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标题: 生态城楼市、配套、前景闲谈 [打印本页]

作者: 肉肉小蜗牛 时间: 2016-11-30 19:45
标题: 生态城楼市、配套、前景闲谈
首先不得不提，生态城以及生态梦网长期活跃着这么一批人，大致可以分为5类
1、外来投资：一平涨到400万也是合理的，房价没有顶，发财的人生也没有顶，涨到地球外我最开心
2、房产中介：投资者说得好对，谁降我和谁急。生意不至于没有，就是压力和竞争又特么大了，提成少了，还要上街冻手了
3、刚需买家：希望房价大跌，我真急着买，但钱真不够
4、吃瓜群众：有房子，涨跌随意，我就喜欢端个小板凳在旁边嗑着瓜子看维权，看闹事，看别人哭
5、疯狗咬人：见人就咬，不知素质和底线为何，让你怀疑人生，他们到底是谁？
这里面4、5都是打酱油，不讨论。就说1、2和3类人

一
在1、2类人眼里，市场不会封顶，价格也不会封顶，政策和调控也就是做个样子而已，打压过后的房价必然报复式上涨。甭管天津这个城市的人均收入是美国日本同级别城市的几分之一，反正我大天朝的房价终将大幅超越美日
分析：
从最近政策层面看，楼市正在收紧并且力度比以往任何时候都要大，各地房价相比10月同比只准下降不能上涨，谁涨直接问责一把手，新来的李书记看来还是很听话的（以前国家顶多就是警告和约谈一下）。看涨基本是不可能了，至于具体的各家房产商背后怎么玩怎么应对（明降暗升，网签数据造假，捂盘不卖，人为制造恐慌和预期等）不在本文论述之内。国家调控永远不是要打压房价，而是要稳定！要限制买卖！防止投机热钱因为人民币贬值大量从楼市流出，要么祸害物价（最近物价涨了不少呀，蒜又快要吃不起了），要么出逃境外。不过有一点是可以看出来的，首付每往上提一点就能滤掉一大部分潜在买家，既包括刚需也包括投机者。简而言之就是你手里的房子买来住没有问题，但是想要出售赚差价的话难度就有点高了。未来是存在下降空间的，当然了话也不能说死（毕竟没有达到梦网的专家教授级中介或者学者级别的投资者的水平），该买还是要买，想等的也可以等等，因为房价至少不会继续疯涨了。总之，别听那群中介吹捧说“投资者不在乎首付怎么提高；投资者都不用自己的钱；借的都是银行的钱+杠杆”之类的。作为一个脑子没有坏掉的投资者，人再傻钱再多不考虑首付几成，也要考虑一下基本层面的投入和产出，毕竟钱是自己的钱，毕竟银行的贷款和贷上贷每天都在产生高额的利息，一天卖不出去，就要多还一天的利息，天津不是京沪深，人家一买一卖这转手之间能产生上百万的收益，多还几天利息又何妨？而滨海新区来回倒腾一下房子中间能赚多少差价，想必大部分人心里都有数。再说了，中介本职业务以外的话你敢信吗？你敢信他就敢给你唠！

二
至于刚需买房者，说实话可能会打击你。好学区、好物业、好地段、容积率低而绿化率高、配套各种好的房子在当前资源分配不公的情况下仍然属于稀缺资源，他们是不可能大幅降价的。其他地方会不会降价不好说，但生态城的房子有各种优势，不太可能“降出一个你开心的价格"（理由梦网网友已广泛列举，不再赘述）。既然是刚需，就不要太考虑升值和贬值，因为你的房子在二套改善前会住一些年头，未来这房子是升是贬谁都无法预料。居住属性强的东西最忌讳赌博，因此千万要保持理性，如果各方面条件都还行就果断下手。如果资金不足的话，也不是非要生态城不可，塘沽未来的发展机会也不会太差，都扎堆那一片“最优越的地方”也不会改善你未来的状况和身份。你要知道，天津不是没了生态城就不行的。生态城是很有潜力但是没有网友吹的那么邪乎，只能说政策+底子国家和新加坡都给打好了，以后能不能玩的转还要靠自己。生态城不是天堂，它只是一个宜居之地。你1万的小区和人家2万多的小区虽然同处一个学区，但仍有可能无法获得同等同质资源，人家优秀家庭的孩子也都分小区在一起玩。对孩子来说最宝贵最优质的资源不是学区而是家长的教育供养能力。未来的发展趋势肯定是人人都能享受教育，学区房没有那么高贵，它只是解决基本层面问题的普通教育资源，真正优质和高端的教育都在私立、国外和优秀成熟的公立集中区域（比如和平）。你真以为某某名校开个分校，搞个高大上教学系统，新风空调系统什么的就是优质教育资源？稀缺宝贵的是好的教师，稀缺资源永远是稀缺资源，不会因为多开几家分校就会增加。思路决定出路，智商不高，就不要舔着人家有实力人的屁股参与赌博了，一不小心玩砸，那可是全家受罪，守住你已经有的并且不断进步和改善才是最大胜利

三、前景不错
地理：衔接汉沽-北塘-开发区
政策：两国支持，国家生态试点龙头，配套建设资金不会少
产业入驻：服务类企业、教育引进、医疗引进步子很大，各家入驻氛围不错
城建：地铁覆盖，旅游区各种景区多
住宅入住率：前一段有人从大概彩虹桥的位置发了一张夜景内透。但是说明不了全部问题，要拍就要都拍，不能只拍最早入住的小区，还有一大堆黑黢黢的没拍就说生态城入住率高。我愿意相信，但是更想看到合理的论述而不是单点采样；道路拥挤问题只能说明规划问题，不管未来怎么样，修一大堆双4甚至双2车道是什么意思？为了突出你会很堵吗？现在各地建设标配都是双向6车道。

四、买还是不买？
我的建议
1、如果急着结婚，没地方住，或者孩子下一年就要升学，那么请毫不犹豫的买吧，看好地段，争取凑出个首付，贷款利息也是有折扣的，未来税优也会抵扣贷款利息，所以买了的人要抱有希望不要担心压力
2、如果不着急，改善型或者刚需型可以再等等。楼市是很特殊，是很威武，但你要相信永远涨价的东西是不存在的，如果楼市继续涨下去，那么结果就是钱不值钱，吃的喝的玩的用的集体涨价，但从目前来看还到不了这地步。而你那么聪明不信神不信鬼却偏偏坚信房价永生，这这。。作为一个理性的人，要有自己的想法。那种一闹而聚一哄而散的东西是不会持久的
3、对于投资者，连大妈们都知道炒房挣钱的时候，你觉得继续往上涨的势头和预期要靠什么来支撑？别再环境教育配套好了，我不否认生态城的优势，但是放眼全国就很一般了，它只是一个宜公宜居的综合城，不足以支撑涨到天上去
说教育：一家高端私立学校和幼儿园都没有（伊顿幼儿园，惠灵顿公学，枫叶国际学校等随便列举下）。和风路艾毅还不错，曾经有个伪高端杰美思不到一年倒闭了，坑爹幼儿园也不少比如那家数字
说环境：整个华北经常雾霾生态城独善其身，洗车都快赶上加油勤了；南水北调中线丹江口水库的水都来了你能指望水质好？绿化和道路养护不错给点个赞
说医疗：开业了，不过是新建，医疗水平待观察。看大病还是要去泰达心血管和市里的医科大总医院
说配套：手机信号差；个别双6大部分双4车道的公路建设根本没有考虑他想引进多少人的胃口；购物吃饭体验差是最实在的，经常要去开发区，商业配套也就三社勉强好些，新开的一众超市和shoppingmall有没有觉得坑爹？
总而言之，言而总之，我本身就在生态城居住，不想黑谁，不论市区，自贸区，开发区还是生态城大家谁也别笑话谁
至于投资者，合理yy下，你们投进去的钱越多，市面流通的钱就越少，万一物价降下来对吃瓜群众也算是好事一件。谁倒霉呢？反正不是吃瓜群众

作者: xxf0000 时间: 2016-11-30 20:27
各种赌赌赌

作者: niugp 时间: 2016-11-30 20:47
由新加波在南海问题上倒向老美，国家对生态城不太重视了，所以发展放缓了

作者: 肉肉小蜗牛 时间: 2016-11-30 20:53

niugp 发表于 2016-11-30 20:47
由新加波在南海问题上倒向老美，国家对生态城不太重视了，所以发展放缓了

那倒不至于，毕竟是中国自己的东西，总不能因为跟李加坡交恶就给生态城小鞋子穿。

作者: 相信未来 时间: 2016-11-30 20:58
个人觉得第5种最恶心，不分青红皂白一顿乱喷，以为在网上骂人就是免费（免责）的！

作者: apris 时间: 2016-11-30 22:13
刚需直需买，等降价不现实。生态城没医院没大超市只有一个菜市场一个社区中心的时候已经过去了，房价很难跌回去了。

作者: 只买性价比高的 时间: 2016-11-30 23:04
一般是买了的希望涨，买不起或没买想买的希望跌好入手。这是最常见的。

作者: 人生几何 时间: 2016-11-30 23:11
楼主太牛了，分析到位

作者: 荷塘夜色 时间: 2016-11-30 23:29
赞！楼主真是一位难得的明白人，分析的很到位、很理性，同时也说出了咱们生态城居民的心里话。生态城只是处于一个起步阶段，存在的问题还很多，如：生活配套不足、缺少产业配套、道路过于狭窄、交通出行不便等，这使得生态城的发展存在很大隐患，如解决不好会严重制约着生态城今后的发展，希望政府能未雨绸缪，及早加以解决。

作者: 荷塘夜色 时间: 2016-11-30 23:34

相信未来发表于 2016-11-30 20:58
个人觉得第5种最恶心，不分青红皂白一顿乱喷，以为在网上骂人就是免费（免责）的！

赞成，这种人会无端的跑到别人发的帖子里胡喷一通，的确没教养。

作者: lxc9769 时间: 2016-11-30 23:59
看到你写的第一条后就没心情再往下看了你把ZF想的太好了或者可以往更大层面上想

作者: 青青 时间: 2016-12-1 09:02
楼主不错。不知道你用什么做出的判断，一般人还真判断不出来。呵呵。比较理智。有机会可能一起交流一下。

作者: wgmister 时间: 2016-12-1 10:19
同意楼主说的国家调控永远不是要打压房价，而是要稳定！
根据这个目标，房价就降不了。刚需群众们想降到自己的心理价位，不如期待再来一次经济危机。降不了的意思就是涨快涨慢或者稳定不涨。
涨快，像今年这样一年涨50%的，应该不会出现了。生态城、往大了说天津市，今年就是个补涨，赶一赶其他城市的进度，已经涨得差不多了。1、天津市和平区7万、河西区5万已经到了北京的60-70%了，没什么空间了。2、该买的，有实力买的今年都买过了。3、政府也不能让在这么疯涨了，要稳定。
不涨甚至微跌，有可能但是可能不大，生态城也已经度过了起步阶段，逐步进入建设阶段，随着招商引入的企业员工，和认可区域环境的人口导入，与周围相同区域的房价对比，现在的房价是有支撑的。
涨慢，每年涨点，涨过通胀，涨过理财，一年5%？我觉得是最有可能的。
至于买不买，刚需趁早买，有多大实力办多大事，投资需谨慎。

作者: dosjia 时间: 2016-12-1 10:35

wgmister 发表于 2016-12-1 10:19
同意楼主说的国家调控永远不是要打压房价，而是要稳定！
根据这个目标，房价就降不了。刚需群众们想降到自 ...

不太同意每年涨一点的看法，中国楼市一般是调控后微跌，然后放松后报复性上涨。阶梯性是楼市的一贯作风。

作者: 藤井树 时间: 2016-12-1 20:15
关于交通问题，规划理念是想促进绿色出行，因此人行道跟自行车道设置的比其他区域要宽。

作者: 肉肉小蜗牛 时间: 2016-12-1 21:57

藤井树发表于 2016-12-1 20:15
关于交通问题，规划理念是想促进绿色出行，因此人行道跟自行车道设置的比其他区域要宽。

理论缺乏论证，因为人足够多，人口密度足够大，加大人行道和自行车道是对的，公路道路过窄并且不为以后预留是错的。

作者: 冬天 时间: 2016-12-2 09:41
生态城交给现在的管委会黄了是迟早的事.

作者: Flypig 时间: 2016-12-4 13:19
楼主是明白人，众人皆醉我独醒

作者: Cre2833 时间: 2016-12-5 17:15
总有人拿生态城车道说事、堵不堵车和车道无关。
1、北京车道多，堵的更厉害。
2、两车道在天津老城区非常多，我不敢说不堵车，但更加人性化，有利于行人，不用过街天桥。

作者: Cre2833 时间: 2016-12-5 17:23
关于房价，从现在往前看，买在任何一个结点，都是正确的。

楼主不要给人胡出主意，除非你不怕别人骂。

作者: 肉肉小蜗牛 时间: 2016-12-5 22:51

Cre2833 发表于 2016-12-5 17:23
关于房价，从现在往前看，买在任何一个结点，都是正确的。

楼主不要给人胡出主意，除非你不怕别人骂。

既没呼吁刚需别买，也没推荐大家一窝蜂上去，何骂之有？何来的胡说？只有符合你心里的设定才叫正确？
钱是诸位自己的钱，买不买自己说了算，我还能替你把钱花了？我发帖子也只是给出一个参考而已。
梦网梦网，不违规违法违反道德，畅所欲言。难道都要像中介们一样推荐买买买涨涨涨才是所谓的“政治正确”？才能赢得一片赞誉？

作者: 肉肉小蜗牛 时间: 2016-12-5 22:59

Cre2833 发表于 2016-12-5 17:15
总有人拿生态城车道说事、堵不堵车和车道无关。
1、北京车道多，堵的更厉害。
2、两车道在天津老城区非常 ...

和北京比拥挤，are you kidding ？马路窄了就是窄了，很多人都有感受，生态城才多少人，北京又是多少人？北京就是双12车道依旧堵，人家堵成一条长龙从头到尾，生态城怎么堵？路窄某一时段全夹在路口

天津老区两车道多，但多不是主干道，主干大道路你见过两车道为主？但凡拥堵的主干道路起码都有单独的转向道和直行道，你的这一举例再一次深深的kidding了 me。

从你的回复看，你不仅不懂，而且无头苍蝇乱撞，根本质疑不到点子上

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