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标题: 滨海新区购房指南之——生态城篇，想入手的看这篇就够了 [打印本页]
作者: 房产达人    时间: 2017-7-17 09:48
标题: 滨海新区购房指南之——生态城篇，想入手的看这篇就够了


之前谈过了开发区、响螺湾，今天，我们来聊聊生态城。


1
序言

最近关心生态城的人特别多。
一大波新房开盘在即，后台用户讨论最多的就是生态城。
估计大伙都忘了，十年前生态城在塘沽土著眼里是个什么样儿。
位置偏，鸡不生蛋鸟不拉屎。
人少，方圆几里看不见同类，甚至被叫做“鬼城”。
荒，看不见未来的那种，发展起来不知道要多少年头。
那个时候什么样的人才会买生态城？
外地人，主城区留不下，又不想卷铺盖回家。
没钱，开发区不敢想，二手房又看不上，只承受得起最低单价。
换句话说就是，迫不得已。
像我常去的一家理发店，店长阿华，山东人，来塘沽已经十年了。2013年买了生态城的鲲贝园，入手的时候还不到6000，现在均价已经小两万了。
我问他，几年前怎么就拥有这么长远的投资眼光。
他说：完全是出于无奈之举，孩子要上学，穷，没别处可买。
当时周围人都劝他，“傻啊，生态城那块荒地，就是一潭死水，起不来”。
后来这群人才真的傻眼了，一边惊叹于生态城的崛起，一边后悔没早入手。
还有人吐槽，生态城的房价是爆炸炸起来的，这...又是怎么一说？
今天，我们就来好好聊聊生态城这块区域。


2
区位现状



名称：中新生态城
面积：30平方公里位置：东临中央大道，西临蓟运河，南临永定河，北临津汉快速路
规划人口：35万人
关键词：新移民、宜居、生态、配套齐全、学区房、发展前景可观
周边环境



从发展上来看，生态城建成前，这里是一片盐碱荒地。现在配套、商业都慢慢起来了，而且还在不断完善。从08年到现在，九年时间，可以说比当初的开发区发展还要快。
从整体规划来看，生态城的定位是生态、宜居，其海绵城市的概念也不错。再看产业布局、房企进驻等方面，都已越来越完善。
不过目前生态城人口逐渐增多，交通拥堵是比较明显的一个问题。之前我们倒也讨论过，生态城越堵车越有价值，你信吗？
下面再看配套：


说起生态城的发展潜力，经常有人拿一桥之隔的北塘与之比较。但相对生态城已趋于成熟的社区而言，北塘的商业及配套可能还需要很长一段时间。


3
房价走势


先来看看新区的房价：滨海新区7月新房均价11650元/m? ，环比上月持平，跟天津整体比差距较大。




再看生态城：
忽略6、7月未统计，从去年5月至今年5月，生态城的房价一直趋近甚至持平于整个天津市的整体均价。






从价格来看，生态城大体上一直在稳定增长。
再看数据，目前除了大港、塘沽，销售量要数生态城最多。生态城从五六月开始，陆续加推了的亿利、旭辉、力高、众美等项目，销量都不错。



（六月数据）

而从目前楼盘储备来看，生态城楼市的后劲儿也是比较给力的。


（六月数据）

光是上个月，生态城新建商品住宅就成交了7.4万㎡，占整个新区比约为24%。而下半年，还有多个项目要集中开盘，可想而知这力度将有多大。下面给大家一些楼盘推荐。


4
楼盘推荐



说楼盘先看规划，生态城的整体规划是南部起步区-中部区-北部区。
目前起步区建设已经趋于完善，教育、医疗等生活配套都已健全，房价涨得那叫一个字——稳。像我朋友评价生态城就是，“核心地段买不起，外围位置看不上”。
后面，中部片区是生态城的下一步发展方向，这一点，在十三五规划里有提及。
而北部片区的发展，可能还要再等等。
从最近新上市的一些项目里也能体现，加推楼盘还是多分布在起步区。像学区房也是如此，除了北师大，基本上都在起步区。
不过据了解，中部片区除了双威、星光汇（起步、中部区交汇处），还有3个新项目已备案，年底左右会开盘，并且项目名称刚刚确定下来，翠谷园，博仕苑，宸和园。


我们下面来看具体项目信息。
先来看看看目前生态城在售/待售的项目：
从新房供应上来看，从5、6月份开始，不少项目相继开盘，而后续还会有很多项目陆续上市，房荒问题将得到缓解。
再来看看生态城的学区房：


生态城在售/待售楼盘信息
项目名称
面积户型
参考均价（元/㎡）
朗诗中福翡翠澜湾
现已排卡验资，主推科技洋房，108、131、150㎡户型，预计7月开盘
待定
鼓浪水镇
预计首推高层，主推78-127㎡户型，预计7月开盘
待定
双威悦馨苑
主推高层，二期预计7月开盘
待定
力高阳光海岸
目前正在排卡，后期将加推高层，主推50、124㎡户型
待定
亿利国际生态岛
预计后期加推洋房产品，主推116、135㎡户型
11000
宜和美墅
尾盘在售，剩余少量320㎡户型双拼别墅
26000-28000
远雄兰苑
二期预计开盘高层，主推78-161㎡户型
待定
世茂玖熙
预计后期加推高层，主推99、117、122㎡户型
待定
吉宝沁风御庭
双拼别墅，主推约311-317㎡户型
20000-24000
独栋，主推405-538㎡户型
24000-28000
吉宝季景兰庭
预计后期加推高层、洋房，主推87、 129、150㎡
待定
万通新新逸墅
2期预计后期开盘
20000
中加生态示范区
暂无房源在售，预计后期加推洋房
待定
季景峰阁
暂无房源在售，预计后期加推高层
待定
众美青城
暂无房源在售，后期加推别墅与电梯洋房
待定
宜禾一墅
暂无房源在售，二期相关加推信息待定
待定
星光汇
开盘信息待定
待定
旭辉陸號院
暂无房源在售，后期加推计划待定
待定


生态城的教育资源还是值得一提的，这里名校资源比较平均，实力相当，不太涉及其他区域争抢优质教育资源的情况。很多家长落户生态城，学区也是决定性的一个因素。
最后再看看生态城地铁开通后的地铁房：


生态城学区房
学校
小区
均价（元/㎡）
滨海小外一部
鲲玉园、鲲贝园、鲲玺园、尚苑、璟苑、新颐园、南苑、香堤苑、雅境园、首玺园、荣馨园、和畅园、锦庐园、美逸园、季景园
22100
滨海小外二部
新新园、天和园、红树湾、仕景苑、景杉园、兰苑、澜水苑
24000
滨海小外三部
兰景园、家和园、美林园、美韵园、雍海苑
24000
华夏未来小学
悦馨苑、依水园、芦花庄园
20000
天津生态城南开小学
（暂不划定学区片）附近的小区：旭辉陸號院（溪景园）、众美青城（青溪花苑）、双威悦馨苑、依水和墅（依水园），还有芦花庄园、力高阳光海岸（雍海苑）
20000
滨海小外中学部
兰苑、美韵园、宜和美林（美林园）、家和园、首创康桥郡（仕景苑）
29000
南开中学滨海生态城学校
亿利（颐湖居）、双威悦馨苑、依水和墅（依水园）、世贸玖熙（玖熙苑）、宜禾一墅（慧水苑）
23000
北师大生态城附属学校
宝龙城（瑞龙城）、中加生态示范区（枫丹园）、碧桂园滨海城（凤凰苑）、和畅园、美韵园、美林园
17000


目前，规国局已经公示了Z4线在生态城的四个站点的具体位置。2020年，全线开通后，学区+地铁房必然还会迎来新一轮上涨，这个不必再多解释。


5
写在最后

有人说，曾经的生态城你爱答不理，如今的生态城你高攀不起。






这评价，听着似乎有些过。但想想，也不无道理。
生态城从最初的一片盐碱地、污水池，发展到如今的生态、宜居片区，可以算是一个奇迹了。
至于有人说是爆炸炸出来的房价，我想反问你一句，如果这个片区什么价值和潜力都没有，会有人选择这里吗？
其实，在812前，生态城的房价已经在稳中上涨了。
比如早一些的荣馨园，13年开发，从最初到现在一直在涨，只是涨幅略有变化。




我们只能说是两年前的那个突发事件，间接导致了生态城市场的“火爆”。但是，房价的升涨，总归是建立在项目自身价值基础上的。
一个区域的配套、商业起来了，市场自然会把眼光投向这里。




总体而言，生态城片区目前已逐渐成熟且自成一体。
跟其他区域相比，生态城对于滨海新区，其实更像是一个独立的小区域，这有点像滨海新区对市区的感觉。这里多为外地人，生活配套也相对独立。
事实上，这也是房地产最好的走向，即城市中没有绝对的中心和边缘之别。
每个区域自成一体，具备商店、饭馆、医院、学校、医疗等设施，为居民提供必要的生活配套。
而生态城在这点上，走在了前沿。
最后再说说发展。
从区域位置来看，比起响螺湾，生态城的逆袭可见一斑。响螺湾距离主城区很近，但发展现状并不乐观。反观生态城，区域位置其实并不占优势，却能在不到十年的时间里翻身，这足以证明了实力。
从投资角度来看，虽然现在已经过了最好时机，房价很难再像之前那样疯涨。但从长期发展的角度来看，生态城的规划和市场都摆在那儿，前景不会差。尤其是在轻轨开通之后，应该会迎来新一波房价变动。
至于生态城未来怎么样，我们拭目以待。


文章中数据来自搜房、安居客等网站，部分内容参考自网络。文章内容如有疏漏或疑问，欢迎留言指正。

来源：天津地产圈儿


作者: wufeng    时间: 2017-7-17 10:21
2013年买了生态城的鲲贝园，入手的时候还不到6000__亮瞎了眼，比我入手的还要便宜，有眼光！！！
作者: 843335634    时间: 2017-7-17 11:02
我想说，这是哪来的价格和数据啊，看的心潮澎湃呢
作者: 梦网网友    时间: 2017-7-17 11:02
我也是13年初来的生态城，但那时候世茂7000多，将近8000，5000的价格有吗？
作者: rulane    时间: 2017-7-17 11:11
这价格表。。啧啧。。。
作者: wufeng    时间: 2017-7-17 11:18
全国金融工作会议终于再次召开，金融大转向由虚转实，房地产是尸体呢还是实体？
作者: wufeng    时间: 2017-7-17 11:27
全国金融工作会议终于再次召开，金融大转向由虚转实，房地产是尸体呢还是实体？请高手解答。另外BILLPALM为什么只要提示房价风险的帖子他都删除，你们有过吗？
作者: 阳光总在风雨后    时间: 2017-7-17 12:40
楼主 你不要逗我  亿利亮了  首开均价12500   这回加推均价11000？我以为是力高的价钱了，楼主你确定不是给亿利打广告？
作者: ~云淡风轻~    时间: 2017-7-17 13:01
占个位。买完了。很开心。
作者: 小楼一夜听春雨    时间: 2017-7-17 14:02
这房子价格貌似、、、
作者: 闷油瓶    时间: 2017-7-18 09:13
当时买生态城就是因为价格比较便宜，环境又比塘沽同等价位的区域环境好。。
这几年是涨价了，但开发区、塘沽这些滨海主区基本都是同比例涨，实际没什么区别。。。
现在有很多人来生态城看房，看重的还是价格比较便宜，位置比大港、汉沽好，环境也好。。。
人群嘛，有像我这样资金有限的刚需、为了孩子上学的中产、投资价值洼地的富有人士   
作者: 油菜妹    时间: 2017-7-18 16:21
公交还有947  939
作者: xinbinhai123    时间: 2017-7-18 17:51
生态城确实是刚需为主，大街上年轻人，尤其是孕妇、带小孩的不少，这反映了城市的活力。当然准备在这里养老的也不少。这里的人群结构有点像深圳，没有多少土著，固有文化很少，大家彼此平等，充满希望。



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