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标题: 肥了塘沽，瘦了汉沽，不限购的滨海新区也有烦恼 [打印本页]

作者: 房产达人 时间: 2017-9-13 22:23
标题: 肥了塘沽，瘦了汉沽，不限购的滨海新区也有烦恼
提到滨海新区，如果你还因为大爆炸的事情而对其心有余悸的话，就错了。

据安居客用户偏好统计数据显示，天津市的区域搜索热度中，滨海新区始终保持首位，热度分为100分，第二名西青区、第三名津南区的热度分别为62分、55分，相差悬殊。（热度分值是由新房和二手房点击量决定的，点击量最高者为100分。）

滨海新区居天津热度排名榜首

滨海新区热度分为什么居首？因为它是目前天津市唯一“不限购”区域，自然吸引了购房者更多关注。

但是，同在滨海新区，塘沽、汉沽、大港却分化明显：塘沽区房价在上涨，汉沽区、大港区却在下跌，塘沽区的房价几乎是汉沽区的两倍。差距如此之大。这又是为什么呢？中国房地产报记者近日赴天津滨海新区进行了调查。

汉沽：被遗忘的角落

1986年8月21日，邓小平在时任天津市市长的李瑞环陪同下视察天津开发区，并亲笔题写“开发区大有希望”的题词。同时，邓小平指出天津“在港口和市区之间有这么多荒地，这是个很大的优势，我看你们潜力很大。可以胆子大点，发展快点”，这是滨海新区最初的轮廓。

2009年11月，国务院正式批复滨海新区行政体制改革方案，同意撤销天津市塘沽区、汉沽区、大港区，设立天津市滨海新区，以原塘沽区、汉沽区、大港区的行政区域为滨海新区的行政区域，设立滨海新区行政区，辖区包括原塘沽、汉沽、大港三区全境。

多年过去，如今，坐在通往汉沽的大巴车上，沿途依旧可以见到大片荒地、民房。身处汉沽，顿有节奏变缓的感觉。

在汉沽经营酒店的一位大姐说：“汉沽比塘沽差远了，没有大企业，没有大项目，汉沽还比不上外地的小县城。”

老天津人刘先生讲起滨海新区的历史时说：“塘沽原来就是个小渔村，很荒凉、空旷，没有多少人，最大的厂子也就是一个碱厂、一个盐厂，说完这俩厂，就没了。塘沽设为开发区后，摩托罗拉、三星等都在那儿建厂，才繁华起来，后来越扩越大，直到被划为滨海新区，更是了不得了。汉沽比塘沽落后多了，就是差在开发区这一点，如果当初开发区设在汉沽，汉沽就不会没有大企业。再说，汉沽全是盐碱地，搞不了生产，也没有景点，发展不了旅游业，近几年也没怎么开发，地价就差大了。大港那边是油田，更没什么发展空间。”

滨海新区楼市各板块情况一览表

来自安居客的统计数据表明，今年8月，塘沽商品住宅成交164套，成交面积2.1万平方米，商品住宅成交均价10713元/平方米，环比上涨10%；汉沽商品住宅成交156套，成交面积1.5万平方米，商品住宅成交均价6942元/平方米，环比下降17%；大港商品住宅成交212套，环比下降50%，同比下降49%；成交面积2.4万平方米，商品住宅成交均价8852元/平方米，环比下降12%。

汉沽的房价不但比塘沽差了一大截，比起大港，也便宜不少。当地一家房产中介的工作人员坦言受制于汉沽发展缓慢，楼市一直比较低迷，新开楼盘很少，房价与塘沽相比有很大差距。虽然滨海新区是天津唯一不限购的地区，但是买房者都被塘沽吸引过去了。受交通限制，汉沽与天津主城区来往并不方便，奇怪的是，汉沽与唐山较近，但是楼市还没唐山火。“将来汉沽通了地铁的话，估计会好一点儿，不过按照规划，地铁要在三年之后才能通。”

塘沽：存量仍然很大

从汉沽转到塘沽，感觉大为不同。此地高楼林立，车水马龙，商业街更是人声鼎沸。

链家房产的工作人员介绍说，目前滨海新区很有投资价值，品牌房企云集，尤其是空港刚刚划入滨海新区，升值潜力很大。

中国房地产报记者从安居客华北大区天津站了解到，2017年8月，天津滨海新区新增供应量21.3万平方米，环比上涨15%。滨海新区辖7个功能区，分别是天津经济技术开发区、天津港保税区、滨海高新区、东疆保税港区、中新天津生态城、中心商务区、临港经济区。中新天津生态城新增供应量为20.1万平方米，占滨海新区总供应量的94%，占天津全市总供应的16%。其中，力高阳光海岸为主力供应项目，新增供应量近8万平方米，亿利国际生态岛、世茂玖熙等项目新增供应量也很可观。

存量方面，滨海新区存量仍然最大，占到天津全市的33%，其中，塘沽存量98万平方米，占到滨海新区的24%。按照其近6个月的平均销量，推算塘沽存量的去化周期为17.3个月，已经接近合理范围的上限。

天津滨海新区建设热火朝天

安居客房产研究院分析师安国姝表示，目前滨海新区楼市购买主力以本地购房者居多，刚需改善型需求仍是主流，80平方米~100平方米的2室~3室则最受购房者青睐。在滨海新区各区域中，塘沽区作为滨海新区的老城区，区域发展成熟，资源日渐稀缺，新增供应也很少。中新生态城绝对是目前最热门的板块，从曾经的空城到如今的宜居新城，其变化可谓日新月异。从8月份的供应量和成交量上来看，中新生态城都是滨海新区的主力军。开发区是滨海新区内热度仅次于中新生态城的区域，区域发展成熟，相比塘沽老城区，新房项目及商业配套更高端，新房价格也是区域内最高，商品住宅成交均价30047元/平方米。空港经济区商品住宅成交均价19210元/平方米，但是，整个8月份，空港经济区商品住宅无新增供应，仅成交2套，且均来自同一个项目：天保意境兰庭。

未来：价值洼地值得重视

近日，天津市环保局出台了《天津市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》，要求2017年10月至2018年3月全市建成区内停止建设工程类作业。除去传统冬季工地停工时间，实际上增加停工时间2个月。与此同时，不少银行针对购买首套房的客户上浮了基准房贷利率，仅有少数银行还维持原来标准。

“金九银十“遇上房贷收紧、全市停工的利空消息，天津房价上涨机会不大，但是这对于滨海新区的库存去化，会有一定促进作用。安国姝表示，房贷收紧，购房成本上涨导致购房者观望情绪渐浓。随着“金九银十”的到来，销售压力会进一步增加，资金回笼周期长，临近年末，为了完成全年任务，急售意愿也会提高，刚需购房者可适时选择入市。

滨海新区楼市受政策影响颇大，尤其在今年3月底的调控新政出台后，滨海新区被划为“不限购”区域，短时间内热度不断攀升。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于天津滨海新区来说，不限购体现了分类调控的导向，这和天津各个区域的不同发展格局是有关的。类似做法带来了两个好处：第一是有助于其他区域的限购落实和此类区域的去库存。第二是引导后续房企对于不同板块投资策略的调整。

之后，7月份，天津率先实现了京津冀社保互认政策，成建制落户天津的京冀企业可以直接为员工申请天津户口。天津市公安机关表示，成建制迁津大企业职工落户与天津目前实行的积分落户是不同的落户渠道，且前者落户数量平均只占每年落户总数的5%左右，不会造成大规模人口涌入。但是，这一政策被业内视为限购松绑的信号，业内认为”新天津人“将给天津本地房地产市场补充有生力量，从而进一步刺激置业需求。在“成建制落户“政策下，天津有产业聚集、产业园区的片区格外受到青睐，其中，滨海新区作为承接北京产业疏散的重要工业区，将成为“新天津人”汇聚的地方。也正因为如此，汉沽作为滨海新区楼市的洼地，已经引起了一些企业和购房者的重视，中国房地产报记者在汉沽看到，已有世界500强、央企在汉沽布局，或许塘沽的今天就是汉沽的明天。

来源：中国房地产报

作者: 生态梦之蓝 时间: 2017-9-13 22:31
汉沽可以发展海洋渔业

作者: apris 时间: 2017-9-14 08:39
等生态城建成，塘汉建成区就连成一片了。
三区合并这么多年，还在用各自的名字

作者: 荆汉梦唐 时间: 2017-9-14 09:29
主要还是没什么地理物质优势！

作者: sneb32 时间: 2017-9-21 14:35
其实谁都说家乡好，但我说句汉沽人不爱听的话，汉沽还真没有什么可抬高房价的支柱。

作者: lovesstec 时间: 2017-9-22 15:47

sneb32 发表于 2017-9-21 14:35
其实谁都说家乡好，但我说句汉沽人不爱听的话，汉沽还真没有什么可抬高房价的支柱。

生态城属于汉沽。

作者: sneb32 时间: 2017-9-23 23:26

lovesstec 发表于 2017-9-22 15:47
生态城属于汉沽。

生态城只是地属于汉沽而已，现在属于滨海新区的一个功能区，算不上属于汉沽

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