剖析房价迟迟没有“崩盘”的重要原因
剖析房价迟迟没有“崩盘”的重要原因——房地产的特性分析◆ ◆ ◆ ◆
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任何商品都有其价值周期，房价也不例外。然而房价的周期却非常反常，房价处于上涨阶段时，往往一年就能涨30%，可到了下跌时段，价格却迟迟无法跌。媒体往往夸大其词，房地产“暴跌50%”，网友大喜，终于能买得起房了！再仔细一看，希望落空，原来是“成交量暴跌50%”。
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成交量暴跌，说明买房子的人的确少了，可为什么卖房子的就是不降价呢？从去年开始各个媒体就用“暴跌”来形容房价，仿佛多年的房价压迫终于要消失了，然而楼盘呈现出的并不是这个样子，售楼处虽然人少，售楼员也很热情，房子是想卖出去的，降价确实不可能的。多跑楼盘的人就会知道，房价有所浮动，但是也只比最高点下降一些。
商品积压，商家一般会选择降价清库存，回笼资金，让资金链稳定运行，可是为什么房地产开发商的融资利率一直徘徊在15%，资金链总是处于不稳定的状态，为什么房地产从来没出现打折促销的情况呢？
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按照价格定理，房子卖不掉，就会有开发商降价，出于“囚徒困境”的心理，你降一点，他降一点，最后就会打价格战，房价就会暴跌式崩盘。
多少年来， “楼市空军”的预言一直存在，就像“中国崩溃论”一样持续存在，房地产下跌只有在“牛熊转折期”稍快一点。那也是因为之前的楼盘的价格虚高，上一批楼盘开盘火爆导致定价虚高，即使所谓的“打折价”，不过是回归正常价格。
楼市越惨淡的时候，开发商越不会降价，而是“卧倒装死”——反正这房价绝对的跌不下去，顶多就是从最高点降个20%，还没到这一波上涨的起点。只要撑过这几年，又是机遇。
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当然了，楼市冷清，开发商确实存在资金压力，但即使如此，想让房子“跳楼大甩卖”依旧是不可能的。在解释下面为什么不会降价之前，先介绍几点房地产的特性。
1、歧视性定价
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“歧视性定价”经济学的必修课程，也就是同一样商品呈现出阶梯性定价，对不同的客群制定不同的价格以达到最大程度的获取利润。比如同样的电、同样宽带网络，卖给居民的便宜，卖给企业的贵，因为前者会因为贵而少消费，后者只要能赚钱，就能接受高价格。
房子本身就是非标品，开发商在规划吋，就把“歧视性定价”原则发挥到极致。
通常一个楼盘的可售房源可分为三类：
第一类是占比最大的主力户型，比如市场上最主流的90平米三房。因为它们是整个楼盘的“销售担当”，所以开发商在规划中，一定要保证它们户型也是最好的，什么南北通透、三房朝南、户型方正、超大面宽，等等，全部堆上去。
第二类是两个极端，一端是市面上稀缺的小户型、紧凑户型，一端是个性化产品、特大户型，包括整个楼盘位置最好的“楼王”，两端的共同点是定价高很多，不同点是前者是熊市产品，后者是牛市产品，这一点后面再讲。
但这就好像从一整张纸上裁下一个个完整的形状，可以想象，那剩下来都是边角料，怎么处理呢？做成第三类产品。
第三类就是剩下来的有缺陷的户型，网上常常有人吐槽的一些稀奇古怪的户型，大多是这一类“边角料”，边角料一般只能定低价，但有时未必。
三类产品的成本区别很小，但定价相差很大，因为它们分别对应了“最主流性价比的”、“不缺钱但要求高的”和“追求低价且要求不高的” 三类支付能力和需求不同的客户。
再次强调一遍房子是“非标品”，这就是房子无法大幅下降的第二个原因：这三类产品不光对应了不同支付能力的客户，也对应了不同资金状况和市场状况。市场的客户基本全部包含在这三类客户中，每一类客户都能选到心仪的房子，市场客户缺少统一的诉求，降价的空间也就减少了。
2、穿越牛熊的产品矩阵
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房地产的推盘节奏和定价法分为两类：“低开高走”和“高开高走”。资金压力大的开发商往往会选择“低开高走”，资金压力不大的开发商往往会选择“高开高走”。
“低开高走”是为了快速回笼资金。所以在第一次开盘时选择预售主力户型中性价比较高的一部分房源，缓解资金压力后，剩下的房源再通过提升配套、多多蓄客的方法，慢慢加大利润空间。
高开高是为了获取最大的利润。开发商在第一次开盘会推出地段好，配置高的第二类产品，有的甚至先推“楼王”，目的是提高整个楼盘的形象定位和档次定价，以争取其他房源的定价空间。
然而，规划得再好也只是谋事在人成事在天。房地产的成功，专业的开发和营销能力只占三成，70%的因素是运气。
精心规划，升级配置，牛市近在眼前也抵不过调控政策；营销精准，标准开发，蓄客满满，正逢大牛市，政府限价，一切成空。拿地在熊市，卖楼在牛市，则赚钱天注定。命也！运也！
但开发商在楼市中摸爬滚打，绝不会听天由命，频繁的调控使它们练就成了一身对抗周期的本领，其中三类产品推盘节奏，就是最核心的武器。
房地产的销售三甲“万科、碧桂园、恒大”都有一个共同的特点：推盘节奏快。从拿地到开盘，最快只要半年。这么做，除了资金利用效率高之外，还有一个更大的好处——在规划之初就能预见到销售时的市场状况，从而做出更合理的产品形态。
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如果未来一年的市场状况不乐观，那应该先推出高性价比的部分主力房源，当然，开发商所说的“谨慎定价”，实际上只是在一波暴涨后，回归正常的价格，远远没有触及开发商的底价。
如果熊市确定，那么第二类产品中的“低总价紧凑户型”只要单价稍微降个5%，总价就能下去15-20%，就成了主力担当，所以称之为“经典熊市产品”。
如果市场冷冻超预期，连所有户型都无人问津时，那开发商还有“第三类产品”。之前，这些有缺陷的户型，开发商往往希望趁行情好时混水摸鱼卖掉，所以它们的定价并不低，很容易被卖剩下来，这些房源就成为熊市激活市场的法宝。
当媒体疯狂地炒作“跳楼价”时一定要理智，这时候的房子多半是原本就卖不掉的房源，而且数量很少。那些真正你想要的房源，降价幅度都是“毛毛雨”。
这正是开发商想要的效果，多少回笼几个钱，还能借此吸引人气。
就算是某些楼盘前期拿地成本过高，开盘又逢行情低迷到触及成本价，开发商也有“死中求活”的办法：
努力降低大部分主力户型的成本，把节省下的成本和最好的配套、位置“堆成”一幢“楼王”，价格比均价高了一大截。然后，主力户型以成本价快速回笼，而最后的“楼王”，开发商就采用“有价无市”的营销策略，一路持有到下一轮牛市再兑现利润——而“楼王”的利润，就是整个楼盘的利润。
你看，小小的一个楼盘，有牛市跑量的主力产品，有负责利润的大户型，有主打熊市的低总价紧凑户型，有穿越周期“越陈越香”的楼王，甚至还有缺陷产品帮助你穿透牛熊……
当然，真正的严冬降临，产品策略也是无效的。开发商的招数还远远没有用完，至少还有建设上的“节流”招数，和融资上的“开源”招数。
房地产资讯
3、项目多线程开发
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一个楼盘的开发可以分成三期：从拿地到开工，从开工到预售，从预售到交房，其中资金最紧张的是第二阶段，前期投入的土地款，再加上开工的大量流动资金；其次是第一阶段，而第三段收到售楼款后，资金压力就小多了。
一个大开发商，往往同时开工几十个项目，分别处于不同的阶段，这就需要开发商尽可能缩短第二阶段，延长第三阶段。
缩短第二阶段的结果就是，项目不开工则已，一开工就玩命地赶工期，一个集团大部分建设资源都集中在处于这个阶段的项目上，而一旦拿到售楼款，资源又被抽走，建设速度又开始放慢，所以房子预售后，往往很迟才拿到房子。
楼市冷清时，房地产开工数反而是急剧上升的，相应的竣工数陡降。为了在房地产完全冻结之前，急急盖楼快快推盘多多回款。
房产调控期往往面临着国家对房地产融资的“断源”，但擅长“一个锅盖十口锅”的开发商，也想出了资金需求“化长成短”的办法，市场上那些高达15%以上的融资，其实都是“过桥融资”，不停地在诸多项目中滚动——如果真是这么高的资金成本，开发商还不如“跳楼价”。
20年数轮楼市调控下来，房地产积累出了自己的经验，牛市滚利润，熊市滚资金，使得开发商抗周期的弹性很大，资金链紧而不断，绷而不裂。当然这是有多个项目同时存在的大开发商，那么只有几个项目的中小型开发商呢？他们确实是房价最薄弱的一环，每次调控都有几家资金链断裂的，但奇怪的是，就算是在最危险的时候，它们也很少用“降价”的方法回笼资金，这又是为什么呢？
◆ ◆ ◆ ◆为什么开发商就算倒闭了房子也不会“跳楼大甩卖”？◆ ◆ ◆ ◆
不是没有人降，而是因为有人试过了，并用血的教训告诉同行：降少了还是卖不掉，降多了没必要！
楼市的特有策略决定了房子很难降价，下一篇我们将会讲解外部因素如何影响房价。更多中新生态城楼市精彩请关注我的公众号中新生态城楼市或者有任何滨海新区房地产问题请加楼主微信咨询18920309622
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