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标题: 关于生态城未来发展趋势的一些思考 [打印本页]

作者: 风口的猪 时间: 2017-6-30 17:46
标题: 关于生态城未来发展趋势的一些思考
                有两个多月没有在生态梦网更新了，主要是最近事情太多了，我们公司在宜禾汇开了一家新店，前前后后忙活，好多东西需要完善，加上市场有所好转，咨询量大，所以断更了。不知各位老友有没有想我，以及攻击我的那些人，是不是找不到目标了，哈哈。

      今天主要探讨的问题是为什么要把资产转移到省会及以上的城市。
      不知道大家对于十年甚至更久之前的大城市的印象有哪些，比如说像北上广深自然不用说，一直是独占鳌头的，那么在2006年的时候，大连，唐山，青岛，苏州，无锡，宁波，佛山，这些城市都是属于GDP top20里的会员，青岛，大连，温州什么的，卖套房，在北京四环内付首付一点问题都没有，那么2017年我们再来看看这些城市，大家还觉得我上面说的这些城市是大城市吗?
      那么现在我们再来看看，大家对西安，成都，南京，武汉，重庆印象怎么样，这几个城市都是在十年中gdp排名上升两名以上的，目前的现象是内陆中心城市、人口大省省会崛起，举例来说，首都北京，2006年的时候，GDP是上海的74.97%，2010年提升为82.22%，2016年达到90.65%。

   有些朋友一直不太明白，为嘛那么多人买房啊，这房价能撑得住吗？哪里来的人啊，他们都有病吧，国家三令五申出台政策就是打击你们这些投资客，你们还瞎买，连裤头都给你赔掉了，其实啊，这些每天磨磨唧唧纠结买与不买的朋友，属于社会上比较底层的人，走的地方少，眼界比较狭窄，眼观太短浅，完全没有明白城市化进程是如何进行的，也完全看不到后工业化时代城市生命力在哪里？所以对于房子的认识也仅仅限于如果真的周边亲戚朋友都买了，那我也不能落后，大家都说要降，谁买谁sb。
   在城市化道路中，我国是完全有前车之鉴的，包括美国，日本，韩国，德国等国家，按规矩，先说是不是，再问为什么，我们是不是一个特色社会主义国家?  是！那我们与资本主义国家除了在政体上的区别，在经济运行中，到底有多大的区别，是不是市场经济？  是！

   也就是说我们是一个有着社会主义政体，市场经济体制的国家，在经济运行中，我们完全可以借鉴欧美发达国家的经验和教训。下面我们要观察的就是历史上美国60年中大城市排名的变迁。

   大幅下降的城市，主要是两类：
                  1 环5大湖工业城市：以底特律、法不罗为代表的老工业区，类似于我国的沈阳，唐山，
                  2 内河水运枢纽类城市：以圣路易斯为代表的密西西比河流域水运城市，类似于我国的无锡

   也就是说高度依赖工业和无出口加工的贸易内陆水运枢纽城市在工业化，逐步衰落，而首都和内陆行政中心城市逐步取代工业化时代的城市。

   再信息革命的过程中，我们发现，第三产业比重在提升，金融信息教育医疗温暖等产业开始成为人们最为看重的因素，国家划拨财政在经济运行中体现出了更强大的作用。

   首先，第三产业是不强烈依附于地理条件的，比如拉斯维加斯，迪拜等城市，自然环境是比较恶劣的，第三产业更加注重一个区域内能够提供的资本，人才，以及行政资源。

   这个世界正在矩阵化转变，母体化，也就是类似于共享单车化的经济体会越来越多，最后我们每个人都是单元化的，真正的实现共产主义。金融业为资本服务使其继续增值，互联网则为劳动者创造出一个低成本的虚拟世界，让人们可以沉浸在直播，小说，手游，头条中，逃离现实。

   未来我们只有成为矩阵的创造者，才能免于孩子不会落入自己创造的矩阵中，这也就是学区房为什么会如此火爆的根本原因，说白了，有资产者，金融业，互联网业，是矩阵母体的创造者，他们已经站在了母体的顶端，学区房就是为子女准备的护身符。

   所以为了不使自己变成一个单元，变成共享世界里食物链的最底层，我们必须将资产转移到母体矩阵创造者云集的地方。

   有些人不明白什么是矩阵化，母体化，举个共享单车的例子，之前的修车师傅，是自由存在的，市面上的自行车也是大家自由购买的，师傅今天想修就修，修多少钱都是自己定的，大家的想买什么车，买多钱的车也是自己定的，但是，大家有没有想过，当共享单车极度繁荣完全占领市场的时候，修车师傅就只能去共享单车的修理部门打工了，工资是由矩阵的创造者定的，而作为消费者来说，当共享单车极度繁荣的时候，我们骑什么车，骑多钱的车，也就只有那几个黄色的，绿色的，金色的，等等车子了，你想自己定制一类，对不起，自行车厂家已经全部都B2B 了，你无法购买到自己想要的车子，你每天骑行多久，多少路程，都是被大数据记录的，我们慢慢就真的变成了螺丝钉，极度的便捷，极度的不自由。

   那么近几年随着财政的充裕，税收的加强，政府逐渐主导经济，国进民退，军公教研四类支出已经非常的庞大，

   好多朋友跟我讲，未来的老龄化人口将在95后之后出现断崖式下跌，到手00后人手好几套房，那房子还能值钱吗？还有投资价值吗？我觉得持这种结论的人不在少数，我们只是看到了表面。我来给大家详细分析一下。
   其实非常简单，得年轻人者得天下，现在的城市在全力争取年轻人。
   2010年时，假设整个经济体共有100人，城镇化率为50%，也就是50人住在各级城镇，50人住在农村。我们假设每一级城镇都住10人，常住在省会及以上的占总人口的20%
   假设在2010年时总共有20个25-35岁青年，他们的城镇化率已达到75%，20人中只有5人还常住在村里，常住在省会及以上的为30%
   由于90后出生人口大跌，到2025年时，25-35岁的年轻人的数量，只有2010年的60%，也就是12人。而这12个人中，选择居住在省会及以上城市的仍然是3+3人，所有的空缺都将由下层居住地来承担。于是，2025年这一代的年轻人，其城镇化水平提高到了90%以上，常住在省会及以上的达到了50%
照此演化下去，当较低城镇化水平的中老年沉淀基数人口逐渐走向衰亡，整个经济体的城镇化率就越来越趋近于新一代劳动力的城镇化率。同时由于生育大幅下滑所造成的空缺基本都由中下层区域来承担，整体的城镇化水平、大城市化水平，就会伴随着超低生育率而戏剧性快速攀升

上述推论的一大环节：“生育大幅下滑所造成的空缺基本由中下层区域来承担”是否成立？
   我们继续以日本为例（因为中国的人口年龄结构就是完美拷贝20年前的日本）：

在日本整體人口減少的背景下，保持增長的是東京圈的1都3縣（東京、埼玉、千葉、神奈川）和愛知、滋賀、福岡、沖繩各縣。東京都人口達到1351萬人，增加2.7％。東京圈人口達到3613萬人，在5年裏增加了51萬人。在日本全國所佔的比例比5年前提高0.6個百分點，達到28.4％
http://zh.cn.nikkei.com/politicsaeconomy/politicsasociety/18431-20160226.html

也就是说，当全国出生人口打6折，并导致20年后年轻劳动力数量打6折时，大城市和特大城市可能不会打折（东京人口不减反增），中等城市打6折，县城打4折，小镇打2折，农村打1折——越往下层的区域，越会陷入一个恶性循环：

年轻人口减少——》经济缺乏活力，就业机会少——》促使年轻人口进一步逃离

就中国自身而言，陷入此恶性循环的典型案例就是比全国早10年进入老龄化的东三省

于是，大家会慢慢觉察到这样一个事实：

2005-2010年，一线城市从5千涨到2万，小县城也从800涨到3000，全国一荣俱荣，大家皆欢喜
2010-2016年，一线城市从2万涨到8万，省会翻番，但小县城则在3000横盘多年

然而需要知道的是，2016年仍然处于85后高峰人口购置婚房的末班车，小地方仍然有一定接盘人群。再过3到5年，当人口总量比85后打6折的95后站上房市舞台时，全国人民可能会发现自己手上的筹码，进一步分化成三大品类：

1、  投资品：大型地级市、省会及更高级别的大城市、特大城市——全国年轻人口打6折时，这些城市的年轻劳动力数量不打折，固定资产仍然不乏接盘人群

2、  消费品：普通地级市、县城——全国年轻人口打6折，这些城市打4-6折，接盘人数量腰斩，人口快速老龄化，当前山海关外的惨状将会原封不动的在5年后重现在这样的城市——这些地区的房产属于消费品，有使用价值，但难以原价转手了

3、  纪念品：偏远的县、镇、村——这些地方的年轻人口将会打1-2折，固定资产大批沦为“乡愁纪念品”。半个世纪以后，中国农村大地上将矗立着上亿栋300平米钢筋水泥大独栋纪念碑，用来纪念20世纪90年代到21世纪头十年期间，在中华民族最佳人口红利期里所造就的人类煤铁水泥工业文明巅峰

万事万物都是相联系的，人口、周期、规划，这些看似宏大的主体，却与我们每个人都息息相关。许多人可能并不太在乎家庭资产的增减，只求过得舒坦即可，但这实际上是一个博弈，就如同无厘头的抢盐大赛一样：

“虽然我不想抢，但我怕别人给抢没了，于是我也被迫参与其中抢”

抢盐是很无厘头的，但资产转移竞赛、学区房占坑大赛，并不是无厘头，而是有其背后实实在在的供需逻辑。祝本号的用户们都能提前避开波谷，逃离纪念品，把家庭资产放置到更加安全的避风港。

      我们目前的省会城市占整个省的人口是比重是多少，发达国家是多少？看到北上广深的高楼大厦，是不是我们的城镇化道路已经走的差不多了，后续没有动力了，我们来看看欧美国家，给大家贴个图。

   目前省会城市的城镇化率只有15%左右，而发达国家省会人口占比已经达到百分之30以上，这是巨大的差距，这个城镇化的过程欧美国家花了60年，我们现在从90年代起步到现在，仅仅不到30年的时间，所以我们还有很长的路要走，未来省会城市及以上直辖市等还会有巨大的发展机遇。

   所以不要看到遍地都是房子就恐慌，不要看见房子降点价就觉得天塌下来了，中国房地产市场完蛋了，仅仅从城镇化老龄化的角度来分析，未来省会城市以及直辖市的发展就已经是非常乐观的了，如果考虑一些区域化的东西。
   比如说滨海新区，中新生态城，就是说我们未来将会是天津这个超级大都市的卫星城，20年以后发展逐步结合是可以预期的。

   好多朋友现在还在买第一代住房，什么概念，先有工厂，单位，再有学校，再有宿舍房子。也就是老区的发展模式，而新区的发展模式，是统筹规划式的，类似于大家看到的雄安新区，滨海新区等，社区医疗教育全部统一规划，而且国家在逐渐摆脱老区，腾龙花鸟，不停的建设分校，硬件建设全面超越老区，税收减免，落户优惠等政策，超越老区只是时间问题，滨海新区的地铁，南开中学，北师大附中，社区，医疗，生态环境，靠近加工出口贸易港，举例北京半小时的高铁时间，将是未来最炙手可热的资源
   那么雄安新区怎么样呢？雄安首先是一个试点城市，一切都是大白纸，投资暂时无法变现，而且按照最新的会议精神来看，未来的雄安，应该是平壤2.0一般的存在，考虑孩子上学，生态环境的原因，想要在10年之内收到效果都是很难的，不然为嘛叫千年大计呢对不对？
   最后几点总结，
   高速工业化时代已经落幕，年轻人口即将断崖式下跌，
   城市分化已经开始，共同富裕已经变成了梦，优胜劣汰将更加惨烈，
   将工业时代积累的财富转化为高端三产，将决定城市发展的成败。
   行政权利，财政资金，在国民经济必比重日渐增加，有利于行政中心城市
   这是一个分蛋糕大于造蛋糕的时代，眼光的好坏具有决定性的意义。

最后我再说几句，生态梦网来来往往，来看我文章的朋友很多，大部分都是善意的，非常感谢大家的支持，也欢迎大家探讨，我的微信号是18920309622 扫扫二维码可以加我好友，备注是从生态梦网来的。

作者: 寒雨霖翼 时间: 2017-6-30 19:22
管中窥豹，可见一斑。楼主，冷静一下。说的如此有根有据有道理。世界上国家认可的第一产业是农业，现在都城市化了，就那些1成的人耕种，捕获，林业，果木，养殖等等。剩下的9成人难道在城市里收房租吗？哈哈。。

作者: 风口的猪 时间: 2017-6-30 20:13

寒雨霖翼发表于 2017-6-30 19:22
管中窥豹，可见一斑。楼主，冷静一下。说的如此有根有据有道理。世界上国家认可的第一产业是农业，现在都城 ...

哈哈哈哈哈哈哈

作者: yuchin 时间: 2017-6-30 23:01
论文已查新，原创度90%以上，楼主给力！

作者: 13512499499 时间: 2017-6-30 23:16
不管楼主说得对否，不过确实有才华。。。

作者: ~云淡风轻~ 时间: 2017-7-1 01:45
1.国内跟国外很多地方不一样，土地国有，这个很多人在分析问题时都忘记了。所以完全套用资本主义市场下的房地产市场情况来预测中国房地产，最终你肯定惊讶的下巴能掉到地上。

2.但是能盲目乐观买房么？不。那么买房买什么房，这就很关键了。买性价比高的。别买相对贵的，为什么？因为变现时你不好出手，如果你是“炒房派”。对了忘说了，我是“通胀派”，所以我对房价高了低了不像炒房派那么敏感，因为一开始我就考虑了长期持有。如果你手里的房子价格比较高，那么肯定“受众”就小，也就是有钱人肯定比没钱人少很多很多。这些有钱人可能在国外买房了，可能在北上广深买房了，他再接你手里天津的盘，肯定是不会了。也即供大于求。
那么如果你买房还考虑出手（类似炒房派），那该考虑谁呢？买什么房呢？答案是，考虑普通人，这也是人数最多的阶层。因为他们的购买量大，因为人数众，所以你手里的房子碰到供大于求的现象比买贵的房子要好很多。要变现的时候，更好变现，因为你考虑了刚需，考虑到了人数更多的买家。有人说贵的房也好卖，那是你没考虑收入增长，工资增长速度。你工资涨的速度有房价涨的快么？多数人都不是吧。所以，最大量的普通人，刚需等等想买房，肯定是不会买相对贵的，因为他要考虑他的“经济承受能力”，他要考虑还房贷的压力。所以多数人都是买性价比高的，而不是总价比较高的那种。所以为更多人数阶层考虑的房子更容易出手变现。买房既要考虑好的时候疯狂的时候，也要考虑到局部和整体市场的小区别，还有没达到你预期的时候。有些人买房“过力”了，也就是他为了买贵一点的，多贷了一些款，就得多还更多年。但是接近和超过自己的承受能力肯定是很难受的，毕竟多贷款就得多还款，这个包袱也是有极限的。反正我是看大周期的，不会对小周期的变化像一些人那么敏感。有些人有时太在意一时。买房还是要有个“度”，别“过力”。

希望大家买完房能感觉“舒服”，而不是被压得“喘不过气”，做一个快乐的买房人，而不是痛苦的。

作者: 福尔摩丁 时间: 2017-7-1 07:58
这特么从哪复制粘贴的。。。

作者: shxshd 时间: 2017-7-1 18:25
不管具体写的啥，说的啥，就看文章引用的数据，就说明lz是个敬业的人，对工作认真的人。。
刷新了我对中介的认识。不过，还是希望看到对生态城的一些具体分析和市场情况的描述。例如，咨询热点，重点小区介绍，户型介绍，详细规划，最新成交价格等等。这样可能更引起大家的关注和讨论。
太宏观的国家经济形势和走向，大家知识点不够，没法讨论呀。是不？

作者: 风口的猪 时间: 2017-7-1 20:53

shxshd 发表于 2017-7-1 18:25
不管具体写的啥，说的啥，就看文章引用的数据，就说明lz是个敬业的人，对工作认真的人。。
刷新了我对中介 ...

好呀，下次多写小区对比啥的。没问题

作者: 海边漫步人 时间: 2017-7-2 18:06
有理有据,好文章!

作者: 长风扫天 时间: 2017-7-2 23:24

寒雨霖翼发表于 2017-6-30 19:22
管中窥豹，可见一斑。楼主，冷静一下。说的如此有根有据有道理。世界上国家认可的第一产业是农业，现在都城 ...

有第一产业，然后就是第二产业、第三产业。第二产业和第三产业主要是在城市里，国家现在大力提倡发展第三产业啊，因为第三产业的就业形式更灵活，能吸纳更多城市劳动力，城市化之后进城的富余劳动力。哪怕是以后仍然有第一产业，也不是过去传统意义上的农民了。另外，楼主真有水平，发个贴子都能达到论文水平。

作者: wgmister 时间: 2017-7-3 11:40
写这么长。能上期刊了，大概千字2-300吧

作者: 18636907896 时间: 2017-7-4 10:55
难得的好中介，赞！

作者: 18636907896 时间: 2017-7-4 10:57
原来是原创啊！写的真好！

作者: 风口的猪 时间: 2017-7-9 18:02
感谢大家

作者: 骄阳 时间: 2017-7-9 18:20
生态梦网，是个很有意思的地方，各类人才辈出，也不乏有一些嫉才妒能之人。自己发表言论之前先想一想，自己是否能写出LZ这么好的文章？自己写是否能比LZ写得好？如果不能请自己发表言论之前想想清楚。@福尔摩丁说话有点素质，不要玷污生态城的门户网站，请你下次发表言论之前带上你的素质。

作者: 风口的猪 时间: 2017-7-9 18:31

骄阳发表于 2017-7-9 18:20
生态梦网，是个很有意思的地方，各类人才辈出，也不乏有一些嫉才妒能之人。自己发表言论之前先想一想，自己 ...

感谢支持

作者: 骄阳 时间: 2017-7-9 18:42
楼主是一个非常有才华的中介，非常的专业。现在像楼主这么专业的中介不多了，中介就得像楼主这么专业，对市场这么细致的分析。有一定的认知度，这样才能不辜负买房者的信任。

作者: simonludayan 时间: 2017-7-9 21:24
生态城设计之初：居民生活、工作、休闲全在城中全部完成，出行基本依靠公共交通系统或步行或骑行。
初级阶段还没有足够的产业支撑，只能是出城工作，参考天通苑，未来的核心还是产业发展！纯居住区
没有最堵.......

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