关于荣馨园收房前需解决的问题的公告 - 生态梦网 -- 中新天津生态城社区门户网站

各位业主已收到了荣馨园开发商发出的交接房屋等书面通知，但很多业主尤其首次购房的业主，对如何收房、所购房屋是否存在什么问题，以及如何维权还不是很清楚，为了咱们各位业主的利益，经过近几天部分业主的努力工作和搜集整理，下面针对荣馨园业主收房前需解决的一些问题，特公告如下：

1、关于收房时间。一般房产商会提前一周通知业主具体的交房时间，建议业主不要在第一、第二天去收房。因为那两天同时来收房的人很多，陪同验收房子的人也不会有太充裕的时间仔细陪同看房。可先来了解一下房屋的实际情况是否存在问题，如没什么问题，您不妨选择第三天或第四天再按程序收房。

2、您可以先去物业部门查看资料，包括《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》、《管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)》、《面积实测表》等。需要注意的是，前四项文件是可以带走的。其中《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》必须是原件。

3、注意核实面积、合同及价钱多退少补等问题。首先要确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。查看售房合同，看误差为多少。注意签订合同时将误差定在2%至3%，建议不超过5%，过大的话肯定存在问题。

4、物业可能会催促交付物业费等费用。但根据建委的最新规定，开发商不得以先交物业费等费用为收房条件。可以验收好后交付费用。如果存在较多问题，必须要求开发商进行整改完成后再通知交接验收房屋和交纳各种费用。

5、从物业领取钥匙时，要确认楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表钥匙、电表钥匙是不是齐全。

1.中央空调问题：开发商在签约合同时承诺安装中央空调。但是截止到现在给我们的回复是不管安装。（是否让挂室外机具体不明确，根据个别业主发言探讨认为生态城统一不能安装室外机，是否准备，有待考察。）（其实即使外墙保温再厚，只要采取措施应该也可以挂室外机的，墙上不能只打膨胀螺栓固定，应该用在结构柱附近用穿墙锚栓固定，并采取防水措施就可以的。）

2.太阳能集热板问题：较多房屋的太阳能集热板安装在窗户外侧附近，并挡住了部分窗口，这种影响室内采光的设计与施工方法是存在问题的，发现此问题的业主已严重抗议这种侵害业主采光权的行为。经过多次交涉，虽然一部分有问题的集热板已经改正过，但大部分还是维持原样。为了主广大业主的利益与权利，必须要求开发商全部按要求整改这一影响室内采光的设计与安装施工问题。

3.瓷砖问题：楼道瓷砖贴敷事宜，合同上写的是把公共区域楼道等公共区域墙面瓷砖镶上，但却未履行合同，应是开发商违约。应该如何解决，至今开发商没给确定的回复。

4.地下车库车位管理费问题：按合同规定，地下车库的使用权是我们业主的。那么管理费由谁来定到底定多少，应该征求我们业主的同意。由物业组织承担地下车库的管理和运营责任时，业委会可以要求物业管理方出具地下车库的成本明细。目前物业收我们的车位管理费为100元/月，明显偏高。

5.关于3号楼的车位问题： 3号楼毛坯不送车位的事情，多余的车位是卖还是租?（截止到现在据了解有两位业主以5万元价格购买停车位，是否违规不详），地下室到底是否为他们所谓的变电站（有待考察）（根据08年审批文件的负一层到底是什么有待查询相关设计图纸给予证实，以防止其修改设计及用途侵占业主合法权益）。

6.采暖费问题：关于取暖费，天津的大部分楼盘都不收取采暖期交房的当年取暖费。何况毛坯房交房以后不能立即入住，收当年取暖费完全不合理。可以要求这个供暖季停止供暖。

7.物业费问题：物业可能会催促交付物业费等费用。但根据建委的最新规定，开发商不得以先交物业费等费用为收房条件。可以验收好后交付费用。收费标准与相应服务相关联，是按月、按季、还是按年交纳？需与业委会协商确定。（交物业费需谨慎，物业会有各种理由不退钱的）

8.公摊面积问题：关于公摊面积的问题。各个楼的公摊面积基本上是在标准范围内，但是偏大，尤其是3号楼的面积公摊占到25%左右，具体的明文规定网上未找到，我们业主对我们说负担的公摊面积有知情权，我们需要明白的知道我们的钱花在什么地方，开发商需要给予回复。根据相关标准，地下车库及物业用房不能计入公摊面积的。

公摊包括：电梯、走廊、公共配套等组成，但是公摊这么大，可以找开发商理论要求补偿，但不会是赔偿，因为这个问题没有国家规定标准的。

9.墙面反碱现象：更多发生在冬末、初春和秋末、冬初季节的原因是，在这些季节里，由于气温回升或是雨水的减少，空气中的水蒸气的百分含量远远低于空气饱和时水蒸气的百分含量，湿气从地下迁移到墙身，再由墙身蒸发到附近潮湿的空气中，最后湿气扩散补充到干燥的空气中，在这个过程中，水中携带的盐分最终在墙身上结晶析出。

地下土层与墙身之间应有防潮层，是否是防潮层施工质量问题等？---是否该归为开发商的职责有待确定。

10.收房前，除了查验前面已讲的2书2表1图等外，是否还需要查验以下内容等：房管局测量报告、建设局5方验收报告、生态城的交房规定（请网络查询一下）。以及开发商应按规定办理但因种种原因仍未办理的各种证件，如果存在问题，可能会涉及到将来能否顺利办理房产证等问题---

（2）3号楼的防盗门很不结实，或许这个门面只是糊弄业主吧，不算违规，虽然质量不好，但是它也是个防盗门。（具体业主—3号楼—业主冰翎）

（3）4号楼某房间的阴面的小卧室已经出现漏风情况（具体需咨询群里业主，有待核实）。

（4）其他待补充问题：需广大业主集思广益，多发现问题并团结一致共同维护业主权益不受侵害！---

针对目前荣馨园存在的诸多问题与争议，至今未引起有关方面足够重视并给予协调解决，为了业主们的正当利益不受侵害，特拟定以下标语条幅，到收房时打出来进行宣传呼吁，表达业主们的正当诉求，并制造一定影响，要求相关方面必须面对问题，给予业主满意的解决方案。

呼吁荣馨园所有业主齐心协力、团结一致、共同维护业主们的正当利益！问题不解决，坚决不收房！---

出卖人应当在_____年_____月_____日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第___________种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：
1．该商品房经验收合格。
2．该商品房经综合验收合格。
3．该商品房经分期综合验收合格。
4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。
5．____________________________________________________________________________。

　　一、查看两书一表：质保书、使用仿单、竣工验收存案表;面积实测数据对照购房合同上的面积。

　　二、不交费、不签字、先验房：发现题目后更不能交费、签字。应先修房，同时取证、为日后举证奠定基础，特别保留好验房题目存案单。核查房屋总面积超出或减少百分之三以内的情况很普遍;套内面积减少、公摊面积增加的情况更多。

　　三、房屋完好。签业主公约、前期物业治理合同时，看好条款，不能抛却自己的权利。

　　二、再查内部：入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖、上下水、防水存水、强弱电、暖气、煤气、透风、排烟、排气。

　　三、后测相邻：闭存水试验、水表空转等题目必需和楼上楼下邻居配合。验房常用工具：

　　②钳工具：带两头和三头插头的插排(即带指示灯的插座);各种插头：电话、电视、宽带;万用表;摇表;多用螺丝刀(“-”字和“+”字);5号电池2节、测电笔;手锤;小锤;大灯、小灯

　　③辅助工具：镜子、手电、塑料袋多个、纸+火柴、卫生纸、凳子、纸笔验房专用工具：垂直检测尺;多功能内外直角检测尺;多功能垂直校正器;游标塞尺;对角检测尺;反光镜;伸缩杆等。

　　1、厨房烟道：用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方十公分左右，看烟是否上升到烟道口立刻拐弯吸走。

　　2、卫生间透风：应在吊顶下留透风口。留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备安装性，同时用上法测抽力。烟道、透风口顶用手电查看是否存有建筑垃圾。

　　3、管道煤气：用冒烟的纸卷放到报警装置四周，看报警装置是否敏捷动作，报警声光提示同时封闭进气电磁阀。假如不能动作，及时修复;

　　4、空鼓：手锤垫上几层纸(避免留下锤印)敲击墙壁，检查墙面空鼓。专用钢针小锤(10g)测墙砖空鼓。

　　A、检查插座：五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电，此时拉下总开关箱内的插座开关(应有标示)，指示灯灭，频繁测试几回证实开关、接线良好，插座安全。假如开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有题目或接线有误，立刻修复，否则误触电时无法及时断电危及生命。插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。

　　C、开关箱内开关应安装牢固，每个都要用力左右晃动检查，假如发现松动，应紧固或更换。否则日后使用中泛起接触不良打火现象时，会造成更大危险。

　　6、视镜(猫眼)：入户后观察猫眼，是否松动、不清楚、视野不全或因有异物无法看清晰等现象，修复或更换。

　　7、测高度：用盒尺检查房顶，取4-5个点，进行丈量，若数值一致，好比房高均为2.5m(或者2.6m)说明房顶没有倾斜。

　　8、测墙壁地面：用长尺(或者带有水平的专用直尺)，靠墙壁地面，检查是否平整，同时观察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点(爆点：生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀没发好，抹在墙上干后就会形成爆点)。

　　9、测乳胶漆质量：墙面天花板是否平整，附近光线暗时带大功率灯泡(200瓦)照射，灯一亮，墙壁天花板是否平整当即通过光线暗影看出，假如不平，要提出重新补腻子刷漆，假如局部刷漆(修补过)会与墙壁原色产生差异。10、镜子：用镜子放到门顶部和门底部，检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。假如是卫生间的门，顶部和底部的油漆没有刷全，时间一长，因环境湿润，卫生间的使用率又高，会使门底部过早腐烂损坏。

　　12、检查防盗门，有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。

　　13、检查门窗的密封是否良好，可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点试验看密封条的压力是否平均。

　　14、窗户：推拉窗上的纱窗和窗扇，推动灵活，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃清洁，否则以后不易解决。

　　15、检查管道安装、通畅和密封：用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固。假如松动，应重新固定。打开水阀看排水是否流畅(否则下水管被建筑垃圾堵塞)，放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗漏。

　　16、厨房和卫生间是瓷砖到顶的，要检查阴角阳角达90度，四角无磕碰(房顶四角和地面四角)，地砖墙砖无变形开裂和空鼓。用小锤划击地砖和墙砖，有浮泛声音，说明没有铺设好，这样时间久了可能会泛起瓷砖开裂和脱落，应重新铺设。

19、卫生间：A:卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网。B:如若没有窗户，则应有透风孔。透风孔设在吊顶下面。离透风孔最近的插座是防水插座。

20、暖气片：A:暖气片上方应有排气孔，使用时应拧动将气体排掉。假如拧不动就需要修理解决，否则气排不出来，暖气片不热。B:还要留意暖气片安装时进水管和回水管的坡度符合要求，否则影响采暖。