生态梦网 -- 中新天津生态城社区门户网站

标题: 买卖双方以及中介行业的一些交易经验都是自己的亲身经历总结 [打印本页]

作者: 风口的猪 时间: 2018-3-5 19:18
标题: 买卖双方以及中介行业的一些交易经验都是自己的亲身经历总结
         每次只要我一发帖，帖子底下必然是有很多人攻击谩骂，一开始我还礼貌的讲讲道理，后来就回骂回去，再后来就懒得搭理了，为什么中介行业总是被一些人戴着有色眼镜去看待呢  ？
      从浅层次来讲，一个是从业人员素质高低层次不齐，二是因为行业没有很好的规范起来，第三是因为房主的报价毕竟不像开发商一样是统一由销售许可证来管理的，所以价格有一定的随意性，业主可能今天报200万，明天一高兴就改价210万了，搞得中介的小伙子也很头疼，价格一传导到客户耳朵里，那你就是不靠谱，怎么说好多少就变，有中介自己变价格，也有房主来回变价格，两个变量叠加起来以后就会疑点重重，买起房子来并没有十分的顺利，磕磕绊绊，难免。

      买卖二手房，作为买家来说，需要明确的几点
      首先如何考量一个中介是不是靠谱专业
      1、不要认为你加了中介微信会被广告轰炸，那咱俩还是电话联系吧，所以避之唯恐不及，这样做是错误的，交易之前，你要对一个公司的信用，以及中介个人的信用做一个简单的背景调查，这个中介在这里干多久了，朋友圈发的房子往前翻，能翻几年的，是不是一直卖的一个地方的房子，生活中这个人大概是什么样子的，要有一个考量，这是一个信用社会，如果一个人一直干这行，百分之99.9的朋友，都是认真卖房子的人，一个人的朋友圈其实是世界观方法论的一个链条，你可以看出一个人对待事物的态度，一个人的信用。
      2、可以问问这个中介之前卖过哪里的房子，成交价是多少，买卖双方大概是什么样的情况，比如你看的这个小区，有没有卖过这个小区的房子，看看这个中介是不是一个有故事的人，一般靠谱专业的中介朋友，成交房源非常多，买卖中的复杂情况都见过，能够稳稳的一手托两家，不会偏袒或者把控不住，导致房主涨价，成交记录也是一个考量的因素。

   3、对于权证知识的掌握，有些朋友看上房子了，就说我买，看上了买，怎么买，花多少钱，你要算清楚了，你找的人一定要思路清晰的给你算清楚差价多少，评估怎么评估，税费情况，流水征信情况怎么样，银行到底能给你批多少贷款，你什么时候办什么件，哪个银行利率额度性价高。我之前遇到一个客户，他同时联系着好几个中介，当然其中也包括我，就是一个她到底是首套房还是二套房的判定问题，三个中介竟然给了她三个答案，有说二套的，有说首套的，有说全款的，对于权证知识的掌握简直让人崩溃，弄的大姐非常的懵，我觉得这种情况就非常不好，有些中介朋友，到底什么情况为了显得自己专业，张嘴就来，说错了再去胡乱圆谎，这样非常不好，所以作为客户来说，一定要找一个从业时间长，踏实诚信的中介，这样可以省去很多的麻烦，这点，大家可以找一个刚入行的，你让他去算算税费，精确一点，差价怎么交，怎么下来比较省钱，有人就算不明白。作为中介来说，多提高姿势水平很重要。

   4、对信得过的中介，一定要坦诚相待，因为你的坦诚决定了后续会省去很多的麻烦，我这里也曾经出现过客户没有和我说实话，导致后期有一些复杂情况的出现，其实吧，中介就和医生一样，什么疑难杂症开什么药，还是需要病人说清楚了，比如不让你喝酒，你偏喝酒了，检查的时候你的指标不正常，你要是不说，医生只能照着你这个病症去抓药，医生不会想到你是因为喝酒导致的，还以为你其他器官真出了毛病。体检前不让你进食，你吃饭了，查出来的指标不正常，无法对症下药。所以作为客户来说，一定要把自己的信贷情况，房屋套数，逾期情况如实告知，别到签约的时候出了叉子，会非常麻烦，用人不疑，疑人不用，中介赚的是佣金，对您的家庭财产什么的没有任何看法，也不感兴趣。

   5、好些客户跟我讲，你们生态城是鬼城，大街上都没有人，首先咱生态城不搞游行，商业也不是随便乱开的，都有社区规划，所以说，对于客户提出的这个问题，我一定要让他晚上来一次，晚上八点有多少亮灯的，白天的话可以去地下车库看看，有多少停车的，别偏见的认为马路上没有人就是生态城没有人，谁没事干在马路上瞎溜达。

      6.不要对房主以及中介失约，约定的看房时间，你不来，是非常不好的，有时候我休息，有客户要看房，我就去拿钥匙，钥匙可能在另一个社区，还得来回找，有时候这套钥匙在三社区，另一套的钥匙在二社区，还有一套可能在宜禾汇，光找钥匙就要半个多小时，好多小伙大冬天的，骑着摩托车电动车，挺不容易的，我自己一般也不开车，骑摩托车，这样进小区比较方便一些。还有约业主这个事情，有些客户朋友，都加我微信有我电话了，总是突然来，就让你突然给他找房，不是说我当大爷，你不预约，我不愿意接待你，而是你突然来好些房主也不会突然回来开门给你看房，所以预约不预约直接决定的是你能看到房子数量，有些客户让我在寒风中等了一个多小时的，我就不说啥了，一回两回行，别三回四回的要看房要看房，结果就是各种有事。要不你就别说，说了你就做到。  如果我给你约好房主，结果你没来，我就要给房主解释一堆原因，然后房主也会觉得中介不靠谱，一天到晚忽悠人。
   7.不要同一套房子约好几个中介，最多两个三个足够了，曾经我见过一个大哥，看一套生态城的房子，一套房子，竟然约了8家中介，七家生态城的，一家竟然是从开发区跑过来的，我进去的时候吓坏我了，一屋子的中介，面面相觑，大眼瞪小眼的，我以为房主自己回来了呢，说好的空房，打了个招呼，然后搞笑的一幕就发生了，大哥带着一个中介进来了，所有的中介就不约而同的站起来给大哥介绍房子，你能想象那种场面么，中介自己差点都打起来，有几个中介比较积极的，一定要争第一的，一个劲往前挤，把我就挤边上了，当时我是懵逼的，而且这大哥当时自己也带了五车人，五辆越野车，因为大哥早晨先跟我看过一套，然后跟别的中介去看了，然后约的看这套。一套110平米的房子，中介10人，大哥带的15人，一共挤进去25个人，不知道的以为是明天办婚礼呢，朋友都过来帮忙了。大哥完了跟我说他看上了，给我谈谈价，我说行，没有问题。          下午回去我就给房主打电话，这房子当时卖200万，然后下午问房主说，这房子现在卖230万，我说大姐您这涨价也太快了吧，哪有那么多客户啊，大姐说你懂啥啊，我现在手头有十个客户抢我的房子，我卖谁不是卖啊，他们不得排队买啊，现在这价格也一样有人要，你自己看着办吧，我是不会降价的。

      后来的后来我就没再给大哥打过电话，这件事发生在2016年的9份，后来我记得17年二月的时候，大哥主动给我打过一个电话，问我红橡的房子多钱，一楼带小院的，我说现在大概是380万到400万这个价位吧，大哥默不作声，因为当时他看上的一套红橡的一楼带院子的，因为他自己也是前呼后拥的叫了一堆中介，从320万一天涨到360万，最后他没买到，从此大哥没有联系我，我也没有再联系了。不知道大哥现在买到中意的房子没有。

   8.关于大额定金这个情况我要说一下，大额定金不是不可以，现在这种法治社会，因为几十万卷钱跑路，基本就等于这个人完蛋了，没有那么多事，即使房主违约，对于客户来说也是有利的，你交的定金多，到时候得到的违约金也是双倍的，上限是百分之20，房主的违约成本很高的，所以大家不要太担心这个大额定金的情况，在我这里也有好几个大额定金交易的情况，双方都很配合，因为我也会很担心违约情况和卷款跑路的情况，如果有这么一单，光打官司，搞这些事情，能耽误我好几个月的业绩，大家都很怕。所以大额定金要多考量，但是不能说不能这样交易。

   买方我就先说这么多，作为卖方来说，我想做几点经验总结

   1.千万不要以为中介给你打电话多，就认为自己的房子有多好卖，就不拽客户了，市场最好的时候，你可以这样做，但是这种市场最多也就是十几二十天的事情，2017年3月31号之前的房主，不是没有拽到上天的房主，就这个价，也卖，说成啥都不来。如果你的房子价格合适大家去看房，你突然口头说涨价了，对于大多数中介来说，再推荐客户的时候会回避你这套房子，也就是说被行业拉黑了，大家会互相提醒同事，推那套房子的时候注意点，房主不稳定，我们也会和客户大致透漏一些，房主价格不稳定。所以这样导致你最好的市场，也没卖掉房子，最后回头找中介的时候，大家都比较忌惮你。所以呢，在中介给你报价的时候，你一定要听清楚，多问几家，别随口就说我这房子多少钱，到时候真按这个价格找到客户了，你却说不乐意卖了，会失信于人，多和一些有丰富房地产从业经验的中介聊聊天，问问行情，决定慎重一些，对三方都是有好处的。当然了，价格变动是正常市场行为，不是说房主不能变价，我这里所说的是那种随口报价，又矢口否认的行为。

   2保持房子的整洁非常重要，不管是空房还是住家的房子，一定要收拾干净，我特别认可那种打定主意要卖房子请了假，把家打扫干净，每天中介什么时候约都有人，请假在家接待客户的这种房主，这样自己出手也快，接触的客户也多，对于市场报价了解的更加透彻。对于自己来说一个有利的事情，如果你经常不在，提前约也不在家，这样会错失很多的客户，参考我给出的买方建议，因为好多客户就是喜欢搞突然袭击，突然就来了，好像显得自己像微服私访一样，就是觉得我给你一个破中介见面还得跟你约，凭什么，我就是想来就来，那没办法，总有这种人，所以打定主意卖房子，家里最好有人。

   3.留钥匙是成交的最快方式，只要家里没人住，留下钥匙不管是租赁还是买卖，都是最快的，还是同一个原因，客户总搞突然袭击，有钥匙的房子就是最优先带看的房源，所以大家能留钥匙的留钥匙。

   4.客户看房的时候，不要在房子里报价，谈价格去签约室谈，如果你总给别人报价，这样价格就暴露给客户，客户就会拿你的价格到处去比较，谈价要正经双方见面的时候谈，不要随便乱报。

   5  一定要对中介报过来的客户真假有判断，参考买方第七条，有可能你这个房子兜兜转转就那一个不懂事的客户，以为多找几家好砍价，结果给你造成了客户买方挤破头的假象，使自己错误的判断了市场，没能在最高点出手，所以一定要问清楚中介，这个客户大概多大年龄，男的女的，什么行业，咱不是说要打听人家怎么样，是要仔细甄别，别让不懂二手房买卖没有经验的中介和客户给耽误了。

   7.想要知道自己的房子到底卖多钱，不是靠凭空想象的，不是靠自己主观臆断出来的，只有市场才能检验房子的成色，红橡二期为什么20000多一平那么多人买，有一些口碑差一些的小区，17000一平，还是不好出手，有些房主对自己的房子有一种迷之自信，不能客观的看待自己的房子，总是报价高于市场价太多太多，别人报200万，你报260万，一天天的给我打电话，我这房子咋还没卖出去呢？大姐我哪有那个通天的本事，那么忽悠人呢，我肯定也是会优先带看价格合适的房子啊。

   8 自己装修以后的房子，并不好卖，好多房主跟我讲，我装修花了多钱多钱，但是一旦装修就会有风格限制，有风格，就会有喜好，有喜好就有不同的见解，就会失去一大部分客户，所以反而非常不好卖，尤其是一些房主自己装修花多钱，就要加多钱出售的，想要出售更是难，按经验来讲，装修钱打五折是比较好卖的。再多了就不好弄了。见过很多自己装修的，一看是卖特高，后来突然来个放血大甩卖的，说实话这样卖，我们也挺心痛的，坚持一段时间的合理报价，会保证中介带看的连续性，这样更有利于成交。

            关于买卖双方，我就先说这么多，对于中介自身，我想提几点我对自己的自律

   1、我给您打电话就是真有客户，我本人平时房源跟进总是被扣分，因为我很忙，不会没事联系房主砍价，没那个时间跟您空周旋。

   2.我在微信朋友圈里发布的房源，百分之百都是真实房源，但是在搜房网以及其他一些网站的房源，价格更新严重滞后的，所以，想要真正了解房源价格，大家就不要沉浸在搜房的虚假幻想里不可自拔了，基本都是虚幻房源，搜房等网站可以用来了解房源基本情况，最后还是要实际看房，实际谈价格。

   3.对于我来说，赚的是中介费，房价上涨与下跌都有成交，稳定的市场，才能带来大客户，就像去年限购之前那种人心惶惶的市场，来的都是刚需客户，并没有多少佣金，都是成交一室两室的小户型，不是说我瞧不上，而是说，稳定的市场里，大客户中客户小客户都有，暴涨的市场里，基本都是刚需，我觉得对我的客群来说不是很有利，只能说马马虎虎吧。毕竟有钱人里，讲道理的比没钱的人里讲道理的人更多，更加宽厚仁慈，有经验，交流更顺畅，也更加信任我，不会担心一些小儿科的东西，富人的思维就是这样，我信任你，花这份钱，你必须帮我把事情办好。富人考核我事情办的好不好，穷人考核我钱省的够不够多，当然了穷，我觉得是一种价值观和方法论的穷，而不是说钱不钱的事，有了正确的价值观，方法论，努力奋斗，就会变得有钱，没有正确的价值观，方法论，就是永远在下层无法翻身，自己没钱是自己造成的，可怜之人必有可恨之处。

   插一句题外话，倡导一件事情，我建议住在生态城小区的一些老人，手下留情，别把垃圾箱的纸箱子都捡完了，能给清洁工留点福利，这样我们的保洁员打扫楼道才更有动力，就像小费一样，比起那些保洁员，您都买了房子住进去了，也不差每天几块钱的纸箱子钱，给别人留条活路吧。

4.尊重客户尊重房主，尊重行业人员，这样大家的成交就会更加顺利，给别人添麻烦就是给自己添麻烦，这是大家都不希望看到的事情。

         今天就说这么多吧，觉得我说的不错的，或者有不同意见和看法的，或者咨询房屋买卖的，可以加我微信交流，欢迎大家给我介绍客户，目前我成交所有房屋，都是零违约，零闹事，服务行业，服务最重要。我的微信号是18920309622

作者: 15124250212 时间: 2018-3-5 23:03
别的不说你这文笔厉害了

作者: Summer001 时间: 2018-3-6 12:48
小伙子这口才这文笔不服不行

作者: 一家亲 时间: 2018-3-6 15:16
差点被你圈粉了都

作者: 风口的猪 时间: 2018-3-7 22:38

一家亲发表于 2018-3-6 15:16
差点被你圈粉了都

多谢支持啊

作者: 阳光总在风雨后 时间: 2018-3-8 15:48
业内精英点个赞

作者: 风口的猪 时间: 2018-3-9 10:43

阳光总在风雨后发表于 2018-3-8 15:48
业内精英点个赞

谢谢支持

作者: 幽云 时间: 2018-3-13 10:29
文笔真好如果大家都能这样做就好了个行各业都应如此讲究一个诚信

作者: 风口的猪 时间: 2018-3-16 22:52

幽云发表于 2018-3-13 10:29
文笔真好如果大家都能这样做就好了个行各业都应如此讲究一个诚信

谢谢您的支持鼓励

作者: 风口的猪 时间: 2018-3-22 13:22
感谢大家支持

作者: 风口的猪 时间: 2018-4-9 10:57

Summer001 发表于 2018-3-6 12:48
小伙子这口才这文笔不服不行

多谢支持

作者: wgmister 时间: 2018-4-9 13:04
这说的比预测房价涨跌就实在多了。
中介干的是服务业也不低人一等，客户和中介也是要相互尊重的。

作者: 知了 时间: 2018-4-9 13:39
您是哪个公司的

作者: 风口的猪 时间: 2018-4-24 14:52

知了发表于 2018-4-9 13:39
您是哪个公司的

三社区天和源房产

欢迎光临生态梦网 -- 中新天津生态城社区门户网站 (http://ecodreamers.com/)