思这一点？至于不交物业费导致物业公司服务质量下降的问题，我认为这不是正当理由，因为物业本身是一种带公益性质的服务类产品，不能完全以营利为经营目标，其次，物业公司有职责维护好其自身经营，自身经营不善导致破产应该首先检讨其管理手段，而不是把破产的责任推卸到业主不缴费上。关于一个不交费的业主侵犯另外一个业主的利益的说法我也不认同，认为这是混淆了2个法律实体，既然物业公司与交费业主、不交费业主都签订了各自的物业合同，那么物业公司显然不能以A业主不交费就去侵犯B业主的利益，应该说这种侵犯是物业公司对已交费业主施加的，我主张已经交费的业主有权起诉物业公司没有提供相应优质服务，也就是说，那些主张未交费业主侵犯已缴费业主的利益的说法是经不起质疑的。物业公司的说法是典型的偷梁换柱，是对其服务对象的混淆，我想法律是主张物业公司按照已经签订的合同为已交费业主提供优质服务的，这就如同一个饭店内来了2个客人，一个是吃霸王餐的，一个是吃饭后就付费的，饭店绝对不能因为有一个人吃霸王餐，就对不吃霸王餐的送上带苍蝇和虫子的菜。4，关于物业费的付费形式，物业费现在普遍采用的是预付费，为什么不能像电话费一样采取后付费模式？目前这种预付费的模式是否是法律强制执行的？5.关于证据，当我提出反驳意见后，物业公司要求我提供证据，我的想法是，物业作为一种服务，服务本身具有易失性和过程性的特点，比如中国移动给我们提供无线通讯服务，中间发生的服务质量很难取得证据，因为其证据具有易失性，另外，我听园子内有为作律师的业主说，物业合同是全体业主与物业公司签订的，单个业主无权与物业公司签订，既然是一对多的关系，那单个业主是不是无权举证？单个业主的举证是不是不具备完备性，单个业主是不是也不能代表其他业主对服务的评价？由此看来，举证的责任是不是应该由物业公司承担？6.物业服务VS餐饮服务，这两种服务类似，我们去吃饭都是后付费，吃得不满意是不是可以要求打折？吃到苍蝇和蚊子是不是可以要求不付费？甚至要求监管部门处罚饭店？物业公司有监管部门吗？物业公司提供了劣质服务、有质量缺陷的产品，监管部门是不是该处罚他们？而不是仅仅像食客一样拂袖而去？以上仅仅是我的一些个人看法，欢迎拍砖

蓝色小葵 · 发表于 2014-5-27 13:30:05

搜到几个相关的文件，有没有懂法律的，帮大家看看，为什么生态城的物业费都这么贵呢？比规定的高出1倍或2倍呢！：

关于印发《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》的通知
链接最后有文件的下载： http://www.tjhqqzf.gov.cn/zwgk/system/2013/08/06/010056985.shtml

第二个文件：
关于印发《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》的通知
链接: http://www.tjpma.org/contentdetail.asp?content_class=2&id=744

第三个文件：
详解天津物业管理新政策：明码标价细化服务标准和频度
http://fgj.tjhqqzf.gov.cn/system/2009/11/09/010004291.shtml

服务费构成：基本服务费设施养护费

新《办法》中,物业管理服务费包含物业管理基本服务费和机电设施设备日常运行养护费两项。

物业管理基本服务费是指普通住宅小区物业管理服务中综合管理、清洁卫生、公共秩序维护、绿化养护、共用部位养护五项服务所发生的费用。新规定中房屋管理和设施设备维修养护,统一修改为共用部位维修养护,将涉及设施设备养护的内容划入机电设施设备日常运行养护。还分别对五项服务中的服务标准、服务频度进行了细化、量化。

机电设施设备日常运行养护费是指普通住宅小区物业管理服务中的电梯、给排水系统、强弱电系统(电子防盗门、可视对讲门、电子巡更系统、住户报警、周界报警、电子显示屏、中央监控系统、景观灯等)、消防系统、避雷系统、航空障碍灯、水景(包括喷泉)等机电设施设备日常运行养护所发生的费用。

新《办法》明确了普通住宅小区物业管理基本服务费实行政府指导价。非住宅及别墅、酒店型公寓等高档住宅小区物业管理基本服务费实行市场调节价。

普通住宅物业收费实行“政府指导价” 设施养护费可协商确定

新《办法》规定,普通住宅小区物业管理服务标准和收费标准分为四个等级,政府指导价格中准价标准分别为每月每建筑平方米1.20元、0.90元、0.70元和0.50元。各等级物业管理基本服务费指导价格标准为中准价格,开发建设单位、业主大会与物业服务企业协商时可在中准价格基础上上下浮动,浮动幅度不超过20%。

普通住宅小区机电设施设备日常运行养护费,由开发建设单位、业主大会与物业服务企业根据具体情况另行协商确定。

不得向业主收取“代办费”