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标题: 致想在生态城安家的您 [打印本页]

作者: 小七 时间: 2018-9-6 10:21
标题: 致想在生态城安家的您
简单说下生态城目前一手房情况:
1吉宝季景铭郡:万科物业，精装修。
户型86全阳两室，110平通透三室。两梯四户，23层到顶。
90平通透两室，130平通透四室，一梯两户，11层到顶。
目前铭郡一期已经清盘，二期今年不会有加推。洋房小高为主，预计开盘要等一期交房或者季景新城商业地块起来以后了。
  2吉宝季景峰阁，整个小区一共三栋楼。依托季景新城商业。类似现在的宜禾汇。1号楼去年已经售罄。目前还有2号楼3号楼。大高层，29--31层吧，户型82-92-112。均价15000上下。精装修交房，交房时间预计2021年了。送车位（目前送车位的小区极少了）。马上就开盘了。销许证已下。
  3远雄二期，精装修交房。交房早点，2019年交房。
两梯三户106-92-125。17层到顶。一梯两户162平大四室。11层到顶。2019年交房。。很多人都在等162平大户型，生态城大平米四室平层的好户型不多，这个算一个。远雄很少按常理出牌，都等的时候不开，知道开了基本上也是卖完了，好户型基本也是内部认购，等你知道开盘消息了，好的签完了。今年年底预计开盘清盘。没剩几栋了。
  4紅橡三期，目前关注度很高的一个楼盘，一个是开发商建投的口碑，另一个是得天独厚的位置配套。高层还有最后一栋，几十套房子。户型125-113-125.两梯三户。精装修交房，2020年上半年交房。洋房还有最后两栋。户型127-140精装修交房。这个楼盘被关注的太多，开发商那边不按常理出牌了，关系户太多，没有关系的别在这个浪费精力了。有关系的也得看安排。最后尾盘了，今年清盘，全部清完。
  5双威二期:86平全阳两室，115平通透三室，两梯四户，30多层到顶吧。精装修交房，均价14000-15000左右。2020年9月交房。目前卖的差不多了，还有个别几套不太好的楼层在售，可以直接去售楼处购买。
  6朗诗翡翠蓝湾：洋房小区，精装修交房，交房时间2021年。
户型99-115-130三个户型。130平上月已经售罄。本周末开盘99平和115平。优势是离北师大近，洋房。不好的一点是电梯不通地下车库。（整个小区就两栋楼直通地库其他都不通。）
  7中加枫智园和枫慧园，和一期二期户型一样。95-114-137平精装修洋房。交房可能也要2021年左右了。万科物业。有一期二期的蓄客资源，应该不愁卖。中加是中国和加拿大合作区域，住宅，别墅，商业，产业群，做的比较大，又是洋房定位，价格13000-14000也很亲民，所以整个旅游区受关注度最高。10月份左右开盘。
生态岛上今年有三个新盘，新城控股的新城樾府，中建海纳府，联发的静湖一号。均是洋房加别墅。这几块地拍地价都很高，所以批的均价也低不了，洋房最便宜21000左右，别墅25000-27000。等这几个楼盘面世，价格都会有进一步提高。（生态城这几年现状，高层和洋房涨（两倍），别墅还没有怎么涨，这几块地开出来，就是给别墅产品提价的）生态岛是整个生态城的一类居住用地，所属片区也是中部区域。地价高，容积率小。舒适度较高，产品定位也高。（很多人拿生态岛和旅游区中加中福朗诗比，其实没有可比性，拍地价就看出来了，现在配套没有完善，区域优势没有彰显，但是贵，绝对有贵的道理）
8中建海纳府：洋房加别墅。目前排卡了洋房产品。户型100-120平。精装修通透三室，均价20000左右。近期开盘了。适合改善人群。目前生态城二手房价格普遍比一手房高，想买洋房的人群日益增多，海纳府的洋房虽然开盘价贵，但是比二手房洋房还是便宜点，适合自住改善的人群，投资的个人认为，空间不是很大。举个例子，你现在21000的单价买，交房满两年卖25000左右价格是市场趋势，而且后期不断有新盘出来，更多人还是想买一手房，二手房25000也不是那么轻易卖出去。如果您买中加或者朗诗更或者双威，均价14000，两年后交房20000卖出去就轻而易举。单价上您可能觉得都是4000-5000的空间。但是总房款就差别大了。中加朗诗洋房100平左右的总房款130-140万。海纳府100平210万左右。将来中加朗诗小三室100平卖180-200很正常很好卖。海纳府卖260万很多人就衡量的多了。如果是我，非买二手房，肯定考虑相对便宜的。如果考虑生态岛的品质，那我买后期再开的新盘，不会愿意买二手房利润给你挣。再说亿利早起洋房12000-13000，最后清盘最贵也就16000-17000.将来生态岛均价同样25000的情况下，人家亿利着急卖的降1000-2000都比你好卖出去。但是买的单价低，所以利润不必你少。所以海纳府适合目前想在生态城买二手洋房的，因为这个价跟二手房洋房比还是优势大大的。只是投资的角度，回报空间没那么大。当然，如果您有更长远打算和投资，生态岛的区域优势绝对是有优势的。
时间有限，先说这么多，这两天生态城别墅项目很多都在加推。有时间会仔细给大家说一下以供了解。
有想了解更多的随时咨询我。

（个人言论同行勿转）

作者: 小七 时间: 2018-9-6 13:39
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作者: Han-PP 时间: 2018-9-6 21:42
大师，华夏未来这个学校咋样啊

作者: 小七 时间: 2018-10-1 09:56
更新一下现状
红橡三期洋房已经售罄。还有一栋高层。
吉宝峰阁已经售罄。
南开旁边42块地。10-11月有可能加推，首开三栋。17层到顶。两梯三户。115-89-135三个户型。均价15000多
据说不对外开。

作者: 小七 时间: 2018-10-1 09:57

走起

作者: mypage 时间: 2018-10-8 16:09

作者: xiafeng 时间: 2018-10-10 09:17
大师分析透彻，建议大师给新房和二手房出房率、房价来个更全面分析。

作者: 小七 时间: 2018-10-14 09:29
想考虑性价比高的二手房的，根据您的预算和具体情况推荐。二手房不宜算单价，均价只是一个大概的参考，并不是衡量的标准。生态城众多小区，每个小区的户型不一样，公摊不一样，配套设施开发商大小质量都不一样，所以单纯的算单价太片面。万科锦庐全阳94平两室比其他小区103的通透要贵。红橡公园83平两室要比其他小区88-94的使用面积要大。康桥郡洋房94即通透，万通新新园106却全阳。。等等。所以看二手房要看您能承受的总价。在您总价范围内筛选性价比好的小区，而不是单纯的看均价。
 年关将至，金九银十，大批新盘项目集中加推。不管是想要改善或者置换着急出售，还是年底需要用钱周转，二手房价格一降再降。目前整个生态城市场二手房价格平均比一手房每平米贵3000-5000（同等区域同等类型），但是一手房新盘交房要2-3年。有些落户或者孩子上学的等不了，只能买二手房。生态城现行政策是房子至少要交房的才可以报名上学。所以必须买二手房的客户，每逢市场上新房加推，正是您入手的好时机。一手房限价，二手房自然涨不上去，这时的二手房好谈价。然而年底银行贷款又一再收紧，放款速度越发慢。
最近办下天津户口的客户很多。每个客户情况基本差不多，落户+学籍。在这里我统一给你们说一下。
来生态城买房置业，您要考虑好您的初心。目前购房人群很大一部分是生态城内的老业主，在这居住了几年，熟悉各个小区的情况和口碑，不好的卖了换品质高点的，全阳换通透，两室换三室，高层换洋房，洋房换别墅等等。为什么能换？因为现在一二手房有差价。所以怎么折腾怎么赚。改善了品质，还手里富余出一部分钱!
还有一部分是生态城以外的本地人，前些年好多本地人看不上生态城，那时价格便宜，地域偏远，没有配套，一片荒凉。。后来听说一万涨到一万五了，一万五涨到两万了，又听说供不应求了，教育配套一个一个落地，天津外国语大学附属的十二年制滨海小外，十二年制的北师大，南开高中，后来南开小学和初中也开建了，华夏未来，后期更是有枫叶和清华附中还有耀华。。丰富的教育资源绝对是来生态城的重要因素之一。而且生态城的理念是宜居。工厂不会来，大车都不会允许进入等等。中央电视台一再宣传生态城成果，配套都看见兑现了，决定要来了，我好多开发区的客户卖了开发区一套房过来买了两套，一套自住一套投资。生态城的环境让很多人把养老的家选择了这里。
另一部分就是外地人办了天津户口想要落户生态城，将来让孩子享受这里的教育资源。一种是他们后期也会过来居住，孩子上学，老人过来带孩子或者养老，这样一般会根据自身条件选择改善型品质类的大户型，选地段选学校选开发商。还有一类是拿最少的钱出来，有一套房子哪怕一室，我能落户孩子有学籍就行。这类大部分年轻人，在北京或者其他区域有稳定工作，过来生态城居住不现实。所以想拿最少的钱占生态城的资源。孩子着急上学的，二手房基本上力高和宝龙城考虑的人居多，目前生态城二手房市场最便宜的两个小区了。力高一室60万左右，落户的太多，房源很少了。宝龙城两室120多万。孩子不着急上学的，还是一手房合适。很多适合的楼盘，鼓浪水镇就适合。很多人觉得那边远，居住的可能不适合，但是落户和投资的绝对适合。总房款便宜呀，也是生态城配套。个人观点，手里钱不多还想投资的，可以考虑鼓浪水镇的一室，首付17万起，很便宜。将来交房卖给落户的会供不应求。参考力高一室，当初37万左右买的，现在60万都在抢。因为生态城一室户型本就不多，落户的不想花太多钱的都考虑小平米房款少的了。大户型我个人不建议投资，面积越大将来单价越低，不太好卖，最抢手就是小户型。
大早上打这么多字也是想到哪写到哪，有想具体了解的随时微信我。鼓浪水镇目前不收任何费用，如果我的信息对您有用，您考虑，麻烦给我走个业绩，您不多花一分钱。我还会在能力范围给您申请优惠。
房子很多，适合最重要。勿忘初心。
愿每个有缘相识的你都能早点安下满意的家!

作者: 小七 时间: 2018-10-14 09:29

xiafeng 发表于 2018-10-10 09:17
大师分析透彻，建议大师给新房和二手房出房率、房价来个更全面分析。

想考虑性价比高的二手房的，根据您的预算和具体情况推荐。二手房不宜算单价，均价只是一个大概的参考，并不是衡量的标准。生态城众多小区，每个小区的户型不一样，公摊不一样，配套设施开发商大小质量都不一样，所以单纯的算单价太片面。万科锦庐全阳94平两室比其他小区103的通透要贵。红橡公园83平两室要比其他小区88-94的使用面积要大。康桥郡洋房94即通透，万通新新园106却全阳。。等等。所以看二手房要看您能承受的总价。在您总价范围内筛选性价比好的小区，而不是单纯的看均价。
 年关将至，金九银十，大批新盘项目集中加推。不管是想要改善或者置换着急出售，还是年底需要用钱周转，二手房价格一降再降。目前整个生态城市场二手房价格平均比一手房每平米贵3000-5000（同等区域同等类型），但是一手房新盘交房要2-3年。有些落户或者孩子上学的等不了，只能买二手房。生态城现行政策是房子至少要交房的才可以报名上学。所以必须买二手房的客户，每逢市场上新房加推，正是您入手的好时机。一手房限价，二手房自然涨不上去，这时的二手房好谈价。然而年底银行贷款又一再收紧，放款速度越发慢。
最近办下天津户口的客户很多。每个客户情况基本差不多，落户+学籍。在这里我统一给你们说一下。
来生态城买房置业，您要考虑好您的初心。目前购房人群很大一部分是生态城内的老业主，在这居住了几年，熟悉各个小区的情况和口碑，不好的卖了换品质高点的，全阳换通透，两室换三室，高层换洋房，洋房换别墅等等。为什么能换？因为现在一二手房有差价。所以怎么折腾怎么赚。改善了品质，还手里富余出一部分钱!
还有一部分是生态城以外的本地人，前些年好多本地人看不上生态城，那时价格便宜，地域偏远，没有配套，一片荒凉。。后来听说一万涨到一万五了，一万五涨到两万了，又听说供不应求了，教育配套一个一个落地，天津外国语大学附属的十二年制滨海小外，十二年制的北师大，南开高中，后来南开小学和初中也开建了，华夏未来，后期更是有枫叶和清华附中还有耀华。。丰富的教育资源绝对是来生态城的重要因素之一。而且生态城的理念是宜居。工厂不会来，大车都不会允许进入等等。中央电视台一再宣传生态城成果，配套都看见兑现了，决定要来了，我好多开发区的客户卖了开发区一套房过来买了两套，一套自住一套投资。生态城的环境让很多人把养老的家选择了这里。
另一部分就是外地人办了天津户口想要落户生态城，将来让孩子享受这里的教育资源。一种是他们后期也会过来居住，孩子上学，老人过来带孩子或者养老，这样一般会根据自身条件选择改善型品质类的大户型，选地段选学校选开发商。还有一类是拿最少的钱出来，有一套房子哪怕一室，我能落户孩子有学籍就行。这类大部分年轻人，在北京或者其他区域有稳定工作，过来生态城居住不现实。所以想拿最少的钱占生态城的资源。孩子着急上学的，二手房基本上力高和宝龙城考虑的人居多，目前生态城二手房市场最便宜的两个小区了。力高一室60万左右，落户的太多，房源很少了。宝龙城两室120多万。孩子不着急上学的，还是一手房合适。很多适合的楼盘，鼓浪水镇就适合。很多人觉得那边远，居住的可能不适合，但是落户和投资的绝对适合。总房款便宜呀，也是生态城配套。个人观点，手里钱不多还想投资的，可以考虑鼓浪水镇的一室，首付17万起，很便宜。将来交房卖给落户的会供不应求。参考力高一室，当初37万左右买的，现在60万都在抢。因为生态城一室户型本就不多，落户的不想花太多钱的都考虑小平米房款少的了。大户型我个人不建议投资，面积越大将来单价越低，不太好卖，最抢手就是小户型。
大早上打这么多字也是想到哪写到哪，有想具体了解的随时微信我。鼓浪水镇目前不收任何费用，如果我的信息对您有用，您考虑，麻烦给我走个业绩，您不多花一分钱。我还会在能力范围给您申请优惠。
房子很多，适合最重要。勿忘初心。
愿每个有缘相识的你都能早点安下满意的家!

作者: 小七 时间: 2018-10-14 09:30
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作者: 小七 时间: 2018-10-20 10:06
最新情况：
远雄二期前段时间已经下来销许了，但是房管局批的价格低，开发商又二次申报了。这次如果价格合适，年前远雄二期会开盘。如果价格还是批的低，开发商就等明年了。明年一手房会稍微放开限价啦。
42号地和41号地最近受关注度比较高，42号地应该是先开。销许证预计十月底到11月初下，具体开盘方式等消息。
中加马上也要开盘啦，但是南开旁边这俩地把人群吸引去了，估计不像之前那么火爆了。但是也要看时间结点，42毕竟没有多少房子，能释放出来的更少，最后年前能选的楼盘不多，明年若是限价真的放开，年底还会有购房小高峰。所以珍惜年前上车的机会。看看那些职能部门都在好楼盘里签房子就知道了。且选且珍惜。。

作者: 小七 时间: 2018-10-25 18:13
10月份大家关注的楼盘应该不会有动静啦，等11月吧

作者: yhx123 时间: 2018-11-1 14:19

小七发表于 2018-10-20 10:06
最新情况：
远雄二期前段时间已经下来销许了，但是房管局批的价格低，开发商又二次申报了。这次如果价格合 ...

远熊能买吗？

作者: 苍山负雪 时间: 2018-11-14 20:16
宸和园的销许已下，住宅集团的凤栖梧桐也要开盘。这两个盘和红像三期远雄二期相比哪个更值得等待？红像三期真是难买啊！好像就剩一栋高层。远雄二期也会很火吗？麻烦大神给点参考意见

作者: 19miles 时间: 2018-11-14 22:58

苍山负雪发表于 2018-11-14 20:16
宸和园的销许已下，住宅集团的凤栖梧桐也要开盘。这两个盘和红像三期远雄二期相比哪个更值得等待？红像三期 ...

红橡和远雄的配套已经算是很成熟，购物、出行、就医、公园都很好，小外学区，明年就能交房，还赠车位；
宸和园和凤栖梧桐距离起步区有一定距离，周围暂无配套，唯一优势就是距离南开很近，不赠车位，如果看好中部片区发展，做好等待5年的准备。
根据自己的需求来做决定，没有绝对的好与坏。
中部片区简介：http://www.ecodreamers.com/forum ... &extra=page%3D2

作者: 苍山负雪 时间: 2018-11-15 19:09

19miles 发表于 2018-11-14 22:58
红橡和远雄的配套已经算是很成熟，购物、出行、就医、公园都很好，小外学区，明年就能交房，还赠车位；
...

谢谢您的耐心解答！

作者: 苍山负雪 时间: 2018-11-15 19:12
本帖最后由苍山负雪于 2018-11-17 12:31 编辑

红像和远雄今年还有开盘的准备吗？

作者: 小七 时间: 2018-11-19 17:32

yhx123 发表于 2018-11-1 14:19
远熊能买吗？

宸和园销许证也下来了，也是马上开盘。
这楼盘不会提前排卡不会验资，开盘当天宸和园售楼处才会开

作者: 小七 时间: 2018-11-19 17:32

苍山负雪发表于 2018-11-15 19:12
红像和远雄今年还有开盘的准备吗？

宸和园销许证也下来了，也是马上开盘。
这楼盘不会提前排卡不会验资，开盘当天宸和园售楼处才会开

作者: 小七 时间: 2018-11-19 17:34
提示: 该帖被管理员或版主屏蔽

作者: 18222264033 时间: 2018-12-2 10:47
小齐666

作者: 小七 时间: 2019-3-3 09:04
远雄马上现房了。开发商不满意备案价。一手房限价。批16000-17000.所以人家等放开限价，
下半年限价可能就松动了，所以上半年开盘可能性不大。但是下半年就现房了。
所以真执着的等，等不起的趁早看其他性价比高的楼盘吧。
远雄售楼处电话022-59868899
别问我是谁？我是雷锋

作者: 小七 时间: 2019-3-3 09:06
想了解其他楼盘的再详聊吧。想买一手房就是等时机。开盘时机碰上了要把握。

作者: 小七 时间: 2019-3-25 10:15
我又来了，呵呵。
红橡三期最后一栋高层，销许证下来了。月底前后开盘啦。
宸和园销许证也下来了。预计4-5月份开盘。洋房。均价17000-18000.
贻成学府一号（锦铂园）预计5-6月份首开。高层。均价16000左右
中建海纳府尾盘在售，洋房。套数有限了。100-120两个户型。均价19000
新城樾府的洋房马上开盘了，现在排卡阶段。108三室两卫。
装修标准高。价格应该19000-20000.
新城现在在售叠拼。上叠125，下叠141-153. 230-340万。有电梯有车库，有小院有地下室。
世贸国风锦唐现在在售叠拼。上叠144平。下叠155平。285-350万左右。
赠送空间不少。住着宽敞。为了防潮，而且架高一层。
但是没有地下室。没有电梯，外挂楼梯。小院不大。有的是南院，有的是北院。

作者: 小七 时间: 2019-3-25 10:17
打完了给我隐藏了什么情况

作者: 小七 时间: 2019-3-26 15:52
红橡三期这一两天就要开盘。想考虑的尽早打征信。排卡时间估计也就一上午

作者: jonycs2000 时间: 2019-4-3 16:25
生态城的新盘网上很少信息啊？中部区的小学是哪个啊？

作者: 小七 时间: 2019-4-9 09:18

jonycs2000 发表于 2019-4-3 16:25
生态城的新盘网上很少信息啊？中部区的小学是哪个啊？

现在新盘基本上都和中介合作。把营销打广告的费用给中介。
前几年大家应该对路边发传单的小蜜蜂不陌生。
但是小蜜蜂大都是老大爷老大妈，对房产政策不了解，对楼盘情况无法具体介绍。
所以现在开发商不找发传单的大爷大妈了，改和中介合作了。
中介了解各个楼盘情况，能及时准确的根据客户预算情况匹配合适楼盘和房源。
而且不收客户的任何费用，由开发商营销给佣金。所以基本上现在新盘都是中介代理。
但是个别很抢手的楼盘。不缺客户，就不会和中介合作。像红橡，远雄，宸和园等等
想买都买不上，怎么会拿多余的营销费用给中介。
还有就是正常价位低，慢慢卖也能卖出去的，像双威，凤栖梧桐后期贻成学府一号这类，本身价格低，地段大家都知道，所以也不合作。还有旅游区中加中福朗诗红星这类，价格低觉得好卖，也是自己卖。但是他们的别墅不好卖，就找中介合作。力高鼓浪水镇这种相对偏远一点而且人群定位有限的楼盘，很多人因为距离和地段不愿意去了解，就和中介合作宣传楼盘。生态岛上是楼面价最贵的区域，现在政府限价，开发商却没有利润，但是他们打造的高端产品又想让大家知道了解，所以也合作。所以现在买房不要看网上的信息，滞后。现场都忙不过来，哪有空更新网上。买房要实际来看，地段，周边配套，学区，户型，公摊，定位，价格。哪怕同一个楼盘，不同时期过来，开盘价和楼栋位置都不一样。所以抽时间找个靠谱中介带你都看看，对比对比。买房还有一点，眼缘很重要。这个说好那个说好，都不如自己看上的好。自己的房子最好，买了是自己的哪都好。
中部学校计划是四个，目前成熟的有华夏未来小学，南开小学。另外两所还没有招标。生态岛后期也有教育配套。

作者: 小七 时间: 2019-4-9 09:26

Han-PP 发表于 2018-9-6 21:42
大师，华夏未来这个学校咋样啊

华夏未来是社会局全资办学，所划片区也是生态城目前的别墅区。
在北京和市里是私立，每年学费就几万，入学都要面试。生态城是唯一的公立学校。
口碑不错，师资力量也很强大。
但是生态城太多十二年制的学校了，所以好多人都觉得只有小学，初中高中还得操心学校，就不重视华夏未来。
生态城最不缺的就是教育配套，哪个孩子都有学上。中部核心区域还能不安排好的初中高中，何况后期高中基本上看分数，要看自己家孩子成绩情况。
目前生态城政策是小学划片。初中生态城学校好几个，可以自由报。高中就看分数了。

作者: jonycs2000 时间: 2019-4-11 11:46
大师，旅游区这边怎么样？貌似最近要开盘的有泰禾院子，红星和中加的洋房，麻烦介绍介绍呗！

作者: 幸福的泡泡 时间: 2019-4-11 22:46
嗯，我也是看了旅游区，红星这个盘怎么样？谢谢楼主！

作者: 幸福的泡泡 时间: 2019-4-11 22:47
楼主，我也是关注旅游区，发展怎么样？红星天铂可以下手吗？

作者: 幸福的泡泡 时间: 2019-4-11 22:49
楼主，我也是关注旅游区，发展怎么样？红星天铂可以下手吗？

作者: 幸福的泡泡 时间: 2019-4-11 22:50
我咋发了这么多，系统有问题，不好意思啊

作者: 小七 时间: 2019-7-19 11:47

幸福的泡泡发表于 2019-4-11 22:50
我咋发了这么多，系统有问题，不好意思啊

不好意思，好长时间没有上梦网，红星洋房已经开了好几波了。个人意见，红星大平米洋房户型比较好。单纯看户型和价位，比生态城里面的南部和中部洋房还是有性价比的。红星主做商业项目，住宅这块自己体会哈。如果不比较中新合作区的地段和学区。单纯只看临海新城（旅游区）那一片的话，还是有优势可以入手的。学校和商业都离得近。位置在那一片的居中。这一片价格都差不多。大都13000-14000.
中加已经交房了一批，所以楼盘质量装修情况物业等都看得到。大家认可的也比较多。但是中加楼盘比较大，地点分布比较分散。户型从一期二期到现在四期五期洋房95-137一直是那个户型。户型一般吧。红星大平米户型不错。就是不知道后期装修和物业了。期房就是这样，不知道。。不能单纯看样板间，样板间都好。。中福和朗诗比，翡翠蓝湾比翠微澜阁户型和地点好，但是一个小区就两栋楼直通地库。。泰禾院子下半年应该也会有动静，价格16000左右，在那一片算是比较高的了。开发商认可的不少，户型相对也不错。
每个小区都有自己的优势劣势。具体看自身预算情况还有家庭情况，整体小区大概是这样。具体情况具体分析。私信我就行。

作者: 小七 时间: 2019-7-19 11:52

作者: 小七 时间: 2019-7-19 11:59
下图琳琅满目，是不是很难取舍房子也一样，房子很多，真正让人下定决心安家的却不多。是不是看了很多套房子，总是失望大于期望？酒店体验一次，要是感觉不好大不了下次换别家，房子置换周期怎么也得两三年。所以，在交易之前，一定要好好了解，为了什么而买房，初心是什么，整个市场又是什么情况，不盲目，房子是必需品。也是商品。虽然有置换周期，也不是买了就一辈子不能动。下定决心前要了解好初心和市场。下定决心后要理性看待。千好万好没有自己的家好。了解好市场，看看自己想买什么样的房子？再看看手里的预算，能买什么样的房子。同样是房子，都说房子是用来住的，可是不同学区，不同地段，不同小区定位，不同格局。决定了价格的不同。这也是人们常说的“无法用价格衡量的因素决定真正的价值”不多说了，不管您买房还是卖房，咨询落户还是学区，贷款问题还是首付问题，单独微信我。可能忙起来回复不及时，但是一定会回。
大概说下目前生态城一手新盘情况吧:生态城目前新盘主要分这几个区域，
1:南部片区，也就是起步区。目前有新盘的还有两个小区。远雄二期，也就是远雄上林苑。这个小区大家关注度很高。首先地段好，在生态城南部连接中部的区域，四周全是核心配套，幼儿园，滨海小外二部，初中部高中部就在家门口。天津医科大学附属三甲医院，第三社区中心，星光汇商圈，生态谷。出门五分钟的生活圈。远雄开发商是台湾企业，房子质量口碑都不错，还有一点是户型好。远雄一期远雄兰苑户型太大，75-90是一室，110-122-132是两室，178-185是三室。248是四室。超级开阔，但是不符合市场，户型不是正南正北。所以即使地段好配套好，户型方面让很多人望而却步。而远雄二期，同样地段配套的基础上，改善了户型。所以关注度一下子增多太多。最主要的是马上现房。今年交房。还送车位。可想而知，不好买。。户型106-93-125，两梯三户。17层到顶。户型162-162。两梯两户。17层到顶。均是精装修。6月底消许证下来三栋楼。已经签完了。还有最后两三栋应该8月份批消许证。应该还是不对外开盘。
2:吉宝季景铭郡二期。吉宝是新加坡的开发商。这几年，中新生态城，建投作为中方标杆开发商。吉宝作为新加坡标杆开发商。所卖楼盘，火热程度不相上下。吉宝开发的房子质量大家说比较认可的，二期房子本身设计的也比较美观。吉宝一期季景华庭，小区整体建筑风格很吸引人，自带会所，户型比较全，从最小56平的一室到145的三室180的四室。户型很全。但是吉宝设计的房子规规矩矩从安全性出发，这样很多户型阳台交房没有封，所以采光程度有点受影响。户型不像通常的H户型那么方正，所以一期因为个别户型原因，口碑不一。还有一点季景华庭是开放式小区。不过去年应业主们要求，换了龙湖物业，要加围挡了。吉宝二期季景兰亭，高层和洋房定位，户型比一期季景华庭改善了。口碑较好，小区房子又新，价格很高。三期季景峰阁，户型没得挑了。还是万科物业。依托一圈商业，就三栋楼。不过位置和户型还有当初价格，都很有性价比。四期就是铭郡啦，户型很好，小区定位也蛮高。铭郡的一期以高层和小高为主，这次即将开盘的二期，延续了之前的高层小高户型，还增加了洋房。高层110-88-88-110。两梯四户。23层到顶。小高90-130。一梯两户。11层到顶。洋房120平。一梯两户。6层到顶。户型好，又紧邻着吉宝的商业。不愁卖。均价16500-20000吧。上个月高层已经卖完，现在只剩洋房了。价格不低。预计20000起。
然后就是南开周边的楼盘。宸和园刚刚开完，已经没房啦。后期还有几栋房子，估计年底了。高层了。看时机吧。
世贸国风锦唐，别墅定位。现在在售叠拼。上叠145平，赠送挑空50平左右。290万起。下叠155平。赠送挑空50平左右。330万起。下叠送小院。没有地下室。院子有的南院有的北院。看具体楼栋位置。没有电梯，外挂楼梯。南开片区别墅只有旭辉和世贸。后期小区主要是大高层，高层，小高，洋房。
贻成学府一号前几天刚刚首开完，700来套房子当天售罄。大家还是奔着南开还有首开价格。8月份继续加推400来套，价格应该稍微提高800-1000.再开盘位置比首开好点。楼层20多层和十几层的高层。
凤栖梧桐已经加推好几次了。8月份还会加推，预计价格16600-17500。已经涨价了。户型93-100-110-120-135也比较全。

作者: 小七 时间: 2019-7-19 12:01
再就是适合改善的生态岛区域了
中建海纳府，整个小区都是洋房和别墅。目前在售洋房，100平小三室和125平大三室。精装修交房。均价20000。
新城樾府，定位也是洋房和别墅。目前在售108平三室洋房。均价19000。最近有一些特惠房源16000左右。还是合适的。叠拼别墅也在售，上叠125平，赠送挑空40平左右。价格230-260万。下叠143平，赠送挑空50平左右。赠送小院。赠送地下室70-90平。可以做两层，挑高6.3米。价格300-350万左右。有电梯，有地下车库。
联发静湖一号。首次开盘，价格合适啊。洋房和别墅定位。洋房125平三室，户型很好，精装修。装修标准很高，3500每平米。有时间的客户实际去样板间看看。确实不错。叠拼143平，上下叠都赠送挑空。上叠赠送储藏间。下叠送小院送地下室。价格很合适。260-330万。首开的价格。还有几套可以送车位。考虑的抓紧，后面加推就没有这个价格和优惠啦。洋房一楼送小院送地下室。二楼顶楼送储藏间。目前中新合作区就这些楼盘。

作者: 小七 时间: 2019-7-19 12:01
时间有限，篇幅有限，临海新城和力高还有鼓浪水镇没有具体说。这些区域客户群体有限。想投资的还是可以考虑这些价格洼地的，毕竟花最少的钱享一样的配套。

作者: 380725372 时间: 2019-7-19 13:42
大师，生态城的清华附中和耀华中学还有消息吗？

作者: 小七 时间: 2019-7-22 09:27

380725372 发表于 2019-7-19 13:42
大师，生态城的清华附中和耀华中学还有消息吗？

生态城生源有限。现在大批的新盘没有交房，目前的入住生源还没有完全覆盖目前的学校。南开小学初中校舍还没建好。生源也没招那么多。自己片区内二手房小区就一个旭辉，所以才摇号招其他片区的。等中部小区交房了生源够了，估计就不摇号了。
小外目前是生源最充裕的，小学初中高中都有稳定生源。人数也不少。
北师大只有小学，片区内小区也不多，宝龙城，碧桂园，东方文化广场，中加一期。还没有高中生源。初中今年好像就不足十个人。有可能转别的学校吧。
海嘉国际部（私立）一直都是二十来个学生
华夏未来小学生源还可以。生态岛包括延蓟运河一带的别墅群，芦花庄园沁风御庭，双威，这一带都是二手房小区了，生源充足。也有前两年转学安排过来的一批生源。
很多人都有点误解华夏未来。这所学校无论从硬件设施到师资力量还有生源阶层。都不差。而且是生态城社会局全资办学。这个学校不可小觑。大家更关注初中高中。现在小区划片。初中基本上摇号。高中看分数。即使上了南开小学，初中也未必南开初中，高中更是看成绩。目前生源少，这几年的孩子小学升初中可能概率很大。以后生源够了，各个区域都有社会局统一安排。会均衡的。别忘了南开旁边还有一个天津科技大学附中呢。。
清华和耀华附中后期是有，不过要等生态城的人群再上一个台阶。有足够生源才行。
这也是为什么海河人才落户政策一再放开。敞开大门欢迎你们来啊
有人才有发展。人口汇集才能带动所有配套的循环
京津冀，交通，公积金，落户，等，包括限购政策，会逐步放开
现在先紧着本地户口的买房。将来慢慢放开外地人再来了，那会限价就逐步放开了
所以抓住现在上车的机会。。早买的永远比晚买的省钱。不要想着翻倍的挣钱，不可能
也不要想着房子降价，银行和金融能同意吗？政府经济能同意吗
不排除有有个别开发商赔钱回款的楼盘，抓住时机哦。正常市场都是稳步上升的。

作者: 小七 时间: 2019-7-29 15:28
最近很多客户上来就问现在生态城房子什么价？什么价？一手房有一手房的价，二手房有二手房的价。不同区域的价格也不一样。我在这统一说一下吧。
一手房都是期房，大都在2021年交房。高层，洋房，都是精装修交房。别墅都是毛坯交房。需要等两年多。两年内着急落户或者孩子两年内需要报名上学的，一手房来不及。现在生态城的上学政策拿购房合同不能给孩子报名。就算房本没下来，开发商交房就可以报名。所以一手房地段再好，价格再有优势。这两种情况的也不行。无论刚需还是自住改善还是投资。目前一手房性价比都要高一些。同地段同类产品，一手房要比二手房价格便宜。而且一手房交易更简单。比如房款200万。首付三成准备60万加税钱就可以。65万以内。二手房相对更复杂一点。还是200万的房子举例。房主要定金20万。那么要评估180万。180万的三成首付54万。前期定金20+首付54+税+中介费评估费。80万以内。二手房和一手房税费是一样的。多一个中介费。贷款的话需要评估，有评估费。中介费一般一个点。评估费几千块钱。还是200万的房子举例，房主要50万定金。那么只能评估150万。150万的三成首付45万。那么需要准备定金50+首付45+税费+中介费评估费。100万左右。所以您看，同样200万的房子。二手房跟交多少定金有很大的关系。手里如果有足够的钱，多交点定金少贷款，少点利息。怎么都可以。总房款是一样的。但是如果刚需，手里就能凑60来万。还是一手房合适。或者找那种房主可以少要点定金的，五万左右的。但是二手房，一般定金越多，越有压价的筹码。全款当然更有。这当然也要看具体房主。着急用钱就愿意降价，不差钱的不是很着急非卖不可的都想多卖点。贷款也就两三个月的事。前期定金多点少点人家无所谓。所以要看具体情况。一手房虽然相对合适，但是想买一手房的您首先要准备好钱。一手房房源有限，每次加推几十套或者百十套。开发商是开盘两栋，卖完，再申报，价格提一点。再加推。再提，再加推。所以一直让大家珍惜首开的楼盘呢。而且一手房要有耐心等，开盘时间没人能确定下来，就一直等。明知道还有房没卖完，就是不开。所以要等开盘时机，一旦准备开盘，准备好钱，征信。开发商不会给你首付延期!不会等你公积金到号。
二手房不同小区不同价格。想考虑性价比高的二手房的，根据您的预算和具体情况推荐。二手房不宜算单价，均价只是一个大概的参考，并不是衡量的标准。生态城众多小区，每个小区的户型不一样，公摊不一样，配套设施开发商大小质量都不一样，所以单纯的算单价太片面。万科锦庐全阳94平两室比其他小区103的通透要贵。红橡公园83平两室要比其他小区88-94的使用面积要大。康桥郡洋房94即通透，万通新新园106却全阳。。等等。所以看二手房要看您能承受的总价。在您总价范围内筛选性价比好的小区，而不是单纯的看均价。
所以必须买二手房的客户，每逢市场上新房加推，正是您入手的好时机。一手房限价，二手房自然涨不上去，这时的二手房好谈价。

作者: 我看着你 时间: 2019-7-29 18:20
楼主，请问滨旅区旭辉公元大道怎么样？碧桂园对过，自己去那边看了下距高速比较近，相对生态城内比较吵。

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